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上海土地拍卖改用书面报价新规
上海厂房网 2007年11月01日13:27 上海商报
现场竞价被指推高地价 新规则缺乏参考物难下判断

土地竞价新规能否控制地价非理性飙升,目前为止还是个未知数。日前,参与9号公告住宅土地竞拍的各家开发商收到《关于调整住宅类用地挂牌现场竞价规则的通知》,引发了一场波澜。

现场叫价变书面报价

不同于以往的现场竞价模式,633号文规定的最新竞价规则将原来的现场“叫价”改为一次性书面报价。

按照633号文公布的最新竞价规则,土地挂牌期间的报价没有变化,而在挂牌截止转入现场竞价后,将使用竞价新规。新的规则下,在挂牌截止时间到来后,如有竞买人表示要进入竞价阶段,“现场竞价采取竞买人书面报价的方式进行,由竞买人当场书面填写现场报价单,密封后交现场公证人员”。

而出让方也将当场拆封报价,宣布最高报价为竞得人。最高报价低于底价的,挂牌主持人宣布现场竞价终止。出现同一最高报价的,由报价相同的竞买人再次书面报价,经公证和当场拆封报价,以报价最高者作为竞得人。

文件规定,挂牌出让含住宅用途的综合用地,其中住宅用地面积占总用地面积50%以上的现场竞价也应按上述规则进行。9号公告中的住宅土地,将成为今年首次使用新规则的地块。

估价参考将不复存在

自从采取了挂牌模式以来,现场竞价模式就一直被外界诟病为是推高地价的一大因素。在热门地块的竞价现场,上百轮的叫价带有部分冲动成分。

“现场叫价模式其实给竞争者提供了价格参考体系。”一业内人士表示。在地块开发的前期规划和成本测算上,港资企业一直领先于内地开发商。一旦现场竞价有了港资开发商的参与,无疑就等于给了内地开发商以参考。现场竞价中的各方,通常可以参考其他竞争者的表现调整策略。

所以,港资企业在高地价前放弃,而一向乐于透支未来收益的内地企业往往可以依靠这个参考体系得手。新江湾城D1及南京路163地块,在现场竞价情况下,“地王”频现,只需比其他竞争者再大胆一点,再加一点价就可以得到土地,这样的做法,让习惯于技术判断的港资开发商失去了竞争优势。房地产开发的科学性被抛诸一边。国内开发商习惯透支利好的心态,在现场竞价上体现无疑。

而一旦走入到了“书面报价”的环节,以往明争的参考体系不复存在,开发商只能暗自做功夫,从技术而言,可能会降低现场竞价的冲动成分。

实际效果很难判断

但是,在土地供应稀缺、上市公司热衷圈地的情况下,这样的技术性做法能起到多大作用,不少人尚持怀疑态度。

“如果是热门地块,开发商又很想拿地的话,就会出现另一种状况,即每家企业都把价格往自己能接受的底线写。”一位业内投资人士表达了自己的看法。

“可以看到,如今在土地市场最活跃的是上市地产公司。对他们来说,资金不是问题,缺的是让他们满意的地,有土地储备才是上市公司业绩的源泉,所以他们一定会不遗余力地拿地。”该人士向记者表示了担忧。

事实上,在上市公司对拿地已经开始眼红的大背景下,这种意在降低竞争激烈程度的技术性做法能起多大作用,目前还无法评判。一幅地块只有一次出让机会,“书面报价”和“现场叫价”只能二选一。9号公告里的住宅地块被指定用“书面报价”的方法出让,我们就无法知道若用“现场叫价”出让法地价会是多少。二者无法进行比较,因此也就无从判断两种方法的优劣。地价究竟是被抬高了还是降低了,我们无从知晓。
稿源:上海商报
编辑:厂房招商网
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