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十二大业内人士“地产寡头”黑白对辩
上海厂房网 2007年11月29日14:13 楼市
170家上市房企市场集中度达到30%,足以让2007年的楼市充斥着“垄断”的气息。于是王石一语“房地产行业现在问题是过于分散,集中度不够”即出,一时大批专家学者、开发商、网友展开了对王石言论的激烈争论,并形成了“地产寡头”存无论两大阵营,《楼市》对多位政府官员、专家学者、开发商进行独家专访,以求解“地产寡头”的成因以及危害。 

正方: 

“地产寡头”欲望正在扩大 

全国工商联房地产商会会长 聂梅生 

房地产区域性非常强,主要应该是以开发商能不能决定一个城市或某个区域的地价、房价而认定其是否为“地产寡头”。我在福州住交会开会期间,几乎每个开发商都在谈拍地造成地价高于房价的话题,高地价进而带动高房价,引起周边楼盘群起效仿抬价,这就是寡头效应。 

从121号文件出台后,政府出台了很多宏观调控政策,重点是收紧银根和地根。收紧银根之后,导致开发商融资困难,现在,开发商已经进入了分化状态,一部分走向了房地产金融领域,一部分开始专门做产品。现在,新一轮的上市公司很难有资产,只能大量地储备土地,然后再上市,这样,土地在不经意间进入了股市,然后进行放大,再进入资本市场。政府调控的目标是让房价稳定,但是我们的调控手段使楼市和股市之间的流动性更加放大,同时又很难做到调控的预期,从而形成了房地产的怪圈。总结下来,股市是放大器。房地产寡头的欲望正在不断增加,未来趋势发展如何,目前正处于政府政策与开发商欲望之间的博弈,不排除政府还会出台相应的调控措施。 

房企囤地造成有效供应减少 

建设部政策研究中心科研处处长 文林峰 

目前,房地产行业最大的问题是在住房问题上没有一个明确的国家发展目标。土地的第一需要是为了解决广大居民的住房问题,还是应成为地方政府的主要收入来源,还是应成为上市公司追求业绩的评价标准。 

香港特别行政区、新加坡的保障性住房分别占到50%和80%以上,大部分土地都由政府无偿用于普通住房建设。保障性住房比例较高,保障性住房有充足的土地供应。目前我国各地地方政府为缓解住房供需矛盾,不断扩大土地供应规模,但由于大开发企业的囤地行为愈演愈烈,土地虽然进入了市场,但却不能形成有效供给,很多开发企业囤地超过2000亩。未来首先应加大力度清理已批出去但还未形成有效供应的土地,让这部分土地尽快形成有效供给。缓解供需矛盾。其次是在城市政府的土地总供应量中,加大力度调整供应结构,即大幅度增加保障性住房的用地供应量,加快解决低收入家庭的住房问题。第三是有效使用土地增值税的手段,调控开发商的暴利收入,防止囤地行为。第四是借鉴北京、成都等城市的经验,控制单幅土地供应规模,避免形成大宗土地供应及囤地行为。也有利于防止部分企业控制垄断区域房地产价格的现象出现。 

土地招拍挂反生垄断 华远集团总裁 任志强 

房企为什么敢于囤地,假如我们是一个开放的土地市场,我想没有一家房企敢这样高价拿地,也没有开发商敢大量囤积土地,恰恰因为现在的政策造成了土地市场供不应求,这是最大的根源。土地招拍挂的制度初衷是为了防止政府官员利用手中权力,将国有资产的土地变成以权谋私的工具,让土地资源可以在公开、透明的市场化中实现资源的最佳配置,提高土地资源的利用效率,这本是件好事。但土地资源的垄断无法形成市场化的竞争,反而让土地成为了地方政府获取暴利的资本与来源,变成了对市场和消费者的垄断性掠夺,让土地的价格扭曲并暴涨,导致地价与房价的失控。 

开发商囤地实际上是政策性囤地,比如各级政府在向市场供应土地时都用总供给量为多少公顷计算,于是得出了总的土地供给量可以满足市场中的房屋供给的结论,并奇怪为什么这么多的土地供给仍会让土地的价格暴涨,为什么供应了大量的土地市场中的房屋仍供不应求,也相应的得出了开发商捂盘惜售的结论。 

而实际上是政府大块土地的一次性供给政策为开发商提供了土地囤积和捂盘惜售的游戏规则。当一个企业拿到了大块的土地,如长沙市92亿元的几千亩土地,这个企业再有实力也不可能将这几千亩土地同时开工建设、同时投放市场。无形中这几千亩土地在政府而言供给了市场,对企业而言可以慢慢等待土地升值。 

开发商囤地现象越来越嚣张 SOHO中国有限公司董事长 潘石屹 

政府18亿亩耕地红线限制、城市化进程加快以及城市土地拆迁难度加大等多种因素,都在刺激开发商对未来市场预期,现在房地产界普遍都持乐观态度,未来十年,中国将出现市值超一万亿的房企就是此乐观态度的具体表现。由于对地产股走势持续看好,许多上市房企具备了一定规模,有了足够现金,便开始大规模、跨地域储备土地。在房地产行业持续繁荣了几年之后,我们更应该考虑的是要居安思危,在繁华中看到可能出现的风险,并防患于未然。 

从全球房地产发展的经验来看,因为房地产的地域性很强,一般房地产公司都是在它熟悉的城市内进行房地产开发,中国房地产开发初期的情况也是这样。但现在受房地产股票市场看好的影响,许多在国内上市的房地产公司具备了一定的规模,手头有了足够的现金,他们开始跨地域发展,大规模储备土地,这是经济和房地产高潮时期的做法,尤其是大规模储备土地后,要将这些土地转换成上市公司的利润,还需要很辛苦和漫长的过程,还需要有好的设计、规划、建设、销售和稳健的财务管理等环节才能把投入这些土地的钱变成利润。 

我始终认为,开发商给社会创造的价值是体现在多盖好房子上,而不是把土地囤积在手上,等待土地升值。在最近土地招拍挂过程中,开发商勇气越来越大,招拍挂拿地的楼面价已赶上甚至超过了周边的房价,就是“面粉贵过面包”。这些房企绝大多数拿地后就囤积起来,并美其名曰“土地银行”,他们拿地并不急于开发,而是坐等土地升值而获利,此现象在最近两月愈演愈烈,部分房企土地储备成倍上升。在这种情况下,政府增加再多土地供应,都被开发商囤积起来,市场供应量仍会很少。政府只有严格执行两年不开发土地无偿收回的政策,才能遏制开发商抢地囤地现象。但遗憾的是许多地方政府并没有这么做,使抢地囤地风气越来越蔓延,开发商胆子也越来越大。 

上市房企囤地带来行业隐患 金典集团董事长 张宝全 

目前这一轮囤地现象主要是上市公司的行为。由于上市公司迅速聚集了大量资本,在土地招拍挂的推动下,资本与土地的结合目前已经非常不正常。上市公司可以从资本市场与项目经营两个层面获利,现在上市公司更关注的是资本市场赢利,这轮“资本搅动”形成的上市公司“相对垄断”将对房地产未来的发展埋下隐患,其所造成的恶果将在一两年后显现出来。 

我不是特别清楚碧桂园等规模扩张拿地如何具体平衡其资本运作,但是盲目的资本运作必然对房地产发展不利。中国房地产发展变成了“资本游戏”,非上市公司发展压力加大。金典集团也会考虑未来上市,但是由于上市有很多限制,并不是很通畅,所以,必须考虑其他的各种途径,比如借壳上市。 

上市房企“阶层型”垄断形成 阳光100置业集团副总裁 范小冲 

现在金融及地产调控政策正在加强,土地资源正在向实力房企靠拢,造成上市公司“阶层型”垄断,这是2007年股市与楼市共振的结果。房地产上市企业以土地为题材,利用20、30倍甚至更高的市盈率来增发、扩股、圈钱,“地王”的轰动效应可以抬高上市房企在资本市场的身价,增加融资的筹码。土地储备的题材一经炒作,股价就会应声而起。而“地王”使得周边地价重置,改写区域土地价格体系。有些公司在“地王”周边已囤有大量土地,通过“地王”效应,自己给自己当“托儿”,使整个区域一起提价,先前囤积的土地升值收益暴涨,从而曲线拉升了开发商的预期业绩,对业绩的高预期又被高企的市盈率再放大几十甚至上百倍。虚高的地价已经在资本市场变现,转嫁到络绎不绝跟进追涨的股民身上。某种程度上,这已成了彻头彻尾的“资本游戏”。不过“资本游戏”只是特定时期特定企业的特定游戏,政府的一系列政策严格实施,游戏就会结束,碧桂园发债受阻就是例子。 

地产寡头已经普遍存在 “中国经济名家讲坛”副理事长 李开发 

目前地产寡头已经普遍存在,而寡头垄断目前正在推动房价上涨。一直以来,商品房买卖的交易方之一买房人没有与另一方开发商讲价的机会,实际上房价是开发商说了算,这就说明已经出现了垄断的特征。房地产寡头针对某个城市而言更为科学,只要在一个城市有一部分开发商能够占到市场份额的50%以上,其他中小开发商房价都向他们看齐,就具有了垄断的性质。而这也将对房地产产生极大的危害。以前是房地产依赖于国家金融系统,而现在转变为国家金融系统依赖于房地产。地产寡头有资本与土地资源的本钱与宏观调控对抗,同时,现在其他行业的资金正在加速流入房地产行业,长期下去对其他行业的发展也是不利的。 

“地产寡头”更能形象说明囤地危害 

北京师范大学管理学院房地产研究所副主任 王宏新 

严格意义上来说,不论是全国还是区域,都很难形成绝对的寡头垄断,经济学原理把市场结构分为完全垄断、寡头垄断、垄断竞争和完全竞争四种类型。寡头垄断就是指少数几家厂商垄断了某一行业的市场,控制了这一行业的供给。 

其实没有必要就寡头的含义进行过多争辩,业内目前用寡头垄断是能更形象地说明土地越来越集中于上市公司的危害。现在有很多公司上市以及上市后的再融资,最主要的用意是拿地,而不是真正缺钱,只要拿地,永远都会缺钱。就形成了当前开发商“拿到地的可以撑死、拿不到地的必须饿死的”局面。从企业发展的微观角度而言,通过上市融资再拿地是无可厚非的,但是越来越多的企业都采取这种模式,开发商囤地带动地价上涨,透支区域未来房价,就将对房地产宏观发展非常不利,甚至有可能引领房地产步入高危期。 

反方: 

房地产行业仍过度分散 万科集团董事长 王石 

什么是寡头垄断?一般来说应具备两个特征:一、少数企业占据了行业绝大多数份额,比如说,前三名占了50%以上;二、行业有进入壁垒,不能随便进入,少数企业操纵着市场价格。这两个特征应缺一不可。一个行业如果没有进入壁垒,即使集中度很高,也不是寡头垄断,比如手机行业,全球市场的前三位份额,早就超过了50%,但这个行业显然不是寡头垄断的。 

中国房地产行业现在是什么情况呢?首先,集中度还非常低,目前全国地产开发企业在3.5万~4万家,高峰时曾达5万多家。即使万科将来的市场份额超过了4%,也构不成行业的垄断壁垒,因为只要有资金、土地资源就可以进入这个行业。如此自由准入行业,是不容易出现寡头垄断的,企业更不可能获得定价权,价格是在竞争中产生的,如果这个行业的收益率高了,其他行业的资金就一定会进来,加剧竞争,将利润率降下来。 

万科为代表的房企在政策调控中仍受益 万通集团董事局主席 冯仑 

房企的集中和转型是其最新面临的挑战。近年房企规模集中非常快。2006年年初,万科市值大概300亿,到2006年年底市值已超过800亿。2005年万科刚超过100亿的销售额,2006年达到212亿,2007年预计将有400亿销售额,市值将达1400亿。宏观调控以来,房企集中度发生了巨大变化,包括万科在内很多上市房企通过资本市场融资,使一些中小房企目瞪口呆。但不管政策怎么变化,以万科来代表的一类公司大部分总是受益的,实际上他们是几年前就按政府的要求,来做规划战略和服务。 

过去一年,万通也完成了一个重要的重组,包括把一些资产注入到上市公司万通先锋,我们到目前没有感觉到太大的资金压力,应该说我们也非常积极在不断进步。 

为了企业未来可持续发展的土地储备就不能说是囤地。地产寡头现象也不太好判断,房地产市场还是靠市场和供求关系来调节的,不囤地与地产寡头都不能一概而论. 

亿城集团总裁 鄂俊宇 

今年是整个地产行业非常波动和蓬勃发展的一年,在这个过程中大家可以感觉到今年整个房地产的资本时代全面到来。以往房地产产业应该是一个资源导向性的组合产业,目前我们所有房企都面临一个资源的获取能力是否能保证企业的可持续发展。对于资本密集型的房地产企业而言,除了原有的银行信贷、投融资,上市是一个非常好的路径。所以今年房地产市场出现了千亿市值,部分房企千万平方米土地储备这样一个显著的特点。资本大规模增加的背景之下,就是土地储备大量增加。 

土地向上市公司集中的趋势是存在的,但是究竟开发商有没有囤地,还不好说。囤地实际上就是土地储备,但是这与企业周转率有关,周转率快的企业为了企业未来可持续发展的土地储备就不能说是囤地。地产寡头现象也不太好判断,房地产市场还是靠市场和供求关系来调节的,不可能因为那几个企业或者开发商就可以主导。 

地产寡头形成比较困难 北京大学经济所房地产金融研究中心主任 冯科 

上市房企之所以囤积土地是对土地未来价格预期继续看涨。在全国房价快速上涨给调控部门造成很大压力之时,调控部门动用了各种手段进行调控,从去年下半年以来,有关调控部门基本上达成共识:在保持18亿亩耕地的约束条件下以积极的土地供应政策来增加房屋供应量,进而稳定房价。然而,自增加土地供应政策启动以来,房价仍在快速上涨,同时增加供应的土地被手中有大量资金的房地产上市公司囤积。这样一来,政策在传导时被开发商囤地行为所堵塞。 

根据有关资料显示,目前房地产开发商的囤地数量高达8亿平方米,而这些囤地是不必付出额外费用的。开发商囤地是必然的,土地也正越来越向部分实力房企集中,但是形成地产寡头还是比较困难的。
稿源:楼市
编辑:厂房招商网
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