上海招商网首页 | 财经资讯 | 招商引资 | 商用地产 | 商铺商厦 | 总部基地 | 旗下工业地产网站:中国厂房超市 上海厂房出租网 上海厂房多国语言版 工业房地产测评研究中心
上海厂房出租,厂房仓库出租
网站首页
厂房租售
求购求租
厂房地图
厂房资讯
物流仓库
工业用地
百 晓 堂
免费发布
·浦东新区厂房 ·奉贤区厂房 ·青浦区厂房 ·嘉定区厂房 ·松江区厂房 ·闵行区厂房 ·宝山区厂房 ·南汇区厂房 ·金山区厂房 ·中心城区厂房 ·其他地区厂房
您的位置:上海厂房招商网 >> 厂房资讯 >> 正文内容
二手工业厂房:深圳物业投资新机遇
上海厂房网 2007年10月24日13:24 深圳特区报
———兼评车公庙工业厂房投资价值 

在深圳房地产三级市场,二手工业厂房的租售及巨大投资价值一直被人们所忽视,尤其自深圳高科技立市政策颁布以来,很多传统型工业区都在一步步地转轨、转型,以期完成自身的重新定位,像八卦岭工业区、清水河工业区、田贝和水贝工业区、莲塘工业区、梅林工业区,以及南山、蛇口的工业区厂房等,都是如此。于此同时,上述工业区之转轨、转型,对周边地区的辐射强度也非常大,像龙岗、龙华、宝安、西乡及盐田工业区等,均在目前转轨、转型浪潮的冲击下一步步升温。而在这种大转折的背景下,如何更科学地把握二手工业厂房的租售投资机会,将是一门新课题。有鉴于此,笔者综合近段时间对上述各工业区中最具典型意义的车公庙工业区之采访心得,一并与业内同仁进行探讨,希望诸位专家指正。 

价格,二手工业厂房的“体温计” 

严格说来,车公庙片区由三大板块组成,即天安、泰然和安华板块,而该片区内的厂房在使用年限方面,与其他工业区相比,有一定区别,该工业区与其它工业区30年期限的行政划拨用地和50年期限的协议用地不同。车公庙片区之所以被笔者所看好,最重要的原因,还在于该片区目前已形成了深圳市中、小型高科技企业的集中点,并培植出了一批民族品牌和外资合作品牌。 

在二手工业厂房租售投资价格方面,车公庙片区呈现出如下显著特点:一、自深圳确立“科技立市”战略方针后,该片区原来二手工业厂房的成本价格是每平方米700元—800元左右,而自该片区功能转型开始后,1990年—1991年期间,其工业厂房市场售价已升到了每平方米1800元港币;二、十年之后,目前该片区价格是每平方米3500元—3700元,而新的工业厂房,像1995年期间建成的,当时的价格是每平方米4200元—4300元,眼下却涨到了每平方米6300元—6500元;三、整个片区形象的改观,已带动了高尚厂房的楼价飞速升值,像该片区内的标志性建筑天安数码时代广场,最高价格每平方米11000元,均价则达到8000多元;四、该片区内工业厂房的管理费用极低,老的工业厂房每平方米仅1.48元—1.98元,1995年后的新厂房则是每平方米6元人民币。 

车公庙片区之所以能获得巨大成功,笔者认为与下述因素密切相关:首先是地段优势,因该片区位于深南主干道旁边;其次是规划起点高,因该片区内高科技产业比较集中,多是民营合资或高科技企业,且目前已形成了深圳的高科技产业带,很多企业愿意加入其中;其三是该片区功能定位极具鲜明色彩,与时代发展保持同步节拍,可谓与时俱进。 

但同时,在采访过程中,笔者也注意到,尽管该片区在管理方面有一定特色,但在天安、泰然、安华这三个板块里,由于天安板块是外资物业公司在进行管理,其优势明显要强于泰然、安华两板块内的国有企业物管公司,因为高科技企业对工业厂房的要求非常严格,管理方面占有极重要的地位,而厂房的窗明几净,厂区环境的干净整洁等,是最基本的要素,同时,高科技企业对办公方面的要求亦很严格,多要求较小的面积,几百平方米至一千平方米不等,天安板块则刚好符合上述一系列要求。而传统工业区由于管理混乱上不了台阶,自然涉及到前期规划时对厂房结构的设计要求,如面积大、环境不好等,都在一定程度上制约着片区的整体发展。

工业厂房在抢占写字楼市场空间 

在对车公庙二手工业厂房的采访调查中,笔者注意到一个有趣的现象,目前深圳的高科技企业不仅摈弃了市区内的高档写字楼,而且正呈现出整体选择多向化转移的趋势,因为无论对任何一个行业而言,成行成市都是一个非常重要的方面,像南山科技园工业区,目前集中的是大型高科技企业,而天安车公庙工业区集中的则是中、小型高科技企业;其次,在功能方面,市区内的高档写字楼满足不了高科技企业的办公需求,象车公庙工业区里,最小的办公面积可以达到60—70平米,并以100多平米居多,如电子类企业,其办公面积一般要求500—1000平米不等,可以一部分用来办公,一部分则用来作企业产品的展示平台,非常灵活机动;其三,市区内高档写字楼每月管理费、空调费等的收取,每平方米达20元—35元人民币,而天安板块内,每月每平方米仅6元。 

据悉,目前车公庙工业厂房的空置率已非常少,而从租售投资角度看,正因为该片区内市场行情一片红火,其潜在的投资机会就更多。因为任何事情都不是一成不变的,而笔者所说的“少”,指的是天安板块内的工业厂房,泰然和安华板块内则机会多多。其二,当一个中、小型企业几年下来成长壮大后,像天安板块内的高科技企业,势必会搬迁,而南山科技工业园区则刚好满足这部分企业的需求。所以说,机会同样有,关键是要把握好二手投资的机遇。 

或许有人会有疑问:既然泰然和安华板块在管理方面相较天安板块显得有些滞后,倘进入投资,还会有高回报率吗?笔者始终认为,正因为这两个板块相对比较滞后,其投资回报的机会才显得更多,像泰然板块内的苍松大厦和劲松大厦,目前已经借天安板块之力而升值了,每平方米已达到5000元—6000元;其次,既然在同一个片区,生存和竞争的压力也会逼着对方去改进自身的管理水平,而向高手看齐,无论个人或企业,都是如此,落后方必须虚心学习外资管理公司的优势和长处,从而弥补自身的短处。同时,目前政府相关部门正在加强对该片区的功能改造,这又是一大利好。 

几点建议 

在采访过程中,笔者注意到,目前车公庙片区在配套设施方面还存在一些亟待改进的地方,像其周边为高级白领度身订造的高级公寓的建设配套就显得相对滞后,除此之外,其休闲娱乐设施也有待加强。当然,这都不是问题的主流,该工业区的开发商早已经意识到了这一点,目前正在逐步改进。 

再者,在二手工业厂房投资方面,作为投资者,必须具备严谨细密的专业知识和专业头脑;其二,每一次大的社会变革到来之前,都蕴藏着无限的商机,像目前的国企改制,作为投资者,必须紧紧抓住;其三,创富时代已经来临,作为投资者,更应该把握好最佳时机,以促成质和量的飞跃。
稿源:深圳特区报
编辑:厂房招商网
打印此页】 【关闭窗口
低价厂房
小面积或可分割厂房
单层厂房

关于我们 | 网站地图 | 法律声明 | 服务条款 | 广告发布 | 合作代理 | 企业E化 | 联系我们
? 1999-2006 上海招商网 版权所有