【林亚鑫】：谢谢主持人，产业地产实际上就是对于传统的工业地产的升级，那么产业地产所依靠的这样一个生产资料也是50年产权的工业用地或者是操盘用地，但是产业地产和工业地产又是一个升级版的新兴的种类，因为它是伴随着我们国内由制造为主的产业特征，向自主创新的总体趋势，而出现的更加符合企业特征的一系列的统称。
那么这个概念之下，其实产业地产又不是传统的工业地产这样的低价物业为代表种类的类型了，在这样的定义下我们总结了产业地产的两大特征，第一个特征是产业地产是产业与地产的跨行业的结合，那么这个特征也是明显区别于其他类别的特征。产业地产不仅仅是开发土地完成工业的建设再卖掉，其实是有效的形成一个产业的积聚，同时对于产业链，包括产业的各个环节以及各个环节下企业活动的特征有非常充分的了解，这个就是我们说的跨行业和跨领域的结合。第二个就是产业地产的发展与新型发展道路有密切的联系，我们的产业地产开发一般都是位于城区的边缘地带，那么其实是以产业为主要的带动定挖动城区的概括。
我们看到已经完成了若干个产业新城，有效的拉动了当地的经济增长。那么在对这个产业地产几个关键词进行回顾之后我们再来切入今天的话题，就是当前产业地产热点问题，那么从去年8月今天一年多的时间，对于产业地产主要的一个影响因素，就是国家陆续出台了一系列对于工业用地的规定，比如说工业用地的招拍挂制度，那么规避了以前有些由于工业地产开发其他的地产行为，同时也对于土地资源的浪费进行了一定的限制。
那在这样一些宏观调控手段下，也对我们产业地产的开发商提出了更高的要求，主要原因就是开发的土地成本增加了，基于这样的主要影响因素我们再来看当前的热点话题，首先第一个就是面对我们开发成本的增加，园区开发商如何能够继续保障开发的收益，这个我想也是很多我们产业园区开发商最关心的一个问题。
一方面是招拍挂后拿地的成本增加了，还有一个重要的因素就是本身我们产业园的土地资源是相对稀缺的，不管我们这个产业源是几百亩地，甚至几千亩地也好，如果只是简单的以土地开发转让，或者是物业的开发、销售为主的话，那么总有一天面临园区土地资源枯竭的困境，因此，在这样一个前提下，如何来保证开发商合理的以及可持续的收益，是我们园区开发商面临的一个比较大的问题。
那么我们在这里结合我们一些研究提出了一些创新思路，就是我们开发商要转换角色，走多元化的发展战略，那么什么是多元化的发展战略？开发企业由单一的开发商向产业地产的服务商、运营商、投资商转变，那么以前开发企业作为单一的园区开发商，主要是进行园区基础设施的建设，或者是简单的向一些企业进行土地转让，然后由这些企业自建自己的厂区、办公楼等等，或者是建成厂房以及研发办公楼再进行销售，再进行简单的后期管理。
那么我们提出这样的一个多元化的发展战略，就是鉴于我们开发商这样一个单一的园区开发企业向一个产业地产的服务商、运营商、投资商三个角色转换，其实就是帮助我们开发商拓宽我们的收益渠道，来获得一个持久性的开发收益，那么具体我分别对这三个发展方向做一个讲解。
首先第一个就是提供高端配套服务的产业服务商，为什么在这里重点突出服务商？因为我们在这里所说的产业服务不仅仅是简单的一些基础性的物业管理，包括园区的一些基本服务，而是我们说的高端的配套服务，这个高端的配套服务主要是指和当前这样一些企业经营活动密切相关的，也是这些企业非常需要的，同时又能够产生一些高附加值的配套服务。比如像产品展示的服务、融资相关服务、对外交流平台、知识产权服务等等，那么后面我们还会有一些案例来做一些讲解。
比如说产品展示服务，那可能很多园区的企业，他本身需要这个进行销售，但是由于我们产业地产一般的空间位置相对偏低一些，如果一些企业搭建这样的渠道的话可能要付出很多的成本，如果我们的园区能集中到所有的企业共性的需求特征，来搭建这样的产品展示销售平台，一方面能够有效的解决企业就近销售的难题，同时也能够在这样的一些服务当中获得一些回报，比如说搭建销售渠道的一些中介服务费用等等。
那么在这我就列举这样一个案例，在成都有一个中国的西部家具产业园，这个园区的企业主要都是家具产品的设计和生产厂家，那么这个园区的开发商就很好的捕捉到了园区企业需要就近销售的特点，他就能很集中的为园区企业提供产品展示、展销服务，他就在这个园区里面由开发商建设了一个展示中心，一方面可以为园区企业定期的提供这样的展示，收取一定的租金，一方面他以园区的名义集中的为这些展示产品拉拢客源，参观、交易，最后通过服务的费用获取了相对稳定的收入。
再来看这个案例，这是一个由园区开发商统一提供对外交流服务的案例，上海是多媒体的产业园，这个园区的企业主要是一些高新技术的研发企业，这个园区的开发商针对这些研发企业的学术交流非常频繁，这种产品的交流来进行自己的一些研发思路和展示的活动需求，开发了一个面积大概3千多平米的会展中心，那么这个会展中心主要是为园区企业定期的提供一些交流活动，包括自己产品的一些推荐活动。
从数据上来看，应该说他们举办的活动密度还是比较大的，基本上每个月都有，而且活动的档次也是逐步提高，有的已经跳出国内的范畴，走向国际化的道路。那么他们在这个过程当中也是有一些固定的服务费用的收入。
通过这个案例可以看到，如果能够跳出产品的一些简单的管理，开发商能够举办更高层次的配套服务的话，完全可以拓宽自己的收入来源，同时这种收入也是持续性的和比较稳定的。
接下来再看来第二个多元化战略的发展方向，就是以持有物业为基础的产业地产运营商。我想这个其实和其他类型的房地产物业的开发思路是一样的，在短平快实现一次性收入为主的销售方式，最后面临土地枯竭的环境下，可能开发商要向一个增量市场转型，因此我们的开发商要考虑持有部分的物业，这样收取一定的租金回报。
这样就对开发商有更高的要求，在开发方案上都要做更细致、更深入的研究，比如控制好开发的进度，协调好租售的比例，以及寻求更多的渠道等等。在这个过程当中就要把握好分期开发的规模、种类、租售，他们之间的衔接关系等等，那么协调租售比例就要考虑好哪些物业租、哪些物业售，租多少、售多少，包括租过来的目标客户和销售吸引过来的目标客户他们之间会不会有一些排斥性，还要协调好他们之间的关系，避免由于物业不同而吸引的客群不同而造成破坏产业集群的情况，这样违背了我们地产与地产载体的这样的重要原则。
那么在国内南方一些城市，比如上海、苏州和深圳，很多产业园区开发商已经大量持有物业，比如商务酒店、会展中心、公寓等等，这些物业一般都能够获得一个相对稳定的现金回报，但是这一类物业我们很多园区开发商都有这种经验，一般都是放到后期开发，那么前期可能需要一些产业链的载体，一方面回笼资金，另一方面聚集到足够的客户。
多元化的第三个发展方向，就是以获得股权收益为目标的产业投资商，这个转换其实是我们提出的三个方面当中难度最大的一个，因为产业投资商他发展的方式就是参股园区的企业或者投资园区的项目，然后通过未来企业或者项目盈利获取长期的股权收益。那么从这个概念上我们可以看到，这个需要开发商有非常强的一个资金实力，以及对于产业投资、产业研究非常深入、系统的这样一些分析能力。那么能够达到这个角色，目前在国内还是非常少见的，但是也已经出现了，也有一些产业开发上走在前列了，比较典型的就是我下面举的案例。
上海的张江高科目前已经走出了一条由单纯的产业地产开发商，向高科技产业投资商的渠道。张江高科投资入股最大的企业中新国际，同时通过其他渠道控股的企业达到100家，通过这样的一些参股、控股，这些企业盈利，达到了一个增值，这样的话开发商完全变成了一个投资商，从这个产业当中获得丰厚或者稳定的回报。
那我说张江高科转型道路也并不是平坦的，之前张江高科也是一个产业地产开发商，它开发的规模也是很大的，即便是这样，他的土地资源也是日益枯竭，公司的领导层就提出了摸索产业投资商的道路，陆续的参股园区的一些企业和项目，当然这个过程应该说是比较复杂，经历了很多分析与决策的过程。
总之，经过了这样一个阶段的探索之后，目前，张江高科已经具备了相当高的产业投资水平，像我们刚才提高的，现在园区企业100多家都有他的股份。同时他完全具备了一个产业投资商的特征，张江高科内部已经不完全是房地产的开发技术人员，而且产生了一大批诸如对生物医药等多条产业链有深入研究，有非常强的分析能力的队伍。
从这个案例我们可以看到，产业地产开发商向产业投资商的转型这条路其实是可行的，只不过在转型的过程当中，需要我们开发商付出更多的努力，这个回到刚才我们提到的产业地产的特征，提到的，就是说要加快产业与地产的跨领域的速度，以便能够进行准确的投资判断。本身产业地产就是很需要了解产业，同时要做好地产，因此成为一个合格的产业投资商，必须拥有一支特别熟悉产业发展的规律，并且特别对某几个产业链也较为深入的理解，同时要有较强的产业投资分析能力，能够做出比较合理的水平判断和行业分析等等，另外一方面，地产开发的经验不能丢，要具备一般性的开发技巧，能够合理的选择开发策略和开发进度，保障开发过程的质量控制等等。
总之就是说产业加地产是我们这个产业地产开发商，未来发展成为产业投资商的一个必由之路，也是相对比较高的发展方向。
以上就是我们对于第一个热点话题分析和我们一些想法，第二个热点话题就是如何保证充足的资金回流，这个话题和第一个是有很大的相关性的，因为无论我们物业做的开发商也好，都需要非常大的资金支持，那么这些资金大的来讲是两条渠道，一条是通过外部的一些进入手段，另外一条就是本身房地产开发的资金回流。
那么昨天的各位专家和行业领导已经提出了很多结合当前形式的一些行之有效的创新思路，所以这块就不再就金融这条路过多解释了，我单纯的从地产开发角度来分析解决资金困境的这样一个问题。
那么我们提出的要解决持有形物业也好，还是发展高端平台也好，必须在前期通过一次性销售物业实现很好的资金回流，就是园区一次性销售物业要卖得好卖得块，怎么达到这样的效果？我们提出的解决思路就是顺应产业升级的大趋势，加速产品的升级。在刚才这个产业地产概念的解释当中提到了，目前的服务全球化的趋势下，中国正在由一个制造大国向研发大国转型，那么相应的产业物业的载体必须能够合理有效的承载现在企业的，诸如创业、研发等等，与产业升级相符合的企业活动的这些需求，这是我们提出的做好一次性销售物业的一个大的前提，要顺应产业升级的趋势，做好产品升级。
那么提到产业升级和产品升级，我想有必要再来用微笑曲线做一个示意，通过对产业的共性的分析总结出来的微笑曲线告诉我们，在产业链上下游环节所对应的价值链其实是不一样的，那么位于中部的生产环节，由于更多的是非知识密集型产业相结合的，因此价值链是最低的，同时对物业的载体要求也是比较低的，而前端的创业研发和后端的营销推广这些环节更多的是具有知识密集型、产业特征，所以产业链价值相对是比较高的，因此在产业链上形成了一个两端翘起，中间凹下的微笑曲线。
那么也有人把这样一系列的知识密集型的产业环节形象的形容为企业的脑力劳动，而把非知识密集型的产业环节形容为体力劳动。所以我们说产品升级就是要在产业升级的趋势下，顺应企业的需求打造我们的产品。
我们也通过运作很多产品的项目，总结了一些产品升级的具体做法。也通过对于企业活动的具体了解，对于他们对于产业地产这种产品的功能需求也有了一定的了解，比如说这个创意研发环节，就是我们刚刚提到产业链前端价值比较高的环节，他更趋向人性化，因为他更重要的是集中精力研究出新的方案、思路和产品，所以能够给他提供一个很好的办公环境是对于他们最有帮助的。
所以在这种情况下，办公产品的私密性等等显得非常重要。比如说像图片看到的生态性，那可能需要开发商在园区搭建非常好的资源，使得办公的人有更好的心情和视野，能够研发创造出更好的思路来，同时内部要有非常宽敞的办公空间，可能就要给个人更大的办公面积，能够使他非常舒适的在这里面办公等等。
而这些其实是我们市区当中的产生的写字楼所不能提供的，这个需要我们产业地产开发商在进行产品开发的时候需要考虑的，因为这些是一个产品升级的重要方向，是能够非常好的缔结现在企业需求的，再比如说营销环节，通过我们的研究，在这个环节企业对于产品的独立性、标志性、展示性等等有非常高的要求。因为在营销活动当中，企业需要他的客户非常认可企业的实力、企业的形象，所以需要在建筑物上添上企业的特征，包括企业需要在企业内部进行一些产品的展示，因此就需要产品的展示性。
比如说在这个图片里面我们可以看到，第一个图片的独立性，其实最好的独立性就是一个独立的楼体被一个企业占有，这种情况下，企业的实力可以得到很好的体现，而且还有一个非常私密的空间，同时比较明显的企业标志Logo位也是对于企业标志性的体现，这些是营销环节当中企业非常重视的，来园区的客户如果能够非常容易的找到这个企业的位置，并且对他的建筑物外部形成一定的吸引，那么很自然的就会对这个企业形成非常好的第一印象，这个是非常重要的。
包括一些展示性，能够通过建筑物的处理技巧，使得建筑物的空间、展示功能，让他的产品让外面的人可以看到，对他的产品动态有一些了解。
总之，我们产业地产产品的升级就是因此带着前瞻性的眼光对这些企业的实际需求，最终实现销售性产品利益的最大化，就是卖得快、卖得好，为我们后期多元化的三个重要转型提供必要的资金支持。
接下来的热点话题从空间层面做的探讨，二、三线城市如何顺利推进产业地产开发。更主要的是指二线城市，三线城市可能要更退后一些，这个问题也是我们在研究项目过程中遇到的难点问题。二线城市要做这个是比较有难度的，因为我们知道产业地产的目标客户群是一个企业，那么这些企业的数量本来是有限的，而能够到郊区来购买物业的企业客户数量就更少了，那么在像北京、上海这样一些一线城市经济发展速度非常快，产业升级也非常快，他对于企业的吸引力是比较强的，并且这些城市的基础设施建设比较好，即便是在郊区和中心城区的通行也是比较方便的，所以在这些一线城市发展产业地产应该说相对来说容易一些。
那么我们也可以看到，在北京、上海已经出现了很多产业地产的项目，但是在像重庆、武汉、青岛、大连、天津等等这些二线城市和一线城市比，虽然有的是区域的经济中心，也有一定的产业资源，但是它的产业升级速度还是相对的缓慢，特别是这种自主研发的一些活动还是比较少，因此，客户群和客户量相对的少一些，因此开发有一定的难度。
那么通过一段时间的研究，面对这个问题我们也提出了我们的解决思路，首先要深入的研究当地的产业结构、人力资源、物流配套、区域政策等等一些相关因素，第二是要因地制宜，结合当地特征和资源优势，寻找一些产业准备。简单的说是要很好的找到当地的产业资源条件，然后很好的捕捉到几个点，通过这个点能够很好的生长带动，然后先成活，在以后这个区域稍微成功的时候再全面的铺开。比如说沿海的城市，可能港口条件比较方便，那可能就很容易吸引物流型的企业，比如天津、大连、青岛，在这些区域开发产业地产，那可能就适合最先面向物流企业的产业地产，再比如说像一些人力资源比较密集的城市，比如说像西安、成都，可能高等院校和科研机构，他们能够提供非常大量的人力资源成本相对低的各类人才，那么一些对人才依赖性比较高的产业，比如说像新兴的创业产业，可能人才成本是他的最主要的成本组成，这样的企业比较偏向于去往这些人力资源相对集中的区域，那么这些区域就很可能优先的开发创业的产业地产。
那么接下来我们想也举两个案例来说明这个问题，第一个是武汉，武汉作为华中经济中心，本身应该是有一定的比较好的条件，同时在国家中部崛起的战略下有一个比较好的发展前景，但是武汉相对来讲还是产业升级比较慢，还是以重工业、制作业为主，但是这几年的武汉产业地产做起来了，原因就是他们当地的产业地产开发商捕捉到了一个很好的结合点，我们知道中部崛起很大的因素就是过去东部产业带的一些，比如像一些沿海城市的企业制造部门，由于当地的成本比较高，就陆续向成本比较低的重心转移，那么制造部门的转移并不简简单单的把生产车间转移过来，可能还要相对的配备一些管理机构，比如区域的管理，这样的话就会在中部形成一些区域性的管理机构。
时间再往长一些，可能区域的研发机构也建立起来了，总之在这样的大的趋势下，其实在中部是有非常大的产业地产的客户。那么武汉的产业地产开发商很好的捕捉到了这样的市场机会，他们也深入的研究了这样的一些特征，具体的特征就是这些区域总部主要的特征就是非常频繁的对外交流和沟通，而且很多是借助银行运输，他们经常要和自己的总部进行往来，要经常的和区域其他总部进行沟通、往来，但是这些区域总部和武汉市区这种通信不是很多，因为他们面临的更多的是大型的经销商，所以他们跟经销商之间的往来频率不高，只要有一定的比较便利的交通设施就可以了，比如机场高速，当地的产业地产开发商在空港附近兴起了一个地产，比如这个项目和武汉的机场只有七公里，这就是一个标志性比较强的产业地产建筑物，吸引了很多知名企业的区域总部，比如像夏新、步步高、长虹等，这个项目开发的比较成功，开盘半年多，它的首期20多栋楼基本上销售完了，这个速度应该是比较快的。
第二个就是成都，成都依托人力资源大力发展产业地产，那么成都拥有很多的科研院所和高校，比如四川大学、成都大学等等，这些大学每年都有一些研发人员，这就需要很多脑力劳动比较多的企业有很多的吸引力，结合他的需求和资源，当地在这些高校区的附近开办了一个成都数字娱乐软件园，目前这个软件园已经成为国家的一个示范型的数字娱乐产业基地。吸引了包括盛大、金山等等一些大牌企业的研发中心，很大的原因就是由于成都有非常雄厚的人才资源，相对也是人力成本比较低，而这些研发企业最偏重的就是人才，也是他选址的时候一个重要的考虑因素。
总之，我们可以通过这样一些案例看出来，二三线城市开发产业地产是特别需要有的放矢的，不然的话找错方向可能就会面临一个客户群不足的非常尴尬的境地。
好，以上就是我们对于热点话题的一个研究，当然，这个热点话题对于我们整个产业地产领域的研究还是非常少得一部分，我们也在大会的报告里面有一个比较完整的报告，希望大家有兴趣可以参考一下，也希望我们的观点能够给各位关心产业地产的朋友带来一些借鉴性的思路，谢谢。 |
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