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土地财富流向之歧路
上海厂房网 2007年11月15日13:27 第一财经日报
那些高居财富榜首的地产富豪们,是中国土地财富迅速向少数人集中的写照。农民未能参与中国有史以来最大规模资本化。 

当中国正经历着一场空前的造富运动时,让我们仍然回到财富之母——土地。 

土地财富分配,少数欢喜多数愁。 

今年的福布斯和胡润富豪榜显耀了地产商的财富头牌地位,福布斯前10位首富中涉足房地产开发的富豪已占5席。胡润富豪榜前10位中也有6位涉足房地产开发。自1998年住房商品化改革以来,全国范围内明显在持续稳定上涨的资产是地产。2004年全国主要城市地价同比涨幅为6.08%,2005年地价同比上涨4.44%,2006年涨幅为5.19%,到2007年前三季度涨幅更是达到12.8%。作为标本,富力地产13年间,资产从2000万猛升到市值过千亿。 

也在同一时序,农民开始通过在集体土地上出租出售标准厂房、小产权房,以求土地财富增值中谋得一杯羹。但在18亿亩耕地红线的高压下,乡村农民的“以租代征”行为没有得到有关部门的许可,土地资本化班车在7.37亿农民面前呼啸而过。 

被“征用”的集体土地 

土地有偿使用历程在中国已行进了20年,而农民脱离土地市场化也有了20年。 

1987年9月,深圳率先试行土地使用有偿出让,出让了一块5000多平方米的土地使用权,限期50年,由此改变了国有土地无偿使用、无限期使用和不准转让的历史,揭开了国有土地使用制度改革的序幕。 

1998年,为刺激经济,住房开始商品化改革,大量工业项目上马。而存量国有土地供给的不足使有关方面将手伸向集体土地。据国土部近几年执法检查的实际数据估算,每年我国新增建设用地95%以上属于农村集体农用地。 

农地的非农化,使农地一下子在建设用地的招拍挂过程中发现了价值。2007年前三季度,全国土地增值税增幅达到了82.8%。但土地的快速增值与农民所得不成比例。 

农村土地集体性质和带有计划色彩的土地征用制,两者合力锁住了农民,使之不能参与到中国有史以来最大规模资本化过程中。 

《土地管理法》规定,农村土地“农民集体所有”。由于“农民集体所有”概念模糊,集体土地所有权证大多发给了村民委员会,使村民委员会成了实际上的所有者,个体农民权利地位不明,进而使征地中的补偿内容、补偿对象、征地补偿费用的分配不能合理到位。 

据全国政协委员、清华大学教授蔡继明分析,目前被征地土地收益分配格局大致是:地方政府占20%~30%,企业占40%~50%,村级组织占25%~30%,农民仅占5%~10%。 

按照征地制度,国家在公共利益需要时(实际上在中国,不管是公益性目的,还是商业性目的,都必须先征为国有),有权将农村集体所有土地征用为国有。征用土地的补偿款为三年平均农业产量价值的6到10倍,最高标准不超过30倍。 

根据农业部农村经济研究中心廖洪乐研究员测算,按最高标准补偿,南方地区集体和农民所得补偿(人均耕地按0.14公顷计算)仅够农民23年生活费用,北方地区的补偿还不够20年生活费用。也就是只有将征地补偿由现在的30倍提高到45~54倍(南方地区为45倍,北方地区为54倍),才能保证集体和农民征地前后收入水平基本持平。 

中国人民大学农业与农村发展学院孔祥智教授对山西、内蒙、浙江、海南四省区459个农户问卷调查,结果显示,近70%的农民不愿意土地被征用。此外,国家土地督察北京局近期一项对农民的问卷调查发现,73%的农民愿意或比较愿意以“以租代征”的形式出租土地。 

补偿过低和补偿对象不明,造成大量无地、无就业门路、无最低生活保障的农民,并引起中央高层关注。目前中央成立了由7个部门组成的全国农村土地突出问题专项治理领导小组,由农业部牵头,着力解决八类在征收征用农民承包土地中侵害农民权益的突出问题。 

为解决补偿过低现象,一些沿海地区已开始试行征地补偿区片价和综合地价,有的地方提高了土地的年产值标准,有的地方则用集体土地的使用权入股。 

但农业部法规司原司长郭书田直言,侵害农民土地权益的根本原因在于法律规定地方政府垄断土地一级市场和经营二级市场,不从源头解决这个问题,城乡差距仍将拉大。 

中国人民大学土地管理系严金明教授建言,修改《土地管理法》中的相关条款,废除按“土地原用途”计算补助费用的规定,改按市场价格向农民支付土地补助费和安置补助费。 

稳定化压倒资本化 

在《物权法》草案修改过程中,为应对农民离开农村进入城市,缓解城镇住房需求压力,不少专家提出应把农民宅基地使用权及其房屋可以转让、抵押、出租和出售的内容写入。最后《物权法》将此内容删除,只留下“法律另有规定的除外”这个口子。 

早在1999年,国土部就从芜湖市开始了对集体建设用地流转进行试点,对闲置低效的集体建设用地,供需双方可以依法直接交易。目前,上海作为全国三个预防腐败试点省份之一,更是筹划建立土地有形交易中心,为供需双方直接交易提供平台。 

但国土部对直接流转始终持谨慎态度,对试点集体建设用地流转严格设限,不准流转出来的集体土地用于房地产开发,而只能国家来征用。加之现行法规规定农村宅基地为集体所有,农村通过出租出售小产权房以求搭上土地资本化班车为法令所不容。 

多方限制农民土地承包经营权抵押以及宅基地使用权的流转,中央财经领导小组办公室副主任唐仁健曾对本报说出了苦衷,“在农村,土地根据价值流动后所带来的收益风险远不及土地现在拥有的社会保障功能。10个人的承包地都给一个人经营后,规模效益没增多少,社会保障风险却是倍增。” 

“取之于农、用之于城”的土地出让金 

随着“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地出让须招拍挂”正式写入11月1日实施的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》,国土部将行政划拨土地的领域缩至了最小范围,为集约用地和防止土地腐败奠定了政策基石。 

但由于土地收购储备制度在2001年的实施,地方政府通过土地收购储备机构成为了土地一级市场的垄断供应者。在土地低价收购储备制度之外还辅之以招拍挂,招拍挂下“价高者得”,结果,地价在招拍挂的槌声中一涨再涨。 

2004年所有商业性用地全面采用招标、拍卖或挂牌的方式公开交易”,到2006年全国招拍挂出让土地价款同比增长30.5%。2007年开始国土部将招拍挂扩展至工业用地,国土部据此测算工业地价将提高三分之一甚至50%。 

据国土部年报,2004年全国土地出让金高达5894亿元,2006年全国土地出让金总额更达到了7000多亿元。北京大学平新乔教授带领课题组调研后认为2006年全国土地出让收入保守估计超过1万亿元。 

巨额的土地出让金,成为了地方政府不受监管的第二财政,倾情用于城市建设和城市土地开发,即“取之于农,用之于城”。 

廖洪乐研究员计算,1995年全国每公顷土地出让金收入为77.2万元,其中每公顷征地费18.9万元、开发费11.1万元、出让金纯收益40.4万元、其他税费收入6.8万元。扣除开发费用后,每公顷土地收益66.1万元,其中政府收入的出让金纯收益和其他税费占71.4%,集体和农民个人占28.6%,政府与集体和农民的土地收益比为2.5:1。 

而到2005年,每公顷土地出让金收入为355.3万元、出让金纯收益为131.9万元。与1995年相比,每公顷土地出让金和出让金纯收益分别增长了3.6倍和2.3倍,而征地补偿标准最高限额却仅提高了1.5倍,即由20倍提高到30倍。政府与集体和农民个人的收益比由此拉大为4.8∶1。也由此近十年征地纠纷不断增加。 

所幸的是,2006年国办发31号文和100号文连续作出规定,要求土地出让金支出逐步提高用于补助被征地农民社会保障支出、农业土地开发和农村基础设施建设的比重。而土地出让金收支两条线和用之于农的制度刚性化,也为物业税的最终实施减少了地方政府的阻力。 

“地王”时代 

招拍挂的全面实施,为地方政府获得了越来越高的土地出让金额,那这是否压缩了房地产企业的生存空间? 

“房地产行业的暴利你都想象不到。”合生创展一位高层私下对记者坦承。 

纵观三年来,中国地产上市公司市值呈跳跃性增长。在2004年10月8日,地产股市值1047.28亿元,到2007年10月8日,市值增长到6258.41亿元。相比之下,根据中国社科院的《农村经济绿皮书》报告,全国农户在2006年依赖土地的家庭经营人均纯收入为1931元,比2004年仅增加187元。 

对房地产商来说,锦上添花的是,从2005年开始,全国出现房屋竣工面积少于房屋销售面积现象,到了2007年前三季度,竣工面积更是不及销售面积的一半。中国房地产TOP10研究组研究项目负责人汪勇表示,对那些土地储备比较丰富的企业来说,2007年绝对是个机会。 

在房屋供不应求的紧张形势下,有地就是王。随着土地招拍挂的全面实施,房地产商展开了拿地竞赛。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示,强势的股市为上市房地产商提供足够巨额的竞地资本,同时也为房地产商的冒险提供了风险分散机制。 

激烈的竞争,“地王”的频现,也牵引地价疯狂上涨。 

以具有代表性的二线城市武汉为例,2004年东立置业以11.37亿元身价成了武汉当时的“地王”。当年武汉楼面地价为1259元/平方米,较2003年同比增长11.61%。 

2005年2月2日香港世茂集团以31.5亿元夺得的武汉汉阳鹦鹉洲地块,是武汉有史以来出让的最大一宗国有土地,并创下当时国内土地竞拍成交价最高纪录。当年武汉楼面地价为1845元/平方米,较2004年同比增长46.54%。 

2006年12月21日武汉最后一次土地拍卖落槌,深圳金地5.46亿揽下武汉积玉桥百亩地,2804元/平方米的楼面地价创了积玉桥片区的新高。当年武汉楼面地价1929元/平方米,较2005年同比增长4.36%。 

到了2007年,外地企业在武汉拿地更是掀起狂风。9月,万科以5287元/平方米的高楼面地价将江汉区马场角路一地块收入囊中。同月,华润置地则更是以26.92亿元高价击败万科、融侨等竞争者拍得武汉CBD首批地。 

不断涌现的“地王”,透支着未来2~3年的楼价。而“地王们”的豪赌背后,是有足够的信心将拿地的成本转移到购房者手中。这样,在农民未能享受到土地增值的好处同时,城镇的中低收入者被迫挤入楼市,承受着房价高涨的折磨。 

不过,城镇中低收入者住房问题从今年开始有了转机,政府相关部门开始正式承担起住房保障的责任,不让地价、房价上涨之势过多殃及城镇中低收入者。但拥有着土地的农民如何在土地增值中水涨船高,仍然是个艰苦的过程。
稿源:第一财经日报
编辑:厂房招商网
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