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武汉土地中心改制企业土地资产的处理方式
上海厂房网 2007年10月09日10:51 焦点房地产网
女士们、先生们,下午好!非常感谢深圳市国土局、深圳市土地房产交易中心给我们提供了一个非常好goodfeel的交流的、讨论的、研讨的机会。下面我就武汉市改制土地的有关情况跟大家做一个介绍。 

先我简单介绍一下武汉市土地交易中心的一些基本情况,武汉市土地房产交易中心隶属武汉市国土经营局,在2004年12月分设的,2005年在国家宏观调控政策的背景下我们新分设成立了土地交易中心,积极调整了我们的借给,适度扩大,取得的一定的成效,为满足市场的需求,为稳定整个市场的房价做出了很大的贡献。2005年全市的土地成交额首次突破100亿。二级市场也发展得比较好,目前已经有15宗土地顺利成交。 

武汉市的土地情况我给大家汇报到这里,希望在座的各位朋友和同仁能够继续关心我们土地交易市场的发展。下面我就武汉市土地资产处置的情况谈几点想法。第一,武汉市改制企业的基本情况,我们一下,作为一个老的工业基地,武汉市的企业,特别是工业企业比较多,在长期的计划经济体制下积累了很多矛盾和问题,在改革开放的今天,这些企业都面临着不约而同的问题,都面临着改制、改组的一些工作。 

在2001年开始大规模地启动了企业改制的工作,武汉市的这些企业有这么几个特点,一是数量比较多,纳入计划内改制的企业,据我们初步估计01、02年加起来1千多家,涉及的土地接近3万亩。 

第二,这些工业企业主要集中在中心城区,在武汉三镇 均有分布,大小不一,大chinaren的是重工业的一些企业,小的是一些街道、校办的工厂,分布比较分散,多在中心城区。有些甚至在城市的中心商业的繁华地段。 

第三,这些企业的历史包袱比较重,因为历史原因,这些企业有的虽然还在经营,已经没有发展的后劲和动力了。还有的企业长期在财政的补贴下勉强运行。第三种情况是有的企业已经停产了,职工的一些福利、医疗、企业的债务形成了诸多的矛盾,没有办法解决。 

启动改制工作以后,这些企业的发展和再生应该找到了一条比较好的势头和发展的渠道。 

接下来我给大家介绍一下我们的一些主要的想法和做法,改制的企业这么多,改制的土地资产有这么大,一方面我们要积极帮助解决企业土地资产的变现问题,另一方面我们也要兼顾城市的土地有形市场健康、稳健的发展。这么大的土地入市,无疑会对我们市场产生一些负面的影响。我们在开展这项企业改制的处置工作时候,我们不仅仅是改制,我们把改制的工作与土地市场的健康发展,与实施城市规划优化城市结构,改善城市人居环境的目标结合在一起,力求取得“三赢”的效果。 

在处置的方式上,因为这些企业面临的问题不一样,企业的规模也不一样,我们处置的方式也应该不一样。我们确定了在多元化的思路下处置企业的资产,主要有这么几种方式。 

第一,是我们加大储备的力度,作为国土局chinaren

的下属机构,土地储备中心加大力度帮助他们解决改制的困难,加大了土地储备的力度。据我们不完全统计,仅在2002年储备中心实际投入收购资金达21.5亿,收购改制企业土地1万余亩,搬迁企业280家,安置职工4.5万余人。安置职工方面,设置到他们家庭的受益人口超过了10万人,这为武汉市的改制工作和社会的稳定提供了强有力的支撑和保障。
 
第二,在前期用得比较多的方式,我们用社会的力量实施储备。主要是利用我们房地产企业的资金,他们剩余的资金积极储备土地的用地,这是我们具体工作当中的一个创造。很多的企业常年积累的矛盾比较多,在这个时期,都急于处置资产,急于变现企业的资产,实施企业的改制。现在在储备中心这一块还没有足够的资金,虽然有比较大的投入,但还不能满足具体的要求,还不够。所以我们采取的一种方式,由社会的企业来出资整体收购处置企业的债务,安置企业的职工,这是一种重要的方式,这种重要方式的实施,对我们武汉市改制企业的改制工作和资产重组的工作起到非常重要的作用。 

第三,企业委托交易的方式。这当中我们对有些企业土地的位置、土地的形状,符合城市规划要求,又不在储备范围土地,我们允许企业申请上市交易,昨天我跟有些朋友介绍过这类的情况,这样的申请上市的交易,通过储备的许可,通过规划的许可,通过国土go2map的许可就可以进行交易,从而达到资产的变现,解决改制资金的一些问题。 

第四,保留划拨的方式,实际上是房地产企业收购改制企业的一个分支的方式,一种变换的方式。因为有些企业比较小,形状不规则,不宜于入市交易,我们采取的方式暂时保留划拨,由我们的房地产企业先保留划拨转移过户以后,在社会上储备起来,在这个地区整体开发的时候,整体打包一起入市。 

第五,大型的自主性的国企,像武钢、神龙这些大的企业,他的工作是要解决发展融资的问题,不仅仅改制的问题,有些还要解决上市的问题,我们采取的是作价互补的方式。为了达到预先设定的目标,我们还有一些相关的控制性的措施来保障企业土地入市的顺利进行。 

一是我们在全国凡涉及到经营性土地要入市的我们都采取一种方式,在储备中心储备以后,我们的房企储备以后,涉及到经营性的我们都在土地有形市场公开出来。第二个措施,我们在规划上给予适当地控制,我们把用途改制以后,需要改变的用途我们有一个整体的政策,第二,我们对供地的规模和范围有一个整合,有时候要把周边的一些土地进整合,有些可能还要承担一些城市的公益设施的待增待拆的工作。 

第三是积极为企业服务,积极跟踪企业动态,把握投放的实际,力求企业土地的价值能够得到最大程度的实现。 

这当中我们想介绍一下两个案例,在2005年主要搜狐网

的一个案例,第一个案例,在2005年处置了一个武汉市的锅炉厂,是武汉市一个重点的大国企,它跟我们很多的武汉市大国企一样,面临很多的问题,面临人员比较多,包袱比较重的问题,同时也面临一个比较残酷的市场空间,如果想进一步的发展,必须解决它的人员、债务等等一系列的问题,所以他们的改制工作急需把武锅的现有土地入市变现。与法国锅炉行业五百强的企业合并了。通过我们的运作,我们通过了市场运行的方案,帮助通过了交易的许可、储备的许可、国土的许可,这样使这个土地的用途、范围,以及它的开发强度达到了比较理想的状态,得到了市场比较热烈的关注。在去年,以总金额15亿元价格成交,促成了武锅与国外企业一个改制的合资的工作。 
第二个案例,我们在今年月份,对武汉市的供销合作社下属的一个公司的处置案例,这个企业用地不大,但是包袱非常重,作为一个供销企业包袱比较重,申请交易的时候,他们有一种非常大的担忧,担心这个土地没有办法变现,担心这个土地变现之后的价值无法满足改制的需要,提了很多这样一系列的相关要求,希望我们给予解决。我们通过委托交易的方式,完成了前期的一些储备和准备的工作,在此基础之上,我们分析了市场的动态,在今年的一季度,今年的4月份实施了招拍挂,在市场回暖的比较好的实际进行了挂牌,交易申报go2map的价格是四千万左右,最终通过我们市场的运作,推广、推进,最终市场成交是七千五百万元,增值达到了90%。这个企业的领导和职工也是非常兴奋,参与拍卖会的代表现场欢呼雀跃,感觉到这种改制取得了很大的成功,给了他们很有利的支持。 

通过上述的处理企业资产的方式,我们比较好地结合了武汉市的时机,同时也兼顾了土地市场持续健康稳定发展的要求,我们现在还有很多几年前改制的土地,正在按计划、按步骤陆陆续续地上市,市场对这一块的土地资产也非常关注。 

第三,通过我们处置改制企业的土地,武汉市人居的环境、交通环境、城市的环境,包括城市的面貌都有了一定程度的改善,特别是我们处置了武锅的项目,周边全部都是居住区,还有其他的一些铁路、锻造等等,通过我们对武锅成功的改制处置,武锅顺利地实施了搬迁和合资的工作,同时我们这个区域的环境也得到了比较大的改善。 

以上就是我们在近年来改制企业土地资产处置当中的一些做法,结合了我的实际做了一点工作,与我们兄弟城市相比,与很多先进城市改制企业的资产处理的做法相比,我们感觉还有很多的方面需要进一步改进,还有需要进一步向他们学习的地方。希望在座的同仁、各位朋友对我们的工作提出宝贵的意见。谢谢大家!
稿源:焦点房地产网
编辑:厂房招商网
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