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土地违法新花样 “以租代征”冲击土地调控
上海厂房网 2007年11月12日11:24 中国经济新闻网
当前导致土地违法行为出现反弹的可能性依然存在,土地执法形势依然严峻 

正在进行的全国土地执法“百日行动”,目前日程已过半。这场以查处“以租代征”为重点的声势浩大的“百日”执法行动,表明当前土地管理中存在的突出问题到了非常严峻的地步。 

土地违法成因错综复杂、症结颇多,连续多年的土地治理整顿行动犹在眼前,而且从2003年以来,上至国务院,下到各级国土资源部门,采取了种种措施加强土地执法,这仅仅百日的行动能否为土地管理带来全新景象?此次行动能在多大程度上解决乱占土地的沉疴? 

土地违法新花样 

据最新一次卫星照片执法检查结果显示,2005年10月~2006年10月,监测的90个城市中,违规违法用地约1.3万宗,涉及土地面积24万亩,分别占同期新增建设用地宗数和面积比例的51%和22%。土地违法形势依然严峻。 

而且,与几年前相比,当前土地违法类型有了很大不同,据国土资源部执法监察局介绍,主要有三种类型: 

一是“以租代征”已成为撬动土地闸门的一股暗流;二是违反土地利用总体规划和年度计划,突破批准开发区限制范围,擅自扩大面积,有的还以各种名义新设立开发区;三是未批先占先用,未依法取得建设用地审批手续,就擅自先行征地、供地和施工建设。 

而上述土地违法行为与过去相比,也呈现出不同的特点,主要有四个方面: 

一是一些基层政府直接违法违规征占土地依然存在,有的以常委会议纪要、专题会议纪要的形式批准征占土地;二是一些基层政府默许、纵容、操纵甚至迫使违法违规用地,手段和形式更加隐蔽;三是违法违规征占土地向乡镇和村蔓延;四是东部地区违法违规用地仍时有发生,而中西部地区也已经开始急剧上升。上面提及的卫片检查结果显示,违法用地占新增建设用地的宗数比例和面积比例排名前15位的城市几乎都在中西部地区。 

为解决当前土地执法方面存在的突出问题,国土资源部决定集中100天时间(2007年9月15日至12月25日),开展全国土地执法百日行动。国土资源部负责人表示,之所以决定开展“百日行动”,源于一个基本判断,即当前全国土地执法形势依然严峻,土地违法违规行为一定程度上影响了国家宏观调控政策作用的发挥。 

“以租代征”冲击土地调控 

 “百日行动”的重点是集中查处2005年1月1日以来“以租代征”、违反土地利用总体规划扩大工业用地规模、未批先用等违法违规行为。作为一种新的违法占地行为,“以租代征”近年来在很多地方普遍存在,甚至在一些地方大行其道。 

据国家土地督察北京局最近对华北五省区市的调查,“以租代征”主要有六种表现形式:一是用地单位或个人直接与村委会签订协议租赁土地,二是基层政府直接租赁农村集体土地,三是基层政府转租农村集体土地,四是基层政府作为土地租赁中介人促成租地行为,五是村民自行出租自己的承包地,六是村委会租用农户的承包地搞非农建设。 

对照相关的法律规定,上述“以租代征”行为,不仅违反了土地利用总体规划和土地利用年度计划,规避了农用地转用和土地征收审批,规避了依法缴纳新增建设用地土地有偿使用费,规避了依法进行征地补偿和安置,规避了履行耕地占补平衡法定义务,擅自扩大建设用地规模,而且非法出让、转让、出租农村集体土地用于非农业建设等行为,也严重违反了《土地管理法》的有关规定。 

大量“以租代征”行为的发生,还冲击了土地闸门的控制效应。根据历年卫片执法检查的实际数据估算,每年我国新增建设用地95%以上属于农村集体农用地。而在新增建设用地中,违法占用农村集体农用地的宗数、面积以及耕地面积,几乎都在50%以上,“以租代征”是主要的违法形式之一。这种行为不仅严重违法,而且严重影响了国家土地管理的秩序,也影响了国家宏观调控政策的有效执行和耕地保护目标的实现。 

“以租代征”之所以大量发生,国土资源部耕地保护司负责人表示,不可否认,“以租代征”行为受利益驱动,有着强大的经济动因。随着我国市场经济的不断发展,土地价值不断升高,农民的土地一旦被征,依照法律规定只能一次性领取征地补偿费。而“以租代征”出租土地,甚至比自己搞种养业的收益要好,还保持土地所有权。国家土地督察北京局一项对农民的问卷调查发现,73%的农民愿意或比较愿意以“以租代征”的形式出租土地。这是一个值得高度重视和研究的信号。 

从地方政府的角度来看,面对国家严格控制新增建设用地规模的宏观调控形势,也乐意而且默许“以租代征”行为发生,甚至将“以租代征”看作是解决当地用地矛盾、发展经济的一种有效方式和重要途径。对用地企业来说,“以租代征”可以绕过农用地转用计划指标限制,不办理用地审批手续,可以更快捷便利地取得建设项目用地。
稿源:中国经济新闻网
编辑:厂房招商网
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