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严格执行土地管理政策
上海厂房网 2007年11月30日13:06 资源网
胡锦涛总书记在党的十七大报告中指出:“科学发展观,第一要义是发展,核心是以人为本,基本要求是全面协调可持续,根本方法是统筹兼顾。”地少人多,是我国目前的基本国情。因此,用世界上最严厉的手段保护耕地,一直是我国的一项基本国策。我国不仅建立了较为完备的土地管理法律法规体系,而且陆续出台了一系列的土地监管政策。2004年印发的《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发〔2004〕28号),在严格土地执法、加强规划管理、保障农民权益、促进集约用地、健全责任制度等方面,作出了全面系统的规定。2006,又针对土地管理特别是土地调控中出现的一些新动向、新问题,如建设用地总量增长过快,低成本工业用地过度扩张,违法违规用地、滥占耕地现象屡禁不止的现象,出台了《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》(国发〔2006〕31号)。同时开展了整顿开发区,打击违法违规用地行为的大规模集中整治行动,以达到合理利用土地,切实保护耕地的目的。但我国又同时处在经济高速发展时期,在发展是硬道理的号召下,各级地方政府都把经济发展作为政府各项工作的核心工作来抓,集中一切精力和资源来招商引资,大上工业项目,来促进地方经济的发展。发展经济,尤其是发展工业经济,必然要占用大量的耕地,在“一要吃饭,二要发展”这一思想指导下,如何用科学发展观来平衡吃饭与发展之间的矛盾,是我们地方政府尤其是国土资源部门必须正确面对的问题。

一、存在的矛盾

(一)、土地供求之间的矛盾。国家实行严格的耕地保护政策,坚守18亿亩的耕地红线不动摇。目前,我国仅有耕地18.27亿亩,而交通,水利,能源等基础建设需要占用大量耕地,土地供求之间的矛盾非常突出。尤其是地方政府肩负发展地方经济的重任,各级政府都把发展经济尤其是工业经济作为一项重中之重的工作来抓,发展经济尤其是工业经济就需要占用大量的耕地,而国家和省级人民政府每年能批给地方发展工业经济的用地非常有限,这就造成了土地供求之间的矛盾非常突出。

(二)、工业用地招拍挂与地方政府低地价供地之间的矛盾。国务院31号令规定,工业用地必须实行招拍挂,严禁协议出让。随后国务院又制定了工业用地最低出让价标准。这对进一步规范和完善土地出让政策,并对地方政府推行的“低地价”甚至“零地价”政策造成的粗放用地有一定的遏止作用。工业用地的招拍挂,对经济发达地区以及大型高附加值企业来讲,影响并不太大,还有利于产业结构的升级换代。但这种政策的推行,却给一些经济较落后地区的发展带来了一些不利影响。他们吸引外地投资的能力本就很弱,很难吸引大企业和高附加值企业的目光,只能把目光放在一些生产低附加值的劳动密集性的中小企业上,而这些企业很难承受较高地价,因此低地价是他们的主要招商手段之一,在实行这一政策后,将会给这一地区的招商引资带来新的困难。

(三)、较低的土地补偿价格与日益提高征地补偿要求的农民之间的矛盾。目前,我国的土地管理制度规定,非农建设用地必须使用国有土地。在发展地方经济过程中,在存量建设用地不足的情况下,就必须将部分集体土地征用为国有土地。在征地过程中,必然涉及到对被征地农民的补偿。按照我国现有的法律法规的规定,补偿标准远不能满足被征地农民的要求。在构建“和谐社会”,坚持“以人为本”的要求下,“征地难、拆迁难,安置难”成了当前国土资源部门最为棘手的一项工作,因为稍有不慎,就有可能造成群众的上访,或是因征地进程缓慢,滞后了企业的供地需求,严重的甚至使当地招商引资的努力付诸东流,从而影响地方经济的发展。

(四)、违法用地猖獗与土地执法力度软弱之间的矛盾。查处土地违法行为,打击乱搭乱建和破坏耕地行为,是国土部门一项重要工作。当前,各地的土地违法行为屡禁不止,并有不断升高的趋势,这与我国赋予土地管理部门查处违法用地权限有一定关系。违法用地行为不仅只有个人行为,而且有单位行为,甚至地方政府的违法用地行为。国家对耕地保护严之又严,而赋予土地管理的查处违法用地行为的权限却相当有限,不但不能及时制止违法行为,就是制止了,也因不能给予严厉的处分而使违法行为不了了之,对违法行为者难以形成威慑,从而难以制止违法行为的发生。违法用地行为的泛滥,必然影响地方经济环境,从而影响地方经济的发展.

(五)、农村土地流转不活与新农村建设之间的矛盾。我国目前正大力推进新农村建设。在这一建设过程中,地方政府大力推行的居住向城镇集中、工业向园区集中、农用地向规模集中的做法,以集中促进土地节约集约利用,提高农村建设用地利用率,严格控制农村不合理占地,不失为一个好的办法。但按照我国土地管理法律法规的规定,农村集体土地的流转是受到严格控制的。农民不能私自转让土地,农村集体经济组织以及地方政府也不能随意调整土地利用规划,这将严重挫伤农民参与建设社会主义新农村的积极性,也不利于地方政府根据实际情况合理推进新农村建设的进程。

二、主要对策

(一)、加强土地集约利用,服务地方经济建设。

加强土地的管理与经营,为项目建设以及基础设施建设提供用地保障,是土地部门的重大责任。目前,随着经济建设步伐的加快,项目建设用地需求与用地供给的矛盾正日益突出,项目用地正处于“卡脖子”路段。作为土地部门要知难而进,迎难而上,创新工作,创优工作,在土地利用总体规划的修编、整合存量土地、土地集约利用上下功夫、搞突破,促进地方经济更快、更好发展。

1、在土地利用总体规划的修编上下功夫。要积极配合省、市做好开发区土地利用总体规划的修编。按照“布局集中、产业集聚、用地集约”的原则,根据省、市关于规划修编的时间安排和部署要求,早着手、早准备,查清弄实地方土地利用总体规划修编中存在的问题和不足,充分做好土地利用总体规划实施评价和修编前期调研准备工作,为地方规划修编顺利开展奠定基础,为今后的土地征用工作争得主动权。

2、在整合盘活存量土地上下功夫。立足对存量土地的整合挖潜,最大限度的提高土地集约用地。一是加大政府引导力度,发挥市场配置作用,通过嫁接、合作、调剂、转让、退出、租赁等形式,把闲置、半闲置和低效利用土地向优质项目转移配置。对尚不构成收回条件的闲置土地,通过协商、合理补偿等手段,鼓励进行项目调整或调剂给急需用地者。对项目不落实的建设用地,鼓励依法以市场方式调整安排其它项目。对经批准且符合规划的项目利用存量土地的,简化手续。鼓励对余量土地依法转让和调剂,并适当减免有关费用。二是鼓励企业“零增地”扩张。利用厂内存量土地改(扩)建多层厂房或实施厂房改造加层,对增加容积率翻建多层厂房的予不另行收取土地出让金、配套费,并允许补办房产证。三是通过农村城市化改造置换土地。有计划、积极稳妥地推进农村城市化改造,在改善提高村转居居民居住条件的同时,盘活置换出一批土地。

3、在严格集约利用土地上下功夫。一是严格控制项目供地标准。从严掌握单位土地面积的投资强度和投资规模,对固资产投资小的项目,不单独供地,一律安排进标准厂房。二是严格控制单层厂房建设,确需建设单层厂房的,必须经相关部门严格审定;鼓励和推行多层标准厂房建设。三是积极推行中小企业园用地模式,统一规划,统一建设,统一管理,为中小项目提供创业平台,实现土地利用的集约化和企业成本的最低化。

(二)、全面推行工业用地招拍挂,优化地方经济结构。

坚持以工业用地招拍挂出让制度作为提高土地节约集约利用的着力点,使那些真正想投资、肯投资、有资投的发展商,吃下靠土地新政求发展的定心丸,使那些打着投资的幌子,圈地囤地和恶性融资的投机商无机可乘。树立以服务得人心,以服务留项目,以服务求发展的理念,按照“超前服务、上门指导、特事特办”的原则服好务。一是用地服务要向大项目倾斜。对符合政策规定的大项目,一心一意地为其搞好服务,对有发展前景但与政策有冲突的项目,一如既往地帮助解决问题,对中小型工业项目用地,一以贯之地从盘活存量土地入手满足发展需求。二是积极做好新增建设用地跑办。从三个方面入手,积极打造土地审批的绿色通道。一是抓信息跟踪突出一个“快”字。要有一双千里眼和两只顺风耳,加强与上级土地部门的联系沟通,加强对新闻媒体信息的收集分析,密切关注用地特别是新增建设用地方面的政策与动态,第一时间捕捉,并在第一时间做出反应,确保不贻误战机。二是抓超前工作突出一个“早”字。土地组卷各项前期工作早动手、早准备,做实、做细,抓第一时间、抢第一手资料,提前做好重点项目的土地规划调整及基本农田补划工作的具体落实,宁可备而不用,不能用而不备,为快速组卷申报赢得时间。三是抓全程盯办突出一个“实”字。卷宗上报后,对上级土地土地部门各处室进行全程盯办,一环不漏、一环不松、环环抓实,确保审批全程无疏漏、无障碍和顺利落实。

(三)、规范征地拆迁工作,打造和谐地方环境。

推进征地拆迁工作的规范化管理,切实维护被征地拆迁群众的合法利益,改善被征地拆迁群众的生活居住条件,让群众在地方发展中得到实惠、受到益处。一是要加强宣传力度。在征地拆迁行为开始到结束,要始终把对被征地拆迁对象的宣传教育放在重要位置来抓。不仅要宣传土地管理方面的法律法规政策,也要结合实际,站在对方的立场上进行换位思考,切实了解他们的所思所想,真心实意地为他们排忧解难,以得到他们的理解与支持。二是要规范征地程序。要在自己的头脑中树立程序是法的观念,严格按照征地程序实施征地行为。实行征地补偿安置方案听证制度,维护被征地农民的知情权、参与权、监督权和申诉权;切实做好土地征收过程中的信访工作,建立从源头上预防信访问题发生的长效机制;完善被征地农民基本生活保障实施办法,全面建立被征地农民基本生活保障制度,对失地农民有组织地开展技能技术培训,拓展就业途径,解决被征地农民的长远生计,维护农村社会稳定,促进和谐社会的构建。三是要规范征地行为。在征地过程中,工作人员要严格按征地程序和补偿标准来进行,严禁有个人的随意行为发生。要严格执行国务院规定的“要确保被征地农民的生活水平不降低”的这一要求进行。根据各个地方的实际情况,制定适合本地方的补偿标准。既要防止征地补偿的随意性,也要防止补偿的“一刀切”,一方面,对那些因征地拆迁而造成确有生活困难者,要适当的提高补偿标准,使其不因征地拆迁而造成生活困难。另一方面,对那些借征地拆迁而狮子大开口,无理取闹的被征地拆迁户,要坚决给予回绝,直至申请法院强制执行。

(四)、严厉打击土地违法行为,营造良好的发展环境。

一是建立快速反应机制。快速反应在提高处罚及时性的同时,可将违法行为有效制止在萌芽状态,还可防止违法行为形成“既成事实”,进而加大查处成本和查处难度。二是建立联合执法机制。查处土地违法行为,仅靠国土资源部门单枪匹马很难完成,应加强法院、公安等部门的合作,建立健全案件信息共享、案件移送、重大案件联合办案等多方面的制度,形成土地违法案件查处的横向联系,提高查处土地违法案件的整体效能,为案件查处到位提供有力保证。三是赋予强制执行权。目前我国的土地管理法未赋予土地管理部门强制执行权,制止土地违法的强制行为需申请人民法院来执行,这大大影响了土地执法效果,不利于对耕地的保护,因此,有必要赋予国土资源管理部门一定程度的强制权力,以发现一宗、严查一起,查处一例、震慑一片的执法效果,从而建立良好的土地管理秩序,服务地方经济发展。

(五)、用足用活土地政策,服务地方新农村建设。

随着党中央、国务院一系列支农惠农政策的出台,建设社会主义新农村的帷幕徐徐拉开。“生产发展、生活富裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”,概括了建设社会主义新农村的内涵和要求,勾勒出了一幅令人向往的现代化乡村社会的美丽图景。土地是农民的命根子,是建设社会主义新农村的物质支撑和基础条件,建设社会主义新农村离不开土地,作为土地管理的职能部门,各级国土资源部门责无旁贷。

1、立足当前,着眼长远,科学修编和完善乡镇土地利用总体规划。建设社会主义新农村,必须要发挥规划的龙头作用。体现在土地管理方面,就是要以开展修编新一轮土地利用总体规划为契机,以严格保护耕地为前提,以控制建设用地为重点,以节约集约利用土地为核心,在党委和政府领导下,加快完善乡镇土地利用总体规划及专项规划,优化新农村建设进程中农用地、工业用地和建设用地的结构和布局。同时,加强与村镇建设规划的衔接,根据小城镇建设规模、居民点布建个数和居民点用地规模,力求使两个规划互相衔接,更具前瞻性和可操作性,确保科学合理用地。土地利用总体规划一经审查批准,任何单位和个人都不得擅自调整,发挥规划的引导作用,依法规范提供土地,服务社会主义新农村建设。

2、保护耕地特别是保护好基本农田,着力加强农业的生产和建设。耕地是农业发展、农民富裕、农村稳定的重要基础,没有一定的耕地保有量,势必影响国家粮食安全、经济发展和社会稳定,影响农业、农村的发展和农民的切身利益。首先落实保护耕地的各项制度,坚持最严格的耕地保护制度,加强耕地特别是基本农田保护,确保基本农田总量不减、质量不降,为全面加强新农村建设提供有力保障。其次是对农用地转用年度计划实行指令性管理,严格控制新增建设用地总量,特别是控制占用耕地的数量,严格土地管理责任追究制,加大执法监察,加强监督检查。第三是大力开展农村建设用地整理,通过科学合理的土地整理,帮助农村发展高产、优质、高效、生态、安全农业,促进农业产业结构调整;努力提高耕地质量,增加有效耕地面积,增强耕地排灌能力,改善农业生产条件和生态环境,实现农民致富,促进农村经济社会发展。

3、坚持改革创新,推行集约利用,切实解决新农村建设中的用地难题。建设社会主义新农村,必须坚持改革创新,推行集约利用,在合理利用中显化土地价值,反哺农村公益事业建设,改善广大农村的生产生活条件和整体面貌。首先要大力推行土地节约集约利用。结合重点镇、中心村规划,把农民从土地上解放出来,大力发展农村工业和服务业,为房地产开发和商业、金融、娱乐、服务业提供商机,培育新农村土地市场。其次是加快农村非农建设用地流转的步伐。对符合土地利用总体规划的集体非农建设用地尝试流转,推行集体非农建设用地有偿使用,对小城镇规划区范围内、有升值潜力的集体非农建设用地,由政府土地收购储备中心实施超前收储,整理包装,上市交易,加快集体非农建设用地以地生财的步伐。大胆探索新农村居民点新增建设用地,只办农转用、不办征用的办法,最大限度地降低新农村建设用地成本。
 
执行严格的土地管理政策,既是国土资源管理部门的职责所在,也是更好的服务地方经济可持续发展的客观要求。地方政府尤其是国土资源管理部门要充分发挥国家严格管理土地这一历史契机,转变传统观念,克难奋进,大胆创新,以推动地方经济又好又快的发展。
稿源:资源网
编辑:厂房招商网
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