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国内外资本竞逐工业地产
上海厂房网 2007年11月16日12:54 财经时报
除了外资机构,越来越多的内资企业也已经参与到了工业地产投资的大潮当中。而工业地产发展的背后是政策的推动和因此带来的巨大市场需求。

11月12日,位于上海市奉贤区大叶公路87号、占地35万平方米(约合536亩)的超大型工业房地产项目由上海国际商品拍卖有限公司公开拍卖。这是该公司首次拍卖占地面积如此巨大的工业房地产项目,这样的工业厂房出让其实在地产界也是非常罕见。

不过如此规模的工业地产项目却没有吓倒热情的投资者,《财经时报》获悉,目前已经有许多意向客户前来咨询该项目。

竞争激烈

工业用地采取公开出售的方法始于去年9月,根据国务院出台的《关于加强土地调控有关问题的通知》(下称《通知》)要求,今后工业用地必须采用招标、拍卖、挂牌的方式出让。

这样的出让方式吸引到了很多工业地产投资者。今年9月世邦魏理仕发布的北京房地产新闻与市场回顾报告显示,由于物流市场的不断升温,物流地产投资成为近期北京工业地产的投资热点。除了普洛斯过去两年在北京取得工业用地并进行开发外,包括淡马锡控股旗下的枫树投资、AMB、财富控股等大型外资工业地产开发商和投资者,也在积极地寻找投资机会。报告的内容强调,枫树投资近期成功在空港工业区取得土地并开始建设物流设施,表明了该领域对外资具有极强吸引力。

就在今年7月,新加坡腾飞集团斥资35亿元人民币在杭州打造的新加坡杭州科技园,一度成为外资收购在中国工业地产单笔投资最大的项目。

除了外资机构,越来越多的内资企业也已经参与到了工业地产投资的大潮当中。11月初,复地(集团)股份有限公司就宣布,集团通过收购上海普惠投资服务有限公司股权,将开发位于上海市金山区的杭州湾复地现代服务业集聚区,“这很符合公司多元化的发展需求。”复地总裁范伟对此公开表示。

除了复地,有消息称,珠江地产、绿地、美国GE以及中邦等也都已经介入工业地产领域,而许多大的房地产开发商正在积极筹划在该领域进行投资。

甚至在今年10月的第三届地产金融年会上,领锐资产管理股份有限公司(下称“领锐”)也公开宣称,旗下所设立的开放式基金将专注于工业地产投资。“我们设立的工业园区投资基金,已经在6个城市进行了投资。”领锐总裁严清在会上透露。

尽管国外知名的开发商如普洛斯、AMB、丰树等不断活跃在中国的物流市场,而且新加坡腾飞集团也在积极进入科技园区领域,不过仲量联行工业地产部北方区董事戴文对《财经时报》表示,目前工业地产市场中占主导地位的仍然是本地机构。

市场空间大

工业地产发展的背后是政策的推动和因此带来的巨大市场需求。根据国家“十一五”的规划,对工业物业及其商务配套提出了较高的要求。另外由于政府重视行业发展并加大了对交通行业的投资力度,包括港口以及机场和铁路货物基础设施,因此工业地产中的物流地产将在国内持续高速发展。

而在强劲的市场需求的带动下,工业地产的开发风险较小。由于工业用地通常是低密度项目且处于距离中心商务区较远的区域,低成本地价背后隐藏的是可观的投资利润。

据上海招商网最新发布的统计数据显示,上海工业物业租售价格整体呈现加速上扬的态势。仅8、9月份,上海工业物业租金、售价分别上涨了1.7%和0.6%,其中浦东、闵行分别上涨了6.8%和5.3%,目前浦东的研发类厂房的租金平均已达到每天4元/平方米,但是大型企业特别是外资企业的需求却是有增无减。而同样的情况也不断地出现在北京顺义等工业园区。

在投资回报率方面,戴文分析表示,目前工业地产的税前投资回报通常在10%左右。仲量联行最近刚刚协助完成的北京一宗总成交额超过1亿元人民币的工业地产项目,其投资收益率就达到了上述收益状况,而商用物业年投资回报率为6%—8%。

另外与住宅、商铺和写字楼等投资产品不同的是,工业地产项目的租期一般都在8—10年左右,租金相对稳定。

转战二线城市

土地价格较低是工业地产项目最大的优势。此前仲量联行中国工业地产负责人易立夫就曾表示,可以将影响工业选址决策的关键因素归纳为五大方面,即经济、劳动力、基础设施、政府、业务环境和房地产。

然而随着像北京、上海、广州等一线城市的土地成本和管理成本不断提高,很多跨国公司已经将其工业投资的目的地转向了二、三线城市。

对此戴文表示,二线城市的土地成本优势不容置疑,但却面临着高水平人才的困难,这一定程度上抵消了一部分城市的优势。因此工业地产投资者在选址时应参照苏州、大连和青岛等极具竞争力的投资环境的二线城市。

“工业地产开发商最关注的就是工业用地的品质和地理位置,而投资者的目标就是获得能够快速进行开发的土地,并保证低空置率和高租金回报。”戴文称。
稿源:财经时报
编辑:厂房招商网
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