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两大新地王呼之欲出 广东政府又受政策重压
上海厂房网 2007年11月15日13:25 中国经营报
尽管已近年底,但2007年蔚为壮观的“地王”俱乐部中,注定至少要增加两位新成员。

11月底,广东佛山市中心一幅规模超过60万平方米的旧城改造地块将名花有主,其挂牌出让起始价即高达75亿元。几乎与此同时,成都市区东部一幅面积约260亩的地块也将挂牌出让,据估计成交价可能达到90亿元。

这也是11月1日国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(即39号令)正式施行后,最先出炉的两幅“准地王”。曾被寄望有效抑制地王频出现象的39号令,面临首次考验。

港资财团再演主角

据佛山市国土局10月底发布的出让公告显示,即将出让的“祖庙-东华里”地块周边文化古迹众多,近百年来都是当地的商业旺区,市政府一直希望将该地段改造成既保留历史韵味、又体现商业时尚的城市新地标。

今年5月,佛山禅城区委副书记、区长梁维东明确表示,将借鉴国内迄今为止最成功的旧城改造项目上海“新天地”的经验,最终形成“北有新天地,南有东华里”的局面。

据参与项目策划的人士透露,因开发上海“新天地”声名鹊起的瑞安房地产(0272.HK)顺理成章地成为政府心仪的候选开发商,双方“沟通相当顺畅”。今年9月前后,在瑞安方面安排下,佛山各级政府机关及职能部门已纷纷赴上海参观“新天地”。

而出让公告中对竞买人资格的种种限定,如“在国内成功从事过历史街区风貌保护项目的开发建设和经营”、“ 在国内旧城改造开发累计建筑面积在100万平方米以上及具有开发大型综合多功能社区的成功经验”等等,处处可见为瑞安“度身定做”的痕迹。

记者暂时未能联系到瑞安方面对此发表评论。

无独有偶,成都地产界盛传,即将出让的260亩地块极有可能落入香港最大地产商新鸿基地产(0016.HK)囊中。该地块为原攀成钢厂区搬迁后的“东方正红”3000亩地的一部分(有关该地块搬迁情况详见本报2007 年5 月 14日报道《成都3000亩地块分割出让:一幅地影响一座城》)。记者分别向成都市国土局和新鸿基地产成都公司公关部求证此说,均未获正面回应。

今年7月20日,香港信和置业(0083. HK)以41亿元(折合每亩1130万元)拍得的成都城东沙河366亩地,与上述地块仅一路之隔,后者每亩1200万元的出让底价,显然是以沙河地块作为参考。根据规划,即将出让的这幅地上将兴建两栋280米高的大厦,建成后将是成都第一高楼,其建筑密度远高于沙河地块,当地业界相信,实际成交价很可能升至90亿元(折合每亩约3400余万元)。

如果传言最终变为事实,那大约两个月前刚刚由香港九龙仓集团(0004.HK)以72亿元创下的成都地王纪录又将被打破。

与39号令相悖?

对接二连三拍出“地王”后,政府如何面对“炒高地价”的舆论批评,乃至是否受到来自上级国土部门的政策压力,成都市国土局政 策法规处负责人拒绝表态,只是表示,即将出让的地块严格按照招拍挂程序操作。

而对于高地价可能进一步推高房价的疑虑,成都市市长葛红林早先接受媒体采访时曾表示,地方政府“将通过多层次的房屋供应计划来解决”。

与此同时,佛山“准地王”也面临着类似的舆论和政策压力。其出让公告条款中与国土资源部39号令规定某些不符之处,也格外引人关注。

该出让公告中要求,地块成功拍出后,“签订成交确认书60日内支付首笔土地出让金,金额为成交地价款的30%,余款根据地块拆迁和交付进度具体确定”。此外还约定,买家支付首期地价款后,政府将在一个月内交付一幅2.4万平方米的土地,1年内必须开发动工。

查阅39号令有关条款,则规定土地受让人“付清全部土地出让价款后,方可申请办理土地登记,领取国有建设用地使用权证书……不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。”按照国家有关规定,没有《建设用地使用证》就无法办理规划、报建等手续。

佛山市拟定的《土地使用权出让合同》同样规定,只有在买家支付完全部契税及地价款后,才能办理土地使用权登记及申领《中华人民共和国国有土地使用证》等手续。

佛山市禅城区国土局蔡世峰副局长不愿对此置评,而负责该地块对外发布信息事宜的区宣传部刘部长稍后致电记者,称地块出让方式符合政策规定,他们适当时将就此再作公开说明,同时强调该地块出让已获省级主管部门认可和支持。

广州业内资深人士黎文江表示,按照市场上通行的权宜做法,一般是拍得土地后,有关部门会下发一封《批准用地通知书》,开发商凭此《通知书》办理规划、开工建设等手续。但由于缺了《土地使用证》,无法从法律意义上证明土地的合法使用权,土地难以再转让和抵押,开发商也就无法借此获得银行贷款或从资本市场等渠道融资。

记者从侧面了解到,有39号令在,佛山市土地主管部门不大可能就此改造地块批出单个《土地使用证》,而让开发商完全一次性负担至少75亿元的地价款,即使是瑞安集团这样有实力的港资财团,也不容易吃得消。

佛山市规划局一位参与此事的人士认为,该地块涉及大面积拆迁,政府无法一次性向开发商交付全部土地,采取分批交地、分期付款的方式,是出于实际考虑。

值得注意的是,在佛山“准地王”的出让条件中有一条,只要完成开发投资总额的25%以上,便可依有关规定转让、出租、抵押或用于其他经济活动。这是否意味着政府已为有意引来的“凤凰”留下了足够的回旋余地呢?
稿源:中国经营报
编辑:厂房招商网
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