每每讲到房地产开发，人们常常会陷入“单相思”，即只想到住宅房产开发，仿佛“房地产＝住宅房产”。其实不然，房地产是个大概念，有住宅房产、商业房产、工业房产；有旅游地产、城市地产、产业地产等等。其中工业房产和产业地产，则是一个重要的房地产概念，且是一块不容小视的房地产资源。然而，由于它冠名“工业”和“产业”，因此遮挡了开发“视线”，人们在作投资规划时，往往忽略了它，而没有把它视作“题中应有之意”。
其实，工业房产和产业地产，是一块得天独厚的魅力之地。它是投资规划和投资开发科技楼宇、教育楼宇、创意工业楼宇、都市工业区、软件园、社区商铺、海外产业转移示范区的重要“面积”之源。但是，目前真正“科学、高效、集成、组合”利用工业房产和产业地产的则甚少，致使“潜能”空置、资源“荒弃”现象屡见不鲜。纵观目前上海工业房产和产业地产，潜能大得惊人。据上海市经委规划室主管官员透露，至2002年截止，上海各类房产总面积约在3.5亿平方米左右，而工业房产就占到8000多万平方米（其中分布区域市区和郊区各一半），据称这个数字还是动态的“变数”，因为每年还将有超过500万平方米的新建和改建工业房产面积的增量汇入。当然，8000万平方米是工业房产的总量，其中，除了在线、在行、在业，实际“在用”之外，全市每年至少可向市场提供1000多万平方米的工业房产和产业地产，供各类房地产投资商挑选（这里还不包括工业用地面积）；同时，随着工业产业结构的调整和企业的关、停、并、转，每年还将以300至500万平方米的速度增加。在这1000多万平方米的工业房产资源中，有一半在内环线和内外环线之间，特别是在市区内大量闲置着的旧厂房，位置好、成本适中，一般不需任何特批手续，皆可以转作商用房或办公用房，而且改造后的功能用房，租价仅相当于同地段商用房的50－80%。因此，无论对投资商还是租用方，都充满着无限商机和诱惑力。
对于大批空置或闲置的工业厂房，据有关专家探究，有四个方面的潜在用途功能可供投资商投资规划与开发：
（1）用于开发社区商铺
旧厂房大都坐落在住宅区或社区，而眼下社区商品房紧缺，且价格昂贵，将闲置的厂房稍作改造，即可变成商用房，对于相当一批进入上海，且有志于商铺投资的异地商颇具吸引力；
（2）用于开发商务办公用房
目前上海每天诞生民营企业280家，每天新注册外地企业30多家，每天进入上海的海内外企业100多家，其中相当一部分是中小企业，他们期盼中低档房价的商务办公楼，但楼市房市中往往无处寻觅；
（3）都市工业楼宇（园）
新一轮都市工业将出现三个新的特点：一是海外生活用品产业逐渐向上海转移；二是“创意工业”在申城加快崛起；三是“现代家庭工业”的兴起。而这些产业的共同特点是企业规模皆小、劳动和智力密集、附加值高、紧贴都市生活，且能大批安置就业，因此他们对经旧厂房改造、商务成本较低的市区都市工业楼宇往往格外青睐和情有独钟，类似的需求将不可估量。
（4）用于开发制造业配套功能用房
随着世界制造中心向中国转移步伐的加快，“长三角”首当其冲成为首选“接口”，为此可以想见，下一轮申城周边的标准工业厂房和现代物流用房，都将供不应求（注：目前上海标准厂房难觅，特别是适应新型工业作业运转的厂房更是奇缺），显见，现代工业厂房的开发和租赁，将成为房产开发的大热门。
直面工业房产的巨大潜能和“潜景”，目前不失有捷足先登者开始投资和规划开发工业房产。但是须提及的是尽管都属“房产”，此“房产”与彼“房产”投资诉求的目标不尽相同。因此，在投资前，必须谋定而动，除了必须弄清产权规属、规划前景、区位概貌、人脉资源之外，还需了解所在区域的产业导向、鼓励政策等。 |
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