前几年还是人们比较陌生的名词－－物流（Logistics），随着国外先进的第三方物流运作理念在我国一步一步地渗透到实践中，正在对国内传统的企业物流供应和运作方式产生着重大影响。中国加入WTO后，中国将面对的物流行业的激烈竞争，面对现代经济发展对高质量、高效率物流服务需求的依赖性正在不断加强的现状，国内物流产业中的交通运输、仓储等传统产业按照现代物流企业的要求进行改造和转型升级已刻不容缓。只有这样国内的物流行业才能拓展服务领域、提高服务水平，适应市场需求。近两年国内外各地政府都竞相在规划自己的物流园区。那么对于国内众多正在进行着开发或者正在进行着规划，马上要进入开发阶段的物流园区有成功的模式可以参考，对实际的物流园区的开发有什么借鉴意义？
国外的成功的物流园区的开发模式
日本的开发模式
建设较早的日本东京物流园区是以缓解城市交通压力为主要目的而兴建的，建设中采取的具体的开发模式是政府牵头确定市政规划，再将基地内的地块以生地价格出售给不同类型的物流行业协会，这些协会再以股份制的形式在其内部会员中招募资金，作为一个投资整体来开发园区同政府帮助提供贷款并积极加快交通设施的配套建设。
德国的开发模式
与日本的建设方针和经验不同，在德国，政府对货运村这一类物流园区的规划和建设遵循：联邦政府统筹规划，州政府、市政府扶持建设，公司化经营管理，入驻后企业自主经营的发展模式。
2.3 我国的物流实践中的困难
虽然国外有现成的开发模式，经实践证明也是成功的典范。但是在国内的实际运用还是不能简单的照搬。我国的物流实践中的几多困难。
(1) 第三方物流市场需求不足，服务水平有待提高
(2) 物流基础设施尚待完善
(3) 物流技术装备比较落后
(4) 条块分割的管理体制阻碍了物流发展
(5) 物流人才短缺
(6) 陈旧的物流观念的束缚
我国物流园区的开发模式及探讨
国内的物流园区的规划和建设还是应该着眼于拟建园区的实际包括交通、市场、需求、环境、政策、规模、园区的整体定位等综合因素。考虑到我国的经济发展特点和对发展物流的需求，总体上来讲，我国中心城市物流园区在发展模式上可能的选择有4种，即经济开发区模式、主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。
经济开发区模式
中心城市物流园区的经济开发区模式，从发展政策的角度，应是在特定的开发规划、开发政策和设立专门的开发部门的组织下进行的经济开发项目。由于物流园区具有物流组织管理功能和经济发展功能的双重特性，因此，建立在经济开发区模式基础之上的物流园区建设项目，实际上就是在新的经济发展背景下的全新的经济开发区项目，而且以现代物流的发展特点、趋势和周期经济发展中的地位和作用，物流园区无疑是构筑高效率和转变经济增长方式与增长质量的新的经济发展体系的重要组成部分。
对于经济开发区模式，其显著优势在于它将整个规划中的园区紧密地定位在一个现代化的物流园区的概念上，整个园区是在具有现代化物流思维的专业的物流企业团体以物流为主要经济发展立足点的服务园区。所以整个物流园区具有高度的整体性与物流业务经营的专业性。但是产生了一个问题：这个开发模式的关键是专业的物流企业团体，同时这一企业团体又是由处于竞争地位的不同的物流企业所构成。在这一基础上或独立完成或分配园区前期的包括立项、前期工作、土地的获得与平整的工作，园区的建设等多项工作内容。并确保最后分配这些处于竞争地位的企业的综合义务与权利时绝对的公允，团体中的各个企业都愿意加入到开发中来。这对于一个既要不涉及到直接的开发利益冲突又要客观而有力地协调处理各个企业开发利益冲突的企业团体来说想当地困难。
主体企业引导模式
从市场经济发展的角度，从利用在物流资源和产业资源合理有效配置的角度，通过利用在物流技术进行企业经营和企业供应链中具有优势的企业，由其率先在园区内开发和发展，并在宏观政策的合理引导下，逐步实现在园区范围内的物流产业的聚集和依托物流环境引进或吸引工业、商业企业在园区所在区域进行发展，达到物流园区开发和建设的目的，这就是主体企业引导下的物流园区开发模式。
对于主体企业引导模式，这一开发模式恰好弥补了经济开发区模式的不足，整个物流园区由一个主导企业来规划，无疑在整体的功能定位与统筹方面较前一模式好，不会造成整个园区功能上的单一与重合同时又在这个单一功能上过分竞争的局面，整个前期规划，开发建设过程，营运过程具有企业的有效性优势。作为单独的一个企业能够在整体规划、功能定位与最后实现等诸多方面具有一个企业团体无法具备的洞察力与实际效率。但是同时也产生了一个更值得探讨的问题，这个从规划开发到建设、营运都占主导地位的企业会不会凭借自己的先入优势过分限制后进入的物流相关企业或者是那些占有资产相对较少的弱势企业的发展，甚至于干脆在园区的不断开发壮大的过程中一步一步将其他后进入的弱势企业挤出整个物流园区，完全从事相对有较高利润的自营业务，达到排挤行业竞争对手的目的最后将整个物流园区慢慢地消化为自己企业王国的一部分呢？如果真是一样开发的话，原先对整个规划中投入的政策优惠，政府及国家的单方面的投入就会被其中一个主导开发企业蚕食掉。我们应该清楚地认识到物流园区的开发和建设，目的在于建立良好的物流运作与管理环境，为工业、商业以及物流经营企业创造提高物流效率和降低物流成本的条件，而园区建设自身不是为了个别企业的赢利尤其是主导开发企业，而应该是一种社会效益的体现，城市及政府的之所以对于物流园区投入如此大的热情给予如此大的便利，也正是著眼于物流园区发展中形成的整体经济规模的扩大和整个城市经济运作效率与效益的提高，从而从整体上提高涉及物流领域流通环节的企业竞争力且培植我国自己的有一定专业素质和行业竞争力的物流企业以便在应付将要面对物流行业的正式对国外开放后我国整体物流行业面临的巨大竞争外压力，同时也从各个侧面提高了作为一个有机整体的城市的综合竞争力，而不能局限于相对是个体的单个企业的角度看。由于这种模式对企业经济发展水平和规模提出了较高要求，使用的范围也就受到一定的限制。
工业地产商模式
物流园区开发的工业地产商模式，是指将物流园区作为工业地产项目，通过给予园区开发者适宜的工业项目开发的土地政策、税收政策和优惠的市政配套等综合性配套政策，由工业地产商主持进行物流园区的道路、仓库和其他物流基础设施及基础性装备的建设和投资，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行物流园区相关设施的经营和管理。目前，经济发达国家，如澳大利亚、美国、德国等国家均有此种开发模式的范例。
工业地产商模式，从某种程度说是以上两种开发模式的优势综合，提出了政府参与物流园区开发的思想，特别是对于主导企业的开发模式，提出了很好的针对性的解释方法，由政府来为园区开发者提供土地政策、税收政策和优惠的市政配套等综合性配套政策，由工业地产商来主持进行包括物流园区的道路、仓库和其他物流基础设施及基础性装备的建设和投资，而不是由一个有相对物流竞争优势的大型物流相关企业根据企业自身的扩张需要来规划和构建自己的大规模仓储中心、配送中心，从而达到行业垄断的目的。在整个物流园区基础建设前期开发结束后，同时也针对有入驻需求的企业各自需要进行综合的规划。最后入驻园区的所有企业都站在同一竞争的起跑线上，同时又有一定的专业分工和适当的专业竞争。这样事实上就限制了主导企业开发模式中的一个先进入物流园区开发的主导企业对整个物流园区的行业垄断性控制。
综合运作模式
由于物流园区项目一般具有较大的建设规模和涉及经营范围较广的特点，既要求在土地、税收等政策上的有力支持，也需要在投资方面能跟上开发建设的步伐，还要求具备园区的经营运作能力的保证，因此，单纯采用一种开发模式，往往很难达到使园区建设能顺利推进的目的，政府在现代物流园区内的规划、开发、营运、管理中的参与程度正在加大。政府不但立足于整个物流产业的发展提高产业整体竞争实力，城市整体竞争力，还要扮演好一个实在的园区的统筹规划建设者的角色，扮演好一个维护进入物流园区的多方利益的协调人。综合运作模式是指对上述的经济开发区模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的物流园区开发模式。
综合开发模式在我国的实际运作方式
我国的现阶段的物流园区的开发必须对经济开发区模式、主体企业引导模式、工业地产商模式等进行综合使用。具体开发方式如下：
政府方的统筹规划
首先，政府方应该在统筹考虑交通干线、主枢纽规划的基础上，通过广泛调查生产力布局、物流分布现状，根据各种运输方式衔接的可能，在市级范围内、省级范围、规划物流园区的空间布局、用地规模与未来发展，以保证城市布局的合理性。
在此基础上，针对某个特定的物流园区，对该园区的中、长期战略目标，具体的功能定位，园区内的规划布局等进行统一的粗略的规划，以保证园区发展的科学性与合理性。同时为下一步寻找合适的并且有实际投资实力的开发商。
政府推动，市场引导，以企业为主体分期开发
物流园区对地区经济有明显的带动和促进作用，作为政府对其公共服务职能的开发加以引导是必要的，而并非追求单纯的盈利目的。但在物流园区的开发过程中，限于财力，当地政府不可能充当主要投资人的角色。因此，以有实力的投资开发企业为主体，考虑园区为了实现中、长期目标的不同阶段的战略规划，进行分期开发是科学可行的方案。
在分期开发中，首期的开发工作可参照工业地商的开发模式，将物流园区作为工业地产项目，通过给予园区开发者适宜的工业项目开发的土地政策、税收政策和优惠的市政配套等综合性配套政策，由工业地产商主持进行物流园区的道路、仓库和其他物流基础设施及基础性装备的建设和投资。当然，投资资金也由参与开发的企业自行筹划，但政府可以在贷款方式及财政贴息方面给予一定的支持。
企业化经营管理与政府的退出
负责管理物流园区开发的企业投资人在当地政府的协助在遵循政府原来规划的园区的整体功能定位，各功能分区大致布局的前提下，负责基地的土地使用权的购买，基础设施及配套设施建设，以及基地建成后的地产出售、租赁、物业管理和信息服务等。同时当地政府通过一系列政策来宏观调控公司的行为，实现管理和服务职能，又兼顾进入园区的各其它专业分工企业的利益。在整个物流园区的试营运进入正常发展轨道后，政府可以有步骤地实现作为一个物流园区统筹者规划者的角色的退出。
入世后对中国物流行业的展望
加入WTO后中国的物流市场势必会遭遇到国内外的更趋激烈竞争。在加入WTO以后，由于物流业的市场准入，大型跨国物流企业将迅速进入我国，抢占迅速增长的物流市场成为现实的可能。国外企业将在广泛铺设我国网络的基础上，利用他们在发展综合物流方面的技术、管理和人才优势，更加深入地介入我国物流服务市场。
因此，我国物流业的当务之急，是利用加入WTO以后有限的过渡期，通过在宏观上进一步深入挖掘国内潜在的广阔物流市场，同时合理地规划出符合实际需求的功能定位合理的物流园区，从根本上拓展我国现有全国性仓储，运输，物流的市场需求；通过加大技术和人力资源投入力度，解决企业内部经营资源不足的问题，同时为我国的物流行业的发展打好坚实的理论与知识基础；通过寻找有实力的有效率的土地开发商，解决物流园区开发资金上的不足；在物流园区开发与建设的过程中，逐步形成若干家国内自己的成熟的大型第三方物流企业，迎接和参与日益激烈的国际竞争。物流企业内部不断采用新的科学技术改造物流装备和提高管理水平。逐步形成以系统技术为核心，以信息技术、运输技术、配送技术、装卸搬运技术、自动化仓储技术、库存控制技术、包装技术等专业技术为支撑的现代化物流企业。同时兼备包括结算功能，财务服务，税收服务，需求预测功能，物流系统设计咨询，教育培训功能，订单处理功能，物流信息系统功能等多样化增值性综合服务功能。 |
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