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小宗地供应:在摸索中前行
上海厂房网 2007年11月08日11:27 中国国土资源报
为防止囤地、确保住宅用地尽快形成供应,国土资源部门加大了土地供应结构调整的力度。一些地方正在尝试“小地块、多频次”的供地策略——

为加速土地形成有效供应,小宗地供应力度在一些城市逐步加大。

日前,南京市国土资源局拿出6幅住宅用地拍卖,面积最小的只有十几亩,最大的不超过一百亩。从今年9月份开始,南京开始改变供地策略,以小地块、多频次投放市场。

武汉市国土资源局在10月份出让的8宗土地中,最小的一块只有6亩,最大的42亩,价格大部分在1亿元以内,引起了中小企业的踊跃参与。

近期,成都市也出台相关规定:城区新供应土地原则上每宗不超过50亩,对于新拍卖出让的土地,在出让条件及土地出让合同中规定:项目必须在8个月内开工,12个月内开盘发售,并明确竣工时间。

那么,土地供应“大改小”的政策背景如何?对房地产市场有何影响?在加大小宗地出让力度的过程中,需要注意什么问题?记者分别采访了有关专家及业内人士,他们从不同的角度谈了加大小宗地供应力度的看法和建议。

小宗地供应是一些地方根据政策要求和实际情况进行供地策略调整的结果

在采访中,一些专家和业内人士认为,小宗地供应力度逐步加大是有现实基础和政策依据的。

中国人民大学公共管理学院土地管理系教授严金明认为,根据9月30日国土资源部下发《关于认真贯彻〈国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见〉进一步加强土地供应调控的通知》,以及国土资源部相关部门负责人对此项政策的解读,控制单宗土地供应规模,对成片开发建设的土地,统一规划,统一进行基础设施建设,分块供应,以增加土地供应的宗数,防止大面积“圈占”土地是今后的政策方向。如果住宅用地出让地块过大,政府对其开发节奏就很难控制。而小地块出让能够让更多的中小开发商参与市场竞争,有利于形成更加公平的市场竞争环境,同时可以满足房地产市场多元化需求的需要。同时,市场竞争越充分,土地的价值就越能显现出来,有利于防止开发商分期分批开发或囤而不开坐享土地增值收益,造成国有土地资产流失。因此,加大小宗地出让力度是有政策和现实依据的。同时,综合考虑到各地块具体条件,单宗土地供应要依据区域土地利用总体规划、土地开发供应计划、城市规划和所处的区位条件来确定一个合理的规模。

小宗地供应有利于供应土地及时开发建设,缓解对供地紧张的预期

在小宗地出让对房地产市场的影响方面,中国农业大学土地资源管理系教授朱道林认为,小地块供应对房地产市场最为直接的影响是缩短土地开发周期,加快形成住宅供应。如果出让地块过大,容易造成住宅用地开发周期长、分期分批开发,造成事实上的囤地。小地块、多频次出让可以避免集中竞争,缓解出让地块少、竞争者多的紧张局面。近年来由于商品住宅价格过快上涨,各城市为了平抑商品房价格,均大力增加和保障了普通商品住宅的用地供应,但从结果来看,大量增加普通商品住宅的土地供应并没有及时引起商品住房供应的增加。究其原因,除了存在部分开发商主动囤地、控制开发进度外,开发地块过大也是导致土地被客观地囤积在开发商手中的原因之一。因此,南京、武汉、成都等城市采取小宗地出让,并严格规定商品房开工与发售时间的做法,对当前及时、有效地增加住房供应,有效控制商品房价格将具有积极意义。

北京大学环境学院城市与区域规划系教授董黎明认为,小地块、多频次出让土地不仅有利于土地的有效供应,还有利于改变开发商对土地供应形势紧张的心理预期。他并举了一个生动的例子说明这个问题:这就像是很多人等着吃一个蛋糕,把整个蛋糕只给一个人吃和把蛋糕切成许多份,让许多人都能吃上给人的心理感受是不一样的,影响了人们对土地供应的心理预期。前一种方式很可能给人的感受是拿到地的人会越来越少,土地供应的形势会越来越紧张;而后一种方式却在土地供应的数量和可持续的时间上给人以更多的希望。

小宗地供应不能搞一刀切,要因地制宜,确定适度的土地出让规模

就一些专家对于加大小宗地供应力度是否会造成城市建设的“细碎化”的担心,长期从事城市与区域规划工作的董黎明教授谈了自己的看法。

他认为,小地块出让虽有利于形成竞争机制,但会对城建配套、规划衔接、开发建设区块之间的协调提出了更高的要求。因此,小宗地出让不能搞一刀切,要因地制宜,确定适度的土地出让规模。

董黎明认为,从各类用地供应看,工业用地出让应尽可能地集约化,小型化,因为原来我国在工业用地利用方面大手大脚、用地浪费的现象比较严重,应提倡少用地、建设多层厂房。而对于住宅用地供应,要因土地用途、区位、当地政府的管理能力而定,不能一概而论。

首先,小宗住宅用地出让就会有两种情况:一种是把大块地划为小块出让,另一种是原本就是小地块,如老城区、旧城改造等,不得不以小地块的形式出让。在老城区,进行大面积拆迁涉及面广、成本高、耗时长,而且《物权法》实施后,进行成片拆迁难度就更大。因此,旧城区出让地块的小面积化是有现实基础的。

而在新城区,在城市基础设施和生活设施配套不完善的情况下,出让地块就不宜太小,不然就无法进行城市配套。一般一万人左右的居住小区,就需要23个配套项目。所以在郊区,住宅用地应适当考虑发挥规模效应,出让地块以300-500亩为宜。

所以对于加大小宗地供应力度的问题,各地应根据不同地块的具体条件、房地产市场供求情况、当地的经济发展水平、政府相关部门的管理、协调能力出发,因地制宜,确定适度的土地出让规模。

如果确定要采取以小宗地出让为主的土地供应策略,就一定要加强土地收购储备规划与城市建设规划的协调,使得土地收购、储备、出让目标更明确,更有依据。这一步工作做好了,其他相关的配套、协调工作就会顺利很多。
稿源:中国国土资源报
编辑:厂房招商网
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