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上海土地出让新规“失灵” 地价继续走高
上海厂房网 2007年11月14日13:43 中国经营报
11月8日下午4点多,上海新江湾城D3地块挂牌出让进入最后竞价阶段,结果新加坡开发商仁恒以13.01亿元胜出,楼面地价每平方米两万元。  
  
此次卖地之所以格外引人关注,全因为它是10月下旬上海土地主管部门印发的那份《关于调整住宅类用地挂牌现场竞价规则的通知》(以下简称《通知》)后,执行新规的第一次土地出让。 
  
根据该《通知》规定,地块现场竞价采取竞买人书面报价的方式进行,即由竞买人当场书面填写现场报价单,密封交给工作人员,后者当场拆封报价,价高者得。如果有出价相同者,再重复竞价一次,直至有人胜出。若最高报价低于该幅用地出让底价,竞价就会终止。这一新规则适用于纯住宅用地以及住宅用地面积占总用地面积50%以上的地块。 
  
此次土地出让规则的修改,一般认为是上海市政府土地管理部门希望避免像以往一样让各家企业多次举牌争夺,以平抑日趋高涨的地价。 
  
复旦大学房地产研究中心主任华伟评价说,政府关注到了土地市场化出让带来的某些问题,也希望能够尽量稳定地价和房价,这次改变出让操作规则是一个尝试,但不见得是最终的方式。 
  
据悉,参与现场竞标者除仁恒外,还包括绿城中国(0039.HK)、新加坡庆隆、上海城建集团及华润置地(1109.HK)等,他们的出价都在10亿元上下,这一出价与原先市场预期基本相符。而仁恒的报价显然一骑绝尘。 
  
今年6月,与D3地块相邻但地理位置公认更优越的新江湾城D1地块,采用传统的挂牌竞价方式出让,绿城击败所有对手,楼面价为每平方米1.2万元。而仅仅过去了五个月,D3地块的楼面地价却足足高出后者40%,跟刚出台的新规定开了一个不大不小的玩笑。 
  
而此次拍地前后,上海业界对这一新政策的实际效果,质疑之声不断。 
  
“这次改变土地出让规则,如果目的是为了抑制更多的‘地王’,其结果可能又是南辕北辙。”盛基集团副总裁朱咏敏说。他认为,“地王”产生的根本原因是土地资源供给紧张,仅仅把土地竞价方式由“开卷”变为“闭卷”不解决实际问题,况且政府在土地出让的时间上、规划上、价格上又是无序的,过了这个“村”下个“店”在哪里都是不可预知的。 
  
他还说,假如孙宏斌还挂帅顺驰,每次拍卖他都志在必得,书面竞价方法只不过把原来的现场竞争对手变成想象中的商场敌手,在信息不透明的情况下,为了获得土地,往往会书写更高的价格以求出奇制胜,往往更加缺乏理性。 
  
“那些认为这样一来,开发商就会在精确计算成本的基础上作合理报价的想法,只不过是某些学者的书呆子想法而已。”他说。

新江湾城:出让规则试验田地价飙升风向标 
  
有趣的是,过去三年来,新江湾城四次标志性的土地出让,采用了三种不同的方式,业界人士由此戏称该区域为“上海土地出让规则试验田”,同时它也成了上海地价持续高涨的一个典型样本。 
  
第一次:2005年初,新江湾城第一块土地出让,采用招标形式,整个过程完全公开,经过三四个小时的激烈争夺,出价最高的广东合生创展(0754.HK)拿下该地块,楼面地价每平方米近6000元,当时被市场认为“过高”。但整个出让过程被业界一致认为“非常公平、公正”。 
  
第二次:2006年12月,正当上海楼市极为低迷之际,在“挂牌竞价、价高者得”的规则下,华润置地拿下新江湾城第二块出让土地,尽管只比出让底价高三成,但楼面地价已达每平方米6677元,由于位置不如合生先前拿下的地块,业界认为事实上这标志着曾经不被看好的新江湾城,地价已经大幅上涨。 
  
第三次:今年6月继续按照挂牌竞价规则,绿城以楼面地价每平方米1.2万元拿下新江湾城D1地块,比华润地块地价高出近一倍,甚至接近周边市场现房价,震动业内外。而这也成为上海楼市再度飙升的重要指标事件。 
  
与以往三幅新江湾城土地最大的不同是,D3地块出让时,该区域前期出让地块中的一些项目已经逐渐开发成型,楼价走势也成为其地价的参考。 
  
有数据显示,新江湾城目前建设用地可建成共99万平方米的住宅,是其所在的杨浦区第一供应大户。据了解,今年4~9月间,地处上海外环沿线的新江湾城楼盘总成交面积10.55万平方米,成交均价由第二季度的每平方米11597元,上涨至第三季度的13940元。同期上海市中心内环住宅新盘均价约为每平方米两万元左右。 
  
过去三年来新江湾城的四幅地块采用三种不同出让方式,却依然阻止不了地价的快速上涨,政府是不是应该认真考虑一下:技术操作层面的问题也许不是地价上涨的根本原因吧?
稿源:中国经营报
编辑:厂房招商网
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