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广州:土地出让招拍挂并举是上策
上海厂房网 2007年11月16日12:49 南方都市报
招标,拍卖,挂牌……土地到底应该采用怎样的出让方式?自“8.31大限”以来,这个问题便一直困扰着房地产市场。 

种种迹象表明,招标有望脱颖而出,成为未来土地出让的主要模式。日前,上海出台新规调整住宅类用地挂牌现场竞价价规则。根据相关内容,今后凡住宅用地面积占总用地面积一半以上的地块,现场竞价将由现行的现场举牌竞拍改为一次性书面报价。而早在一一年多以前,北京市国土房管部门已率先改革,在土地出让前对户型、价位等方面提出限制要求,改变由出价最高的企业获得土地的出让方式。 

在外有京沪两地相继试水全新土地供应方式,内有各区域“地王”频繁涌现的情况下,广州房地产市场到底应该坚持之之前以挂牌、拍卖为主的模式还是顺势而变,增加土地招标比例,这是一个值得讨论的问题。 

与国内其他城市一样,广州真正的“招拍挂”历史始于2004年“8?31大限”,从那一天起,延续了20余年的土地协议出让制度完成使命,招标、拍卖、挂牌三种方式开始在土地出让市场的舞台上粉墨登场。自此以后,广州的土地特别是住宅性质土地供应量锐减,相关统计显示,2005年的数字是0.5平方公里,比2004年前每年3平方公里的“标准”萎缩了80%以上,2006年稍有改观,但也只有1.86平方公里。至于今年,穗七条将目标定在了5.07平方公里,不过从目前的情况来看,离完成全年出让任务还有一段不小的距离。 

与供应减少相对应的是,广州土地价格出现了飙升局面,其中“地王”身价已经从2004年年底的2804元/平方米,涨到了现在的18729元/平方米,增值达6.7倍,全市各区土地最高价也在一次次的土地出让过程中得到刷新。 

招标出让面积不足一成 

另外的一组数据或许也能够说明部分问题。截至目前为止,今年广州土地一级市场共完成出让63宗,其中仅有4宗采用招标形式,其他土地全部为挂牌和拍卖。具体成交量方面,通过招标完成的土地出让面积共有29.5万平方米,仅为总量(不包含工业用地)309.93万平方米的9.5%. 

“虽然土地价格高低取决于开发商对未来房价和区域供应的预期,但拍卖‘价高者得’的机制的确会对地价起到推波助澜的作用。”经纬地产项目发展部副经理吴定金表示,招标是一种相对稳健的出让模式,至少可以避免开发商现场频繁举牌竞价导致地价不断攀升的情况出现。 

在他看来,与其它土地出让模式相比,招标不仅仅涉及到房地产的价格问题,还要综合评估开发商的资质、能力、方案等方方面面因素,更加全面。例如西塔等带有市政性质的超大型项目,政府部门会更多地考虑发展商的实际开发能力,因此在土地出让前会制定出倾向于此方面的中标条件,以投标人的业绩、开发方案、经营方案、融资方案、接受政府监管方案、土地竞投价格和政府优惠条件等为主要评标条件,综合得分最高的单位为中标单位,而土地竞投价格只占其中的40%. 

全国首创限价地招标 

广州的招标出让比例虽然不高,但是却丝毫不乏创新,如限价房土地出让。自2004年的8?31大限之后,广州在土地出让模式方面的首次变革尝试就来自于这类住宅用地。2006年11月17日,位于白云区金沙洲4幅地块和花都区1幅地块采取“双限双竞”的方式出让,即在限制房价、限制套型的基础上,采取竞争地价、竞争房价的办法,以公开出让方式确定开发建设单位,但并不限销售对象,这也是全国范围内的首批双限双竞出让案例。 

在正式竞价的前一天,市房地产交易中心采取开发商自报房屋最高售价后取平均值的办法,确定了5幅地块的最高售价,其中金沙洲最高售价在6050-6500元/平方米之间,花都新华镇风神大道北地块最高售价为2800元/平方米。 

由于最高房屋售价受到限制,开发商现场举牌竞地价的热情大受打击,金沙洲的其中两幅地块只举了2次牌便宣告成交,地价回落幅度接近40%. 

今年1月,广州开发区广汕公路以南、开创大道以东的KXC-H3和KXC-H4两幅公开招标地块,采用“限户型、限房价、限销售对象和竞房价、地价”的方式出让,自此“双限双竞”发展到了“三限双竞”。 

需要指出的是,不论是“双限双竞”还是“双限双竞”用地出让,对应的房地产产品都是政府调控的中小户型、中低价位普通商品住房,并非针对所有的商品房单位。根据《广州市住房建设规划(2006-2010)》,以2007年为例,全年开发建设的政府调控的中小户型、中低价位普通商品住房面积为482万平方米,仅占所有商品住房的37%. 

土地出让要因地制宜 

招标在限价类用地得到运用的同时,到底应不应该更广泛地推广?对此,业内人士给出了比较折中的观点。广州颐和集团策划副总监陈勇称,广州应该根据不同地块的结构和价格采取不同的出让模式,而不是上海式的“一刀切”。 

吴定金的看法与陈勇基本一致,他同样认为土地出让应该具体问题具体分析。如广州的商业物业多数应该采用拍卖或挂牌的方式,因为商用物业不涉及并到普通居民的住房问题,且价格高低更能体现一个城市的整体竞争实力。 

住宅用地则可以考虑以招标为主的模式,当中还可以进行进一步细分,如社会保障型住房中的新社区、廉租房以及经济适用房,这类供应目的相当明确的单位,适宜采取政府划拨的方式;限价房和中小户型用地主要是为了满足中低收入家庭的需求,则最好采用招标,以控制地价成本,避免形成产品后房价过高的局面;一些拥有稀缺资源,可以用来发展高端物业的地块,如珠江新城、南湖等区域,则应该采用拍卖的形式,实现土地价值的最大化;其他的特殊住宅用地,如涉及拆迁补偿、回迁安置的烂尾地块,可实行挂牌,便于寻找合适的开发商入主开发。 

土地出让模式碰撞 

1拍卖 

释义:土地所有者的产权代表按照指定的时间、地点、组织符合条件的,有意受让土地使用权的人到场,就土地出让价格公开叫价竞投,并将国有土地使用权出让给出价最高者的一种出让方式。 

优势:拍卖遵循的是机会均等、价高者得的原则,程序公平、公开、透明,且规则相当简单,只需在拍卖师的引导下举牌报价便行,土地价值可以最大化实现。此外,由于操作环节较少,还能够避免非市场因素的干扰。 

劣势:土地拍卖的前期准备过程复杂,成本高于其他出让模式。此外,拍卖的价格事先无法预知,可能会因为非理性竞争而导致地价飙高的情况,从而对整个房地产市场形成较大影响。 

2招标 

释义:在规定的期限内,由符合规定的受让人,以书面投标形式,竞投某块土地的使用权,土地使用权出让方评标决标,择优而取。 

优势:竞投方在出让过程中只有一次报价机会,避免了拍卖过程中因多次报价而导致价格过高的情况,从而使地价变得具有可控性。另一方面,招标出让前对竞投门槛的设置,将使整个土地供应更符合市场要求。 

劣势:由于标书处于"密封"状态,较容易受到人为因素影响和控制,可能会产生腐败,也更容易发生暗箱操作的情况。 

3挂牌 

释义:在一定期限内将土地交易条件在土地交易机构进行公告,并接受交易申请的行为。挂牌成交有三:出让期限内只有一个竞买人报价,报价高于底价的,挂牌成交;挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的,出价最高者为竞得人;挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的现场竞价,出价最高者为竞得人。 

优势:最灵活的一种出让模式,即使只有一个人或公司报价仍然可以成交,不仅如此,这种方式既可以一人或公司一次报价,也可以多次报价,交易时间长于其他土地出让类型。 

劣势:更多体现了价格方面的因素,忽略了政府对资源方面的配置职能,信息公开度也不如拍卖。 

公开竞价探讨 

上海招标仍是价高者得 

合富辉煌首席市场分析师黎文江:北京、上海等城市改变土地出让模式的初衷都是为了使地价更加理性,因此转而采用招标的模式。仔细对比可以发现,与北京不同的是,上海的招标是由“竞买人当场填写报价单,最高报价为竞得人”,最终还是价高者得,与真正意义上的招标有一定的区别。不过由于采用的是一次性报价,可以避免多次举牌竞买后出现非理性推高地价的情况。 

招拍挂有相当大的互补性 

经纬地产项目发展部副经理吴定金:与招标出让相比,拍卖和挂牌更加公开透明,不仅是政府,甚至其他开发商以及媒体都可以监督整个出让过程,能够确保公平。而招标的优点在于不仅能以相对合理价格拿地,并更多考虑特定客户群体,目的更加明确。对比可以发现,招拍挂的三种模式之间有相当大的互补性,可以形成一个很完善的出让体系。 

开发商拿地方式多元 

广州颐和集团策划副总监陈勇:上海招标模式有点像扑克牌的“比大小”,每个开发商手里都握有一张“底牌”以等到出让时“翻牌”,谁的点数大谁就获得开发权。值得一提的是,现在开发商获得土地的方式相当多元,除了以招拍挂为代表的一级市场外,还有二三级渠道,虽然目前没有具体的比例数据,不过业界公认的是开发商通过招拍挂从一级市场获得的土地肯定没有二、三级市场的数量多。
稿源:南方都市报
编辑:厂房招商网
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