【任慧勇】：谢谢主持人，谢谢刚才林总的发言。刚才林总阐述了一个概念，讲到了传统的工业地产和产业地产的联系，他是这样形容的，是工业地产的一个升级，我个人的观点是把产业地产作为工业地产的一个分支，这个问题有待探讨，只不过是这个地产概念被我们聪明的地产商，把产业地产地产化了。政府，很多开发商把我们总部经济与地产化一样。
那么我们本届大会的主题是一个地产的金融峰会，确切一点讲，这次峰会我一共参加了，到现在为止是一天半的时间，我个人感觉，与其说是地产的金融峰会，还不如说是对大型地产开发商，或者是大型商业地产开发商与金融市场对接的一次峰会，它解决的是大型的商业地产开发商如何做大、做强，或者是纵深发展，也就是我们讲的效应，或者是大向更大的效果。
那么如何解决中小开发商，或者说我们非上市公司一个横向发展的通路问题，我这里面就提出了一个观点，工业地产是不是一个我们地产开发的金矿。特别是基于我们现在对于宏观调控、土地延长银根紧缩，中小开发商和非上市的地产公司的出路何在，我们产业地产是不是像一个金矿，刚才林总阐述了不少的案例，尤其是在华中地区，我本人是公司所处的总部在上海，到目前为止，上海市经委对还市工业地产能够冠名总部经济的概念，我们再把它提升一个层次或者一个分支，一共有16个，目前为止，在上海地区操作的总部经济的楼盘一共11个，包括这种最大盘的占地1800亩的领地之内的总部经济的概念。
那么我们在上周，在南京考察的过程中，甚至看到了2千亩的工业地产商的商业地产，我为什么说工业地产和商业地产呢？因为本身跟物业是在工业开发区，工业土地上所做的占地两千亩的浙江小商品商贸城，名称就是商品商贸城。
要解决这个问题，我们先从一个概念性的问题谈起，这是一个比较基础的知识，什么叫做工业地产，那么工作地产的发展趋势在哪里。
所谓的工业地产就是在工业类的土地上所有的毛地储地，包括建筑物和附属物，是有别于住宅商用和综合用地的第四类的地产，那么在中国工业地产基本上分为四大类，也就是说我们提到的传统的工业类别，包括工业制造厂房、物流仓库、研发和港口，发改委对于工业地产的规划，我们有31个类别，特别是对工业园区的规划，这里包括了商贸、生产、办公、研发，甚至最后一类的旅游地产都属于工业地产的范畴。所以解决这个问题以后，我们可以从这个问题上延伸，为什么工业地产是下一个金矿，那么工业地产的大盘是如何操作的？
按照国家法律法规的规定，工业地产上面的附属设施建筑，也就是说我们俗称的工业配套是可以有35%的比例做配套的，比方说南京的项目，基本上是以工业地产的形式来开发，那么到中期因为销售或者是租赁的需要，把它变性做成了工业地产，这是工业地产的另外一种开发模式。
从业务模型上讲，工业地产大家可以看到这个简单的曲线图，GDP快速增长的时候，工业地产是落后于住宅和商业的零售发展的，但是同时大家留意，在GDP减缓增长，或者是GDP减少的情况下，工业地产仍然是增长态势，而且发展的速度要明显的高于住宅和商业的地产。一句话总结工业地产是最能分享经济高速增长的产业分支。
那么在工业地产市场平均的投资回报率，一般是8到10年，我说的是投资回报率，第二张表格给大家一同分享的，就是工业地产的一个回报分析，这里的分析是用投行的角度去分析我们投资的回报率。比如说工业地产现在在目前中国的市场上是属于一个偏高的水平，那么这个投资回报率普遍是10到18之间，上海目前为止的工业地产的平均回报率达到15%，那么最高的是20%左右。
该投资回报率不包括物业的增值部分，仅指租赁。相比较商业地产的6%到8%，我是讲比较乐观的情况，可能现在北京的楼盘达不到这种比例，我昨天与几位专家朋友聊天的时候，能做到六是一个比较乐观的情况，或者是住宅我们能达到3%的投资回报率是比较乐观的情况，为什么出现这样的一个高的投资回报率，而又很少人对此有问津呢？
我们从这个点上分析一下中国工业地产发展的一个态势，或者是说是什么原因促使了现在的工业地产的发展，工业地产在中国的发展基本上是随着国际产业向中国的工业转移，经历过四个阶段，大家知道，我们中国现在来讲谈工业化社会，或者是说服务业领先这个都是没有意义的，目前为止，我们还仍然处在一个工业化社会的初级阶段，这个是能够定性的。
2010年左右我们的目标将制成工业研发制造中心，随着这个目标，工业的集中化，高标准化崔成了我们传统意义上的工业地产，就是世界上的基础革命和产业革命为我们中国工业地产提供了这样一个发展机遇。
从最早期说起，主要是东南亚和早期的加工厂对中国华南地区输入，到现在的一个工业地产的发展态势，为什么我们讲工业地产现在讲升级，是因为到现在的企业，我们的中国工业地产网有一个统计数据，从去年开始到今年，进入上海或者华东地区的工厂，我是指外资，主要以欧、美、日等行业内领先的中等规模企业为主。大家留意是中等规模，并不是我们以前讲的500强企业，这种中等规模的企业对上海或者华东地区明显的投资趋向是什么？第一他们想利用中国的资源发展自己，第二是出于拓展市场的需要，换句话说，他本身在中国市场区别于原来类似于摩托罗拉或者是我们讲的比较大型的西门子这样的公司，他生产可能以出口导向型为主。
那么这一类的企业投资是以服务类的企业为主，就是说服务于我们中国的市场为主，也就是说要扎根在中国，这就决定了在工业地产的市场上面会有长远的规划。
谈一谈中国工业地产的一个简要发展流程和特点，我是拿工业地产跟商业地产做一个简单的比较，在工业地产的开发过程中有四个阶段，规划阶段、开发阶段、招商阶段和管理阶段，最明显与区别商业地产开发流程的是第一个阶段和第四个阶段，为什么这么讲？因为工业地产需要前期的产业分析和产业定位，这个流程要远远长于或者是对他的定位的精确度、准确度要远远高于我们所谓意义上的商业地产的开发，那么第四个阶段的管理阶段，也就是说我们所谓的永续经营阶段，这是工业地产的特点，比如说我们产品代理的服务、科技的服务、物流的服务，甚至物业的管理服务，这是永续性的管理服务。
我们昨天的大会和今天的大会有一个主题，自始至终就是围绕着金融的主题，其中把地产信托的概念提上来。
第二个特点是工业地产式的大开发概念，大开发、大投资、增值服务，刚才我们提到了我们国家的政策法规对工业地产的规划是这样的，其中的35%承建是允许作为工业配套附属设施的，从工业地产的分支来说，从基础建设到我们传统意义上的厂房办公楼，到展馆、仓储设施、行政后勤中心、技术研发中心，甚至包括了商业、住宅和配套的其他附属设施。我前天在我们北京的联通工业园在访问的时候，我很惊喜的看到了他们的相关附属设施，包括了员工的宿舍，包括了一些其他配套的附属商业设施，我非常敏感，曾经提问过这个问题，对于我们联通工业园的总经理提出了这个问题，是否是这一部分的物业是商业性质，如何划分的？简单的回答，我们目前为止联通基本上是服务于园区内的生产商，我不敢说在上海大家能够突破，我只是讲华东地区目前为止，政府批准的16个总部经济的工业地产园没有一块是做生产公司的。
那么最后一个特点，这也是非常明显的特点，我这里有一个数据，为什么说在银根紧缩，或者是宏观调控，或者是土地指标非常稀缺的情况下，工业地产是一个发展的方向？每一年国家对于所有的土地指标的规划，其中接近于1/3是给工业地产的，而这部分也许是我们今天的议题讨论的，是否它是下一个我们开发的金矿。政府对工业地产的支持是显而易见的，那么原因也非常明显，出于国计民生的考虑，历届、历任政府，特别是为了发展产业结构的升级，对工业地产的支持是不遗余力的。
工业地产在中国的发展确切一点讲，是不足十年的历史，之前的一些产业转移是粗矿型的国家投资的模式，我们现在谈工业地产的发展是谈公司的运作制，从市场程度比较低，专业化程度要求高，是中国工业地产发展的第一个特点，那么规模效益中配套附属设施的开发潜力是非常巨大的，海尔在重庆的例子是非常明显的例子，在这里不能把这个例子的具体数字告诉大家，我可以这样讲，在海尔在重庆建的工业园来说，土地的增值部分是远远超出于他做他的本业产业经营这一部分的。
目前为止，工业地产在中国的发展态势是年均15%以上的程度在增长，控制率也是以每一年10%的速度在减少，目前，主流的一些投资开发商已经把目标盯准了这个工业地产，特别是对于一些需要土地储备，或者有长远规划的公司，我们留意到很多开发商现在的物业已经不完全是出售，需要自己经营，我再次提到工业地产的概念，恰恰就是符合了这一类的开发商的要求。
比如说绿地集团、合生创展、腾新这种比较大型的地产开发商，都在向工业地产的领域拓展，甚至国际的投行，我们最近接触的，包括大家熟知的类似于普落斯、阿森代斯这种专业化的地产投资商，也包括瑞信集团甚至高盛，最近我们接触的凯雷，都准备往工业地产方向拓展，或者已经是在工业地产领域有。
了解一下中国工业地产在中国大的格局下发展的几个区域。我这里总结了“5、4、3、2”，是根据国家最新的十七大的政策对这个的规划，五是五个城市圈，珠江三角洲的城市圈、长江三角洲的城市圈等等。四是四个增长级，三是三角洲，二是大改革开放前沿。
因为今天的时间比较短，个案的讨论我不在这里跟大家讨论了。特别是对于一些物流的地产或者是说我们现在熟知的总部经济的地产，我们找时间私下里沟通。
在评估一个工业地产的时候，我们一般性中工投资这边会对于我们的客户提供两方面的支持，一个是战略与竞争的定位，一个是可行性的定位，那我们再细化会细化成战术的行为。
因为中工投资这里最核心的一块资源是以招商为核心，以规划为主撑，是一体化的服务商，所以我们在这里面提出了一个概念，非常注重于招商的潜质。
这里是我们在做03年的时候，做上海的安亭、国际汽车园做的一部分的研究，因为这部分的东西过于杂也过于乱，我们找时间再做具体的沟通，特别是我们对一些厂房的标准，甚至细化到了它的承重、层高、什么叫做标准厂房的水平。
谢谢大家。 |
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