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“空手套白狼”之地?
上海厂房网 2007年11月21日13:08 搜狐
国土资源部的39号令,即 《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》,则另有特色。

它的政策特色,主要表现在两个方面:一是明确把工业用地(包括仓储用地,但不包括采矿用地)纳入“招拍挂”的范畴;二是土地受让人必须付清全部土地出让金后,方能领取土地使用权证书。

对于工业用地纳入市场化交易,在国土资源部2006年关于土地转让的部门文件中已有所要求,这次是用39号令进一步强调并制定可操作条例来限定。

对于“土地受让人必须付清全部土地出让金后,方能领取土地使用权证书”的规定,这是目前房地产企业最为关注的问题。这条规定的核心是地方政府把土地转让之后,土地受让人要获得土地使用权证书,就得付清全部的土地出让金。后来政府职能部门解释,为获得土地权证可以分期付款,土地可以先开发,却不可分期获得土地使用权证,要交清所有款项后,才可拿走土地权证。

房地产市场本是一个高风险的市场。但为什么无论是房地产企业还是房地产投资者都会趋之若鹜?重要原因在于他们可利用政府土地政策、信贷政策、税收政策把房地产市场的高风险转移到地方政府、商业银行,以及整个社会。

在以往的土地付款制度下,开发商通过拍卖拿下土地,然后一期一期地付款并一期期地获得土地使用权证。这样,房地产开发商拿到一期土地的使用权证之后,就能够以土地向银行抵押融资,为项目开发取得前期准备资金。

一旦前期准备完成,开发商就再以住房预售的方式边开发边销售。而销售获得回款之后,又用后期循环开发。如此一来,房地产开发商就能够用有限的资金撬动多个项目。这样一期又一期地反复循环,房地产开发商所做项目就越来越广、越来越大。

同时,当房地产开发商用分期付款的方式分期获得土地使用权证时,不仅能够用有限的资金撬动多期开发及多个项目,而且能够利用住房市场产品的唯一性,以土地持有的占先优势不断推高其开发项目的价格,并在许多事情上迫使政府按照房地产开发商意图而为,否则地方政府所卖出土地的出让金无法收回。当然,上述情况仅是假定房价只是会涨而不会下跌的情况。

如果房地产出现周期性变化,或房地产市场价格出现下跌时,房地产市场的高风险就会暴露出来。由于房地产开发采取的高杠杆式的资金运作,即房地产开发商所投入的资金很小,加上土地是分期付款,在这种情况下,房地产开发商就容易把房地产市场出现的高风险转移给银行与地方政府,而且房地产开发商所承受风险很小。

正因为房地产开发商在土地获得的过程所要承担的风险很小,这就使得房地产开发商有机会来推高拍卖土地的价格,也有机会采取各种方式来推高房价。

如果要求在付清土地出让金后才能够获得土地使用权证,无论是一次支付还是分期支付都是如此,那么就会规范市场,合理提高房地产市场准入门槛。房地产市场不应该是可以空手套白狼的地方,而是有一定的资金实力的企业才能进入房地产市场。

同时,对于一些有实力的房地产开发商来说,即便他们一次性支付或分期支付其土地出让金没有问题,但当他们要支付出让金才能够获得土地使用权证时,那么他们不仅无法转嫁这块土地生产运转的全部成本,也阻碍了他们轻松就可以分期从银行融资、其实也同样是“空手套白狼”的途径,从而减少了房地产开发商可用来滚动不同项目的现金流。在这种情况下,房地产开发商“囤地”、“囤房”的行为自然会减少。

可以说,从目前出台的房地产政策来看,房地产宏观调控进入常态化的时期。凡是不利房地产持续健康的行为,政府开始能够用相对合适的政策进行调整,而且这种调整并不是一次性的,已在走向经常性。这样,既可减少宏观政策出台对房地产的波动,又可保证房地产市场健康发展。
稿源:搜狐
编辑:厂房招商网
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