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竞价新规难抑土地价格 上海地价再创新高
上海厂房网 2007年11月14日13:42 中国房地产报
仅仅相隔4个月,上海新江湾城板块再次刷新今年6月由浙江绿城拿下D1地块时创下的12500元/平方米楼面价。

11月8日,新加坡仁恒置地以13.01亿元的总价摘得上海今年九号土地公告出让的新江湾城D3地块,楼面价竟高达2万元/平方米。相比此前绿城取得的新江湾城D1地块,楼面价的上涨幅度已高达60%。

同一天,上海青浦赵巷地块被龙湖地产以逾15.4亿元的价格斩获,使上海地价也诞生了一个新的纪录——外环以外郊区地块楼面价首次超过万元。

地价再创新高

引发丽丰控股、华润置地、浙江绿城、嘉华集团、仁恒置业等八家地产巨头参与竞标的新江湾城D3地块,位于上海杨浦区江湾城路以西、国晓路以北、政和路以东、殷行路以南,地块容积率1.2,建筑面积约6.5万平方米,竞拍底价为5.5亿元。

从2005年新江湾城首度出让至今,新江湾城每次推地,几乎都成为上海业内的“眼球”聚焦所在,地价上涨速度之快令人惊叹不已。

当年合生创展以5600元/平方米的楼板价获取新江湾城C1地块,曾被称为“天价”。但2年多之后,比照该地块,成交楼板价的涨幅竟已高达257%。事实上,绿城拿下的D1地块,就已是半年前华润拿下C2地块楼板价的2倍。

新江湾城地价屡创新高,随之带来的是人们对该板块房价的重新认识。记者了解到,目前合生创展开发的项目,9月新推房源售价高达18000元/平方米,仍是一售而空。而华润置地在新江湾城的“橡树湾”项目刚刚开盘一周,其首度面市的联体别墅标价每平方米超过3万元,已打破了杨浦区的房价纪录。

然而,不仅是新江湾城的狂热,重庆龙湖地产在同一天也创出豪举,以逾15.4亿元的挂牌价格一举拿下14.4496万平方米的青浦赵巷镇特色居住区8号地块,甚至没有给同时参加该地块竞争的15家对手任何机会,挂牌截止时无人再要求进入现场竞价环节。

按龙湖报出的总价计算,青浦赵巷镇特色居住区8号地块土地楼板价达到10672元/平方米,甚至已经远超青浦目前普通住宅7000元/平方米的售价。

竞价新规则难抑地价

值得关注的是,此次9号公告的土地出让,是10月底上海市《关于调整住宅类用地挂牌现场竞价规则的通知》下发后的首次出让。该项新规规定,今后凡住宅用地面积占总用地面积一半以上地块,竞价环节将从现场举牌竞拍方式改为一次性书面“密封”报价。

记者目击D3地块与以往不同的出让过程,曾在D1地块出让时亲临现场督战的浙江绿城董事长宋卫平等“大腕”均未露面。整个竞标过程和原先的现场竞价的冲动相比,现场显得相当安静。从挂牌截止到结果公布,整个过程仅用了不到半个小时。

而此次D3地块出让在看似波澜不惊的表象下,却暗流涌动。记者从多位知情人士处获悉,此次在D3地块竞标中,丽丰控股出价仅约6.5亿元,而嘉华集团出价约7.2亿元,折楼板价仅为1万~1.1万元/平方米。出价第二高的仍是4个月前刚刚进入新江湾城的绿城集团,10.8亿元的报价,折楼面价16000元/平方米。

“我们认为竞争对手很可能报出高价,那显然会远超我们的心理价位。”丽丰控股一位人士告诉记者。事实上,考虑到成本测算、市场走势、竞争对手等各种因素,港资企业往往在竞价拿地时显得比较理性,一般不会冲动叫价,而内地企业却是对未来乐观预期,不惜频频高价出手。

但是按照如今的新规,由于不知道其他公司的“底牌”,在开发商急于取得心仪的地块时,一次性报价的结果只能是都把自己能够接受的极限价格报出。

去年上海浦东花木新民北块出让时,仁恒置地上海公司的一位副总曾对记者表示,比照仁恒对该地块的出价42亿元,他认为金地当时报出的60亿元天价有些过于激进。但现在来看,习惯于技术判断的仁恒,在拿地思维方式上似乎有很大的转变。

易居房地产研究院高级评论员杨红旭认为:“虽然以书面报价的暗标形式竞价,政府抑制地价上升过快的意图很明显,但对于优质地块,暗标竞价的效果往往反而助推了地价,这从此次D3地块出让中就可见一斑。”

“从这次招标中可见,在新出让游戏规则下,开发商仍是赌性难抑。”杨红旭认为,新江湾城地价显然飚升过速。在他看来,开发商之所以敢高价拿地,赌的仍是未来房价上涨的预期。“但是上海房地产市场未来两三年,恐怕再难复制今年的快速发展。”
稿源:中国房地产报
编辑:厂房招商网
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