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上海工业房地产市场分析
上海厂房网 2007年11月06日13:17 新浪华东房产
一、市场动态分析 

1.国土资源部调查包括上海的11省市工业用地 

7月2日,工业用地招拍挂“6·30”大限刚过,国土资源部便紧锣密鼓启动了全国工业用地指标控制情况调查。国土资源部下发《关于开展工业项目建设用地控制指标执行情况调查的通知》(国土资发[2007]103号),表示将对天津、辽宁、上海、江苏、福建、河南、湖北、湖南、重庆、四川、陕西等部分省市工业项目用地指标控制情况进行全面检查。 

国土资源部这次检查的目的,一是检查自2004年开始实施的工业项目建设用地控制指标的执行情况,二是为实施3年多的控制指标内容修订工作铺路。这次的调查内容包括地区的工业项目建设用地控制指标贯彻落实情况以及实施效果、管理经验、突出问题等,并提出修订全国工业项目建设用地控制指标、强化控制指标管理的意见和建议。 

2.全球第二大上市工业地产集团低调现身上海 

7月6日,位居全球工业地产第一的普洛斯已开始将视线转移到二线城市。在如何以最快速度在最佳位置布点的思路引导下,普洛斯马不停蹄。如今,全球第二大上市工业地产集团嘉民集团(Goodman Group)低调现身上海。“在未来几年内,嘉民集团在中国工业地产的投资额达到20亿-30亿美元也不是没有可能的。” 

据了解,嘉民集团目前还有多个物流配送中心项目正在洽谈之中。按照计划,嘉民集团将在未来 12 个月内将中国内地的业务由上海往南往北扩展至北京和广州。显然,嘉民集团在内地,仍然坚持抢占一线城市的策略。 

3.普洛斯投资5960万美元启动虹桥物流园 

8月17日,全球最大的物流配送设施开发商和服务商普洛斯公司宣布,其毗邻上海虹桥机场的虹桥物流园(西区)项目已正式破土动工。据了解,普洛斯虹桥物流园(西区)项目位于上海西南的青浦区徐泾镇,紧邻上海虹桥机场及规划中的虹桥综合交通枢纽,为空港和城市配送物流提供仓储设施。该项目占地20万平方米,项目总投资将达到5960万美元,整个项目分二期开发,一期13万平方米将于明年9月建成,全部项目将在2009年底完成。 

4.工业用地招拍挂正式列入新规 

9月24日,从国土资源部获悉,《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定(修订草案)》已经过部务会议审核并原则通过,该规定经进一步修改后,将以部门规章形式公布施行。在新版规定中,将工业用地补充到土地招拍挂范围。 

去年,国土资源部首次明确了六类纳入“招标拍卖挂牌”的出让国有土地范围,今年3月新颁布的《中华人民共和国物权法》对土地招标拍卖挂牌范围进行了明确规定:“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的,应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。”同时,鉴于《物权法》明确建设用地使用权可以分层,分别在土地的地表、地上或者地下设立。修订草案也添加了此项内容。修订草案中还将“国有土地使用权”这一表述一律改为:“国有建设用地使用权。” 

二、市场指数分析 

1.工业物业租金分析 

2007年8、9月份上海工业物业的租金整体来说仍然呈现稳步上涨的态势。两个月以来租金上涨了1.7%。但就各个区域来说,情况不尽相同。 

浦东、闵行分别以环比上涨 6.8%和 5.3%成为工业物业租金涨势最为强烈的区域。而奉贤的工业物业租金在一段“疯狂”的上涨后,逐渐趋于平和,近期稍有回落;嘉定、南汇等其他区域近两个月的价格变化甚微。 

由于上海市十一五规划对发展现代服务业表达了前所未有的关注,而现代服务业作为一种智力高度募集的新兴产业对其载体工业物业及商务配套有了较高的要求。浦东作为上海的“窗口”区域及全市现代服务业发展的引领者,以金桥OFFICE PARK为代表的高档总部研发办公楼宇市场的供需两旺现状,以及可再开发土地资源的稀缺性,使得浦东工业物业租金价格继续快速上涨。 

2.工业物业售价分析 

2007年8、9月份上海工业物业的售价整体来说呈现稳步上涨的态势。两个月以来售价上涨了0.6%。其中浦东的售价是上海各个郊县中最高的,达到5000元/平方米;最低的售价是金山区,为1900元/平方米。 

3.工业物业需求分析 

从2007年8、9月份上海工业物业区县分布来看,需求最大的区域是在嘉定区,占15%;其次是松江和闵行区,占 14%,和前两个相比松江的需求上升较为明显,这主要是由于近来松江迅速的城区发展,轨道交通,商业配套的完善,得到了相当数量中小企业的青睐,目前该地区工业物业租赁市场呈现量价齐升的良性态势,厂房中介市场亦随之火爆。 

现在上海工业物业面积需求最大比重是1000-3000平方米,占41%,其次是1000平方米以下的工业物业,占到32%。并且从区域需求来看,嘉定、浦东等大部分区域多为需求1000-3000 平方米的工业物业;闵行和市区多为需求1000平方米以下的工业物业。 

目前上海工业物业市场上单层机械类重工厂房的需求依旧旺盛,单、多层标准厂房需求比例相对合理,与上季度变化不大,而浦东、闵行及市区等现代服务业相对发达的区域对多层研发办公物业需求较为突出。
稿源:新浪华东房产
编辑:厂房招商网
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