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宏观调控落地夯痛土地神经 成都土地操作有变局
上海厂房网 2007年11月15日13:25 成都晚报
从土地必须招拍挂到清理土地增值税,到收回闲置土地,种种迹象表明,房地产的根本——土地,原有的格局、操作方式以及操作思路,都已经或正在被彻底改变。囤地也好,协议拿地也好,主要依靠土地增值牟取利润,这些开发商曾经的“核心竞争力”开始在政策层面上被遏制。土地秩序的重建,从宏观调控的大政方针,落地为可执行的各种具体办法条例,正在紧锣密鼓地执行中,成都楼市的土地格局将由此演变。 

曲线拿地拗不过“招拍挂” 

一些开发商本意是通过前期土地整理后再介入后期的开发,但由于在“招拍挂”的竞价中落败,最终只能眼睁睁看着到手的土地被别人收入囊中。今年10月,某外来开发商到手的土地就这样飞了。那是一块80亩的地,开发商做了大量前期整理工作,投入了大笔前期启动资金以及若干员工长达一年的协助和配合,原本希望尽快把土地证上的名字换成自己的。然而,协议转让土地似乎越来越困难,最后不得不把这块土地推向“招拍挂”。即便这样,这位外来开发商也是志在必得,和相关方面一起协商对自己最有利的条件,比如原土地人员的安置工作,土地增值税由买家自己缴纳,所有产生费用都由买家负责……,然而最终在拍卖场上,“大财主”们根本没有把这些条件放在眼里,一次次举牌后,土地的总价很快令先来的开发商绝望,最后,只能眼睁睁看着土地被人拿走。 

这样的“无奈”在下半年的楼市似乎已经成了家常便饭。战火先是在市区燃起,比如让阳光100作别了期盼多年的迎晖路地块,因为不敌香港信和的凌历攻势,让它无可奈何地成为一个纯粹的“一级土地整理商”,而不是当初设想的做开发商。战火蔓延速度超过了许多人的想象,今年8-10月,即使是都江堰、双流、新津等郊县招拍挂市场上,也有无数开发商在目送他们协议了多年的土地飞入大资本的怀抱。 

现在,大多数开发商已经开始正视曲线拿地行不通的现实。在最近的招拍挂市场上,本土开发商参与得更多了,以天合房产为代表,也勇于和外来巨头大胆竞价后拿地。而在此之前,以蓝光、龙湖、华宇等为代表的品牌开发商早已淡出了协议拿地,投身“招拍挂”中,并且有了一整套适应“招拍挂”的成熟经验,成绩不菲。业内人士指出,热心公开“招拍挂”,意味着开发商们尊重新的土地秩序。而全面进入“招拍挂”拿地之后,开发商内部运作项目的水平如何?怎样以最小的成本运作一个最成功的项目?这一切正成为开发商正视招拍挂之后想得最多的问题。至此,开发公司的赢利模式发生了彻底变化。 

土地增值税 秋后算账忙 

记者从各种渠道获悉,土地增值税细则,具体到可以执行的条例都已经落实下来。进入10月以来,各大开发商关心他们的各种账本和财务报表,甚至超过了他们对于项目开发和拿地的关心。 

从2007年2月1日起对国家对房地产企业土地增值税项目进行清算,正式向房地产企业征收30%-60%不等的土地增值税。而在成都,宏观政策已经落地,许多区级税务单位对怎样清算这些复杂的“历史遗留问题”都有了具体细则。清算工作全面展开,包括所有还没注销的开发公司自1996年以来的开工项目,至少要交30%的土地增值税。开发商惊呼:这相当于再交一次个人所得税。据悉,一些大企业开发项目繁多,增值税是一个巨额数字,税务局要求开发公司财务人员拿着账本来税务局清算,以妨账目不清。 

土地增值税和开发商的利益有着最密切的联系,目前各开发公司一般是老板带队,亲自过问。据说,一些深居简出的开发公司负责人也频频地在相关部门出现,“大佬们”在税务部门不期而遇已是常事,各房产公司上下对于本次征收极为重视。 

开发公司账面欠的税款和交出去的“真金白银”还是两回事。在进行复杂的税务清算后,大多数开发商的账本上都会留下一笔该缴纳而没有缴纳的“欠款”。据记者了解,针对土地增值税问题,不少开发商开始忙于“充电”,业内人士指出:即便是清算准确了开发商在土地增值税一项该缴多少,但离这些钱被实实在在拿出来,还有很长一段路要走。业内人士透露,一场专业的税收策划公开课,门票可以达到好几千元一张。据说其中最通用的避税办法就是一个项目成立一个公司,项目做完了就注销这个公司,以避免增值税清算。但相关人士也告诉记者:税务部门已经发现这种避税的方法,现在已经采取了系列措施,比如:不缴清增值税,不准注销公司。这样会让政策更加严密。 

目前,交纳土地增值税已是板上钉钉的事。所谓的合理避税空间相当有限,早交晚交都是要交的。业内人士指出,土地增值税开征从根本上削减了开发商因为囤地产生的利润,“囤地获暴利已经成为历史”。许多开发商都承认:面对土地增值税,他们唯一需要做的就是加快存量土地的开发速度。 

清理闲置土地 催生新的开发模式 

10月31日成都市政府正式下发了《成都市闲置土地处置工作方案》,市、区(市)县国土部门即日起对闲置土地进行清理调查。根据方案,一旦被认定为闲置土地,若开发期满两年仍未动工,政府将无偿收回土地使用权。据悉,成都市20个工业集中发展区共有闲置土地185宗,涉及土地12021亩。目前,185宗闲置土地已被清理了一大半。 

闲置土地的认定,执行起来相当复杂。据了解,一些“地主”已经尝到了被收回土地的痛苦。在目前公开招拍挂土地和一些在建和已完工项目,都有这样的被收回土地。但也有大量的土地无法被认定为闲置土地而被收回。这其中的认定非常复杂,关键几个因素是,土地上人员的安置、债权、债务等都要有完善的解决才基本构成被收回的条件。据了解,被收回的土地基本属于已经“整理”得很“干净”,收回后立刻可以进入公开“招拍挂”程序。 

对于已经开工的土地,也可能被认定为闲置土地而被收回。本次方案规定“开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或已投资额占总投资额(不包括取得土地使用权的费用)不足25%且未经批准中止开发建设连续满1年的”,但业内人士也指出,要收回这些已开发的土地,也要清楚地认定债权债务关系,像许多烂尾楼停工多年,由于有复杂的债权债务纠纷在里面反而无法收回。另一方面,土地一旦变得很“干净”,符合《方案》规定“认定为闲置土地,开发期满两年仍未动工”,政府就会很坚决地收回土地使用权,记者了解到,目前清理闲置土地工作已经在坚决执行中,这促使开发商土地整理工作一结束都迅速开工,推向市场。 

面对土地收回令泰山压顶,大多数土地都会很快地进入到开发环节或加速推向市场。开发商对此已经达成了共识,囤地风险已经越来越大,能早开发就要早开发。 

据悉,下一步更加严密的闲置土地处理办法还将出台。西南财大博导罗珉教授认为:“土地”市场这个新的事物,从不规范到规范,最后得到最严密的监管,是必然的过程。可执行的条例和细则的不断出台,会堵上更多的漏眼。实际上,以万科、SOHO为代表的一些品牌企业并不刻意追求土地储备,而是把更多的财力物力放到品牌建设上。楼市专家也认为:重建后的土地秩序,开发商将越来越多考虑超出企业实力,进行土地储备带来的被收回风险,而太大的财务成本可也使企业面临被拖垮的危险。 

楼市长期盛行的重视拿地,轻视内部运营和管理水平的现象,在新的土地政策下已有了根本的改变。新的土地格局对开发商的实际开发水平提出了更高的要求。如宏信那样,既不是“地主”也没有厚实“家底”,这种基本靠“技术管理+紧密合作”的团队模式,应该会涌现更多。
稿源:成都晚报
编辑:厂房招商网
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