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向“地主”说不
上海厂房网 2007年11月15日13:28 新民周刊
舆论普遍认为39号令极大打击了部分开发商“付小钱、多占地、慢开发”的蓄意囤地行为,将迫使房地产企业加快开发进度,扼住了“低成本循环运作——高价拿地——推高房价”的要害。

不久前,中国社会科学院金融所研究员易宪容曾告诉《新民周刊》一个“釜底抽薪”的好办法:如果政府在此轮调控中一改往日宽容的态度,在土地出让金问题上锱铢必较,下决心让房产商把土地出让金全部付清,或者把没付清土地出让金的地块全部收回来重新拍卖,开发商以少量首付资金获得土地使用权证、继以抵押土地证获得银行贷款的循环滚动“杠杆”将不复存在。届时把贷款利息加上去,再完善住房预售制度,谁还敢囤地呢?房价马上会降下来。但他同时叹息,由于地方政府具有监管者和利益相关者的“双重人格”,这味“猛药”不太容易下得了手。

言犹在耳,9月21日国土资源部审议通过了第39号令,即《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》,“缴一部分、盖一部分、回笼一部分资金”房地产开发模式业被终结。

谁在囤地

近年中国房价久抑不下,地方政府被诟病最多的就是与民争利、“惜售”土地。从去年下半年开始,有关部门终于启动了增加土地供应政策,寄希望以积极增加房屋供应量的方式来稳定房价。

国土资源部土地副总督察甘藏春介绍:“国土资源系统加大了房地产的土地供应。今年1月到5月份的统计,住宅用地的土地供应量比去年同比增长35.5%,普通商品房的土地供应总量同比去年增加76.3%,经济适用房的土地供应总量比去年增加166%。当然,土地供应最后转化为住宅供应还有一个时间过程,我相信这些措施实施之后,房地产价格会平稳下来。”

但令主管部门尴尬的是,增加供应的土地居然都被以房地产上市公司带头的“地主”囤了去。

上半年中报暴露了一切。火爆的A股市场让地产大鳄们如虎添翼,他们争相以上市、增发方式巨额融资,然后快速囤积土地资源。据国务院发展研究中心的一份报告,囤地10平方公里以上的房地产上市公司不下10家,有些公司圈的地10年、20年都开发不完。

“他们看中的是地价上涨带来的回报超过囤地总成本。这种囤地或者故意延长开发周期的策略,加剧了住房的供应紧张,很多地方的房价随着土地招拍挂价格的上涨而相应大幅上涨,这显然与政府的初衷背道而驰。”京城一位颇有影响力的房地产商余志明(化名)告诉记者。

向“地主”说不

土地管理部门显然无法过多增加土地供应量以解决房价问题。将耕地保有量保持在18亿亩,是我国“十一五”规划纲要中提出的约束性硬指标之一。在今年的政府工作报告中,温家宝总理再次强调“我们绝不能犯不可改正的历史性错误,遗祸子孙后代。一定要守住全国耕地不少于18亿亩这条红线。”房地产市场调控的下一个重点必然是重新“向地主说不”。

据悉,日前国土资源部已经拟定了几条办法限制开发商囤地。如″净地″出让、合理控制单宗土地出让规模,规定每宗地的开发建设时间原则上不得超过3年,“对超出合同约定动工开发日期满一年未动工开发的,要按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费,满两年未动工开发的闲置土地无偿收回。并将开发建设面积不足三分之一或已投资额不足四分之一、且未经批准中止开发建设满一年的纳入“闲置土地”。

但易宪容认为:“开发商囤地不要紧,关键是他们有没有把土地出让金全部付清。开发商囤地或延迟开发的前提是他‘拖得起’。”

如今土地出让成交价格动辄数十亿元,再加上贷款利息、资金周转压力、等待成本,对于任何一家地产公司来说,他们敢于“囤积居奇”的奥秘就是以小搏大的“无风险套利”。

余志明告诉记者:“一般只付10%-30%的土地出让金就能全部或者分期取得土地使用权证,然后再拿土地证到银行抵押贷款。1995年我在北四环附近拿了一块地甚至没出钱。先通过关系搞到土地证,然后用房子预售的款补缴了一部分出让金,剩下的?慢慢再说吧。”

当年大规模圈地的顺驰集团,就是用不多的流动资金一口气拿下全国众多高价土地,很多地块有拖欠土地出让金的情况。

对“顺驰模式”颇有研究的中国社会科学院金融研究所尹中立认为:“地产行业内部谁都清楚,顺驰能够维持高速扩张的秘诀是什么。孙宏斌作为地产界‘黑马’,第一时间洞察了各地政府的心思,双方达成了‘共识’:顺驰拖欠政府的土地价款,这有利于维持顺驰的资金循环。而顺驰在政府土地招拍挂时尽力叫高价格,有利于维持城市的房地产繁荣。”

“如果把所有房地产存地清一遍,让开发商把未缴清的土地出让金全部补齐,开发商的资金链马上会吃紧。要么交出土地,要么就得把房子降价销售以筹集资金。”易宪容的这个观点与39号令不谋而合。39号令影响较大的条款,除了首次明确将工业用地纳入招拍挂范围,就是“未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的,不得发放国有建设用地使用权证书,也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书”。根据国土资源部有关部门负责人的解读,虽然在不违反合同约定的情况下,开发商拿地还可以“分期付款”,但已经不可以分期拿证了。

资本为王

舆论普遍认为39号令极大打击了部分开发商“付小钱、多占地、慢开发”的蓄意囤地行为,将迫使房地产企业加快开发进度,扼住了“低成本循环运作——高价拿地——推高房价”的要害。

正如东方证券分析报告指出:“39号令对规范土地一级市场秩序有积极作用,有利于遏制土地招牌挂市场上不断飙升的土地出让价格。如果土地款必须一次性全部付清,房地产开发商才可能根据自身资金实力和资产规模配置来‘理性’拍地,未来土地出让价格涨幅有可能放缓,这也有利于房地产企业合理控制拿地成本。”

易宪容说:“39号令的影响最少要等半年到一年才能看出。土地只是调控的一部分,如果能同时改革存在严重缺陷的住房预售制度,或者把‘封顶才可以预售’的规定与39号令相结合,威力将是空前的。至于主管部门出台的这项政策能不能见效,关键看地方政府能不能真正执行。早在2004年3月31日,国土资源部、监察部就联合下发了‘开发商必须及时缴纳土地出让金,且需在两年内实施开发,否则政府可把该土地无偿收回’的强硬政策,但这条规定从来没有被认真落实过,某些地方政府和开发商之间利益关系错综复杂。”

此外他也提出一个隐忧:开发商有可能会利用39号令“玩兼并”。

在余志明看来,39号令只会加剧房地产市场“大鱼吃小鱼”的格局。“我认为政策出台的初衷是为了让房地产企业做大作强。前两年房地产政策非常宽松,手上有50万元就可以开发楼盘,从开发到建筑、销售全部外包。有些楼盘预售完开发商就不知所踪了,留下一地鸡毛。39号令提高了进入房地产行业的资金门槛。在必须具备全部的付款能力才能参与土地竞买的情况下,一些想进入这个市场的小资金只能给资金实力雄厚的大地产商‘打工’去了。中小开发商面临两个选择,或者把土地拿出来挂牌拍卖,或者引进合作方强强联合。将来房地产行业的资金密集度会越来越高,金融地产将会风生水起。潘石屹前段时间已经强调,地产企业想要规避39号令带来的风险,就必须考虑上市融资。”

他判断,39号令将引导在大中城市的生存空间受到极大压缩的中小房地产商,从“红海”转向二、三线城市的广大“蓝海”。

正如北京我爱我家控股公司副总裁胡景辉所言:“在北京等大城市,房地产大开发年代已经结束,摆在开发商面前有两种路:或者转战二、三级城市,或者对开发的项目进一步经营,转化成为综合性房地产服务商。房地产开发行业正在逐渐从以项目为主的开发模式向以物业、资金、配置、商业物业经营为主的存量房发展模式迈进。”

华宝证券高级分析师李国旺将这种可能性称之为“政策的溢出效应”。“这一政策的意图是从源头上防止可能出现的地产泡沫。但我们就会发现,新政策的作用与政策出台的意图可能会不一致。新政策为地产垄断提供了历史阶段性机会,寡头垄断局势将逐步形成,必然提高全国性地产商的定价能力,从而削弱投资者消费者议价地位。”

余志明若有所思地告诉记者:“闲置土地重新挂牌,拍卖价只会水涨船高。我相信政府在年底之前还会出台更为严厉的调控措施。”
稿源:新民周刊
编辑:厂房招商网
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