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警钟,对囤地者敲响
上海厂房网 2007年11月14日13:42 中国国土资源报
近来,开发商囤地成为业界瞩目的焦点,而国土资源部门对于整治囤地行为的坚决态度也受到了广泛关注和支持。国土资源部土地利用司有关负责人对记者表示,近来国土资源部下发的几个文件中都对整治囤地行为作出了明确要求。

警钟,已对囤地者敲响。

土地开发速度远不如土地购置速度

最近,广东省统计局及房地产协会发布的分析报告认为,今年广东省房地产企业购置土地面积大幅增加,但完成开发的土地面积增速却不高。数据显示,2007年前三季度,广东省土地购置面积2219.9万平方米,同比增长45.83%,土地购置投资253.6058亿元,同比增长81.37%;前三季度土地开发面积1733.99万平方米,同比仅增长3.65%,开发投资110.4529亿元,增长 78.75%。开发投资与购置投资增长水准较高,成本增幅较大,但开发面积只占购置土地面积的78%左右,统计部门认为,地产开发商或有“囤地”倾向。

这并非是广东省一省所独有的现象。中国人民银行最新统计数据显示,今年前三季度,全国完成土地购置面积2.83亿平方米,增长 17.8%,而上年同期为下降3%;完成土地开发面积1.82亿平方米,同比增长11.3%,比上年同期回落22.7个百分点。可见,开发商进行土地开发的速度仍然远远低于买地的速度,已出让土地中的相当一部分被作为“储备”囤积起来。据公开的资料显示,2005年我国房地产企业平均新增土地购置量36.2万平方米,而2006年这一数字达到51.11万平方米,提高了41.18%。这说明,越来越多的土地被开发商握在手中。有关银行机构的研究数据也表明,从2001年初至今年5月份,房地产开发商累计购置土地面积 21.62亿平方米,但实际开发完成12.96亿平方米,不足购置面积60%,相当数量的土地被囤积和转让。

据统计,今年1-7月份,吉林、天津、重庆等 8省市土地购置面积增长速度均超过70%。此外,今年上半年东、中、西部地区土地购置面积分别增长14.3%、7.7%和5.1%。

新浪网的一个调查表明,89.8%的网民认为开发商囤地会推高地价和房价,另有74.34%的人认为会酿成楼市泡沫。与此相印证的是,据国家发改委统计,今年9月,全国70个大中城市房屋销售价格同比分别上涨8.9%,涨幅比上月高0.7个百分点;环比上涨1.7%,涨幅比上月高 0.3个百分点。新建商品住房销售价格同比上涨 10%,涨幅比上月高1个百分点。

广东省的报告还表明,尽管2007年前三季度广东商品房施工面积、新开工面积增幅都在两位数以上,但竣工面积却仅增长1.52%,与上年同期增长20.93%形成强烈对比,竣工面积增长幅度小,市场供应较为紧张。住宅竣工面积同比增长仅为0.11%,与居民日益增长的需求有较大的差距。

土地的大量占有者迅速暴富

一方面是开发商土地购置量远远超过土地开发量,另一方面则是土地的大量占有者身价倍增、骤然暴富。

10月25日公布的2007年胡润房地产富豪榜显示,房地产企业碧桂园再度高调上榜,一共产生了5名位居前30强的富豪,其中包括此前不久在胡润和福布斯两大中国富豪排行榜中同时高居榜首的碧桂园女主人杨惠妍,在这一榜单中她依然独占鳌头。

与此“巧合”的是,国务院发展研究中心两个月前发布的《中国房地产企业竞争力研究报告》显示,碧桂园成为全国最大的“地主”,今年 7月末,该公司持有的总土地量已经达到了惊人的4500万平方米,超过排名第二的企业近一倍。而据最新的统计数据表明,碧桂园的土地持有量已激增至5400万平方米。短短几个月时间土地量扩张了20%,其势头确实令人震惊。据业内人士统计,以每年开发200万平方米的速度计算,碧桂园目前的土地足够其开发 20多年!

在新浪网一个关于开发商囤地的调查中, 88.93%的网民认为“囤地最严重的房企”是碧桂园。目前的统计报告显示,房地产企业的土地持有量与总资产规模之间呈同向变化趋势。据有关机构统计,碧桂园拥有的土地量最多,总市值达到2100亿港元,也是房地产企业中最高的;万科拥有土地量2050万平方米,总市值则为 2022亿元。SOHO中国和金融街所拥有的土地量相对来说是较少的,分别为120万平方米和 400万平米,因而其总市值也相对较低,均为 480亿港元。有专家认为,这表明房地产企业的资源占有能力在很大程度上提升了企业的规模竞争力,也可以解释为什么房地产企业会不惜重金到处拿地。因此,SOHO中国董事长潘石屹在公司成功赴港上市之后表示,将改变原来“不过多储备土地”的策略,以后要主攻拿地。

目前,除了最大的“地主”碧桂园之外,万科、富力、新世界、合生创展等行业领先企业的储地量均在1500万平方米以上。针对业界的质疑,万科董事会主席王石日前公开表示,万科坚决不囤地、不捂盘。

整治囤地需要联动协调作战

房地产开发企业大量“储备”土地引起了国土资源部门的密切关注。日前,国土资源部土地利用司有关负责人表示,如果房地产开发企业囤积土地不及时开发,会进一步加剧房地产市场土地供求紧张程度。为防范房地产开发企业圈地、囤地,缩短土地开发周期,促进供应土地及时开发,尽快形成商品住宅供应,国土资源部已于近日明确规定了一系列具体措施。

国土资源部土地利用司有关负责人告诉记者,前不久国土资源部下发的几个文件中都对此问题进行了明确要求,归纳起来主要是以下几个方面:一是要合理控制单宗土地供应规模,以缩短土地开发周期;二是每宗地的开发建设时间原则上不得超过三年,确保供应出去的土地能够及时开发建设,形成廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房的有效供应;三是对成片开发建设的土地,要统一规划,统一进行基础设施建设,按“净地”分块供应,以增加土地供应的宗数,防止大面积“圈占”土地现象的发生;四是加大闲置土地处置力度,对超出合同约定开发时间的,要限期动工、竣工,要根据超出时间分别予以罚款或无偿收回。收回的闲置土地,要优先安排建设廉租住房、经济适用住房等。

一些地方也采取了相应措施,以遏制开发商圈地、囤地。广东省惠州市国土资源局局长麦镜儒对记者说,惠州一直重视对闲置土地的处置与盘整,谨防上世纪90年代房地产泡沫的再度发生。他说,惠州清理出的闲置土地中,房地产用地和工业用地的比例大约为2:8。惠州市大亚湾经济开发区土地储备中心处在一个繁华地段的路口,在这里记者看到,马路对面,一栋曾经的烂尾楼已经搭上了脚手架,开始了新的建设和复苏。湖南省国土资源厅一位负责人也对记者表示,湖南省近日出台措施要求确保城市低收入家庭住房用地的供应,其中非常重要的一条就是“合理控制单宗土地供应规模,缩短土地开发周期,严格落实闲置土地处置的规定”。

从开发商手中“挤地”,是楼市调控的一个重要手段。在一项调查中,51.2%的网民认为打击囤地对抑制房价“有明显作用”。但正如一些有识之士所认为的那样,治理囤地不能仅靠国土资源部门一家完成。前不久,有一家银行与碧桂园签署银企合作协议,给予碧桂园内部统一授信50亿元人民币。当即就有业界人士评价,这是借钱给开发商囤地。9月27日,央行和银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》,要求对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业,商业银行不得对其发放贷款;对空置3年以上的商品房,商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。同时还规定,商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。

整治囤地重在执行,尤其对于这种跨地区囤地的新趋势,还要加强地区之间、部门的横向联动配合,同时有关部门也有必要对囤地行为作出新的精确界定,才能使整治囤地有的放矢、精准到位。
稿源:中国国土资源报
编辑:厂房招商网
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