39号令已正式实施，这部新版交易规则会给土地市场带来怎样的变化呢?我们要从招拍挂公告内容更新开始做起。
初看招拍挂公告内容更新
39号令规定以招拍挂出让方式在土地的地表、地上或者地下设立国有建设用地使用权，适用本规定。新规则带来了新的公告名称，新的出让活动，新的出让结果，要求土地开发利用从平面位置延伸到立体空间，土地价格由横向因素起主导作用，转到纵向、横向因素起作用。
招拍挂公告使用了国有建设用地使用权新名称，公告内容也换上了新内容。新的招拍挂公告中出现了“界址、空间范围”等项新内容，原土地使用权出让公告中“位置”等内容不见了。其中，空间范围由建筑物四至、高度、深度、层高、容积率等要素组成。
在经营性用地招拍挂出让工作中，有的地方在招拍挂出让公告中将始起价换算成楼面地价，为竞买人提供参照。这一做法已经揭示了土地价格与面积、容积率等横向、纵向因素有关，公告的楼面地价等于单位建筑面积分摊起始价的价格。通常情况下，竞买申请人在竞价前，都要根据土地横向、纵向因素，将起始价换算成楼面地价，并按照增价幅度制作一份价格对照表，基于对房价预期确定一个封顶价格。在现场竞价时，每位竞买者各自有一份价格表，最终拿地的一定是封顶价格最高的那位。因此，新的招拍挂活动以楼面地价作为起始价，进行价格竞争最为直观、敏感、精确，非常必要。
喜看工业用地招拍挂公告大丰收
国土资发[2007]78号文件规定，今年 7月1日结束工业用地协议出让，一些媒体开始收获来自各地的工业用地招拍挂公告。有许多地方将立项、规划、环评等作为工业用地招拍挂后置条件在公告中进行公示，说明工业用地招拍挂条件已经成熟。39号令将工业用地列入招拍挂出让方式之首；这是新版规则最大的亮点。
工业用地招拍挂作为招商引资新的“游戏规则”，目前已度过了心理障碍期，进入了适应期。39号令下发，将使工业用地招拍挂成为一种制度。起初，政府担心工业用地出让实行招拍挂影响招商引资，国土部门担心招拍挂出让流标不好向政府交待。实际情况是招拍挂出让之后并没有赶跑外商，心理障碍消除了，大家开始学会适应招拍挂。
39号令对各地招商引资政策又是一次触动。有不少地区鼓励建设多层厂房，对于工业用地增加容积率不计算土地出让金。这一政策是否符合39号令相关规定，要视情况而定，因为现在工业用地容积率普遍很低，远未到达增加容积率需要补交出让金的程度。
新公告带来房地产市场新气象
以往，有的地方土地招拍挂公告内容过于简单，没有出让价款支付期限、开工建设期限等其他需要公告内容。这是出于单方考虑，担心规定了履约期限，反而束缚政府的手脚，而回避了时间的规定。有的地方虽然在招拍挂公告有履约期限的规定，但是在实际操作时并没有按公告规定执行。
有了上述原因，开发商未付清土地成交价款就能取得土地使用权证，就能去银行贷款继续圈地囤积，就能拖欠土地出让价款，就能闲置土地，就能捂房囤地，就能养出一身坏毛病。39号令规定，未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。这一规定针对一身坏毛病的开发商，制止这种房地产开发之乱。为此，在严格执行上述规定的同时，要完善出让公告信息发布，填补公告漏洞，并严格执行公告及出让文件公示的内容，不得变更。
此外，39号令禁止设定影响公平、公正竞争的限制条款。这是因为，一段时期以来，不管什么样的招拍挂公告媒体都照登不误，负面影响很大，其背后是权力插手土地市场。为此，要进一步加强招拍挂公告监管，要通过权威媒体发布招拍挂公告，对不符合市场规则的招拍挂公告一律要屏蔽，有关部门要责令当地撤销招拍挂公告，停止“戴帽子”的招拍挂活动。 |
|
