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中原地产十年十大土地事件
上海厂房网 2007年11月08日11:28 河南商报
1997年至2007年,中原房地产行业走过了十年黄金历程,市场化程度越来越高,运作越来越规范。十年间,房地产一次次成为政策的风暴之地,调控力度之大、政策出台之频繁均超过了其他行业。土地是房地产开发的基础,中央日趋严厉的宏观调控政策,自然波及土地市场。从国家土地政策紧缩到本地土地招拍挂,从土地出让方式改革到旧城拆迁,土地市场的每一次破与立,都牵动着房地产敏感的神经。 

国有土地出让革命

镜头:2002年5月9日,中华人民共和国国土资源部签发11号文件《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》,文件叫停了已沿用多年的土地协议出让方式,要求从2002年7月1日起,商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地,必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。

2004年3月31日,国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》即“71号令”,要求各地必须在2004年8月31日前,将协议出让经营性土地使用权的历史遗留问题处理完毕,对8月31日以后仍以历史遗留问题为由,以协议方式出让经营性土地使用权的,要从严查处,即我们通常所说的“8·31”大限。

评析:“招拍挂”土地政策以来,土地在流转、交易实现了伟大的突破,为规范中国土地市场秩序、节约土地资源起到了关键的作用。另一方面,土地“招拍挂”对全国土地价格有比较大的影响,土地价格也是在这个时期开始上涨。其中最明显的表现在竞拍上。

阻击“圈地”运动

镜头:2002年4月1日起,郑州市开始实施《郑州市土地储备实施办法》。何谓土地收购储备?土地收购储备是为了保障土地市场的规范高效运行,政府依据城市规划和土地利用总体规划,依法收回国有土地使用权或者征用集体土地,对相关权利人给予合理补偿后,进行储备和必要的前期开发、整理,并根据土地市场需求,按照计划供应土地的行为。

评析:《郑州市土地储备实施办法》的实施,打响了阻击“圈地”运动的第一枪,以此有望遏制“圈地运动”。该规定的出台,可以提高土地利用率、减少土地闲置,有效防止开发商长期囤积土地。同时,调控政策体现了政府运用多种手段调控房地产市场的决心。

“郑州地王”频出

镜头:2004年5月12日金基不动产以5.91亿元的资金成为“郑州地王”的新标主。从此之后,“地王”在郑州频频出现:价格从每亩137万元,到每亩225万元、259万元、430万元、435万元,再到每亩450万元……郑州“地王”的名头一直变换个不停。

点评:是地价决定房价,还是房价带动地价?这个问题就像“是鸡生蛋,还是蛋生鸡”。“羊毛出在羊身上”,“地荒”对开发商的影响至多是推迟拿地时间或转向别的区域开发,但对于普通购房者却是十分不幸,高地价导致的高成本最终必然会转嫁到购房者身上。

103号文冲击波

镜头:2007年6月12日,《郑州市进一步规范城中村改造的若干规定》(郑政文〔2007〕103号)(以下简称103号文)出台,郑州城中村改造再次成为社会各界关注的焦点。其中,制定城中村改造的安置开发比例以及把城中村改造土地出让程序由原来的协议出让,改为“招拍挂”的方式,各方反响尤其强烈。103号文第五条明确规定,城中村改造的安置开发比为1∶2,即城中村改造中开发的建筑总量,1/3用于村民安置,2/3用于商品房开发。据介绍,103号文颁布后,郑州市召开专题会议,对城中村改造的原则、目标、方针、规划管理、土地管理、建设和拆迁安置、优惠政策、审批程序等作出了明确规定。

评析:郑州市103号文明确了城中村改造的具体政策,被当地业界称为“解决了拿地、拆迁、赔偿等难题的多赢模式”,为城中村改造提供了一条“求解之路”。但有人认为,城中村改造和廉租房建设这两个看似不相关的事情,却因为103号文的出台而联姻了,虽然这仅仅是一种新的尝试,力度还不够明显,但至少可以看出政府为保障中低收入阶层的良苦用心。

市内五区新增建设用地不再用于商品住宅开发项目

镜头:2007年8月13日,郑州市政府下发了《关于加强土地调控严格土地管理的通知》(以下简称《通知》),严把土地“闸门”。《通知》要求,市内五区新增建设用地,主要用于促进经济社会可持续发展的产业项目以及关乎国计民生的公益性、基础性设施项目,不再用于商品住宅开发项目。

评析:这项政策影响颇大,实际蕴涵着土地供应量的问题,在实际中会带动房地产价格的上涨。因为,从预期上减少新增建设用地供应量,“闻风即涨”的房地产市场不可能没有反应。

郑州土地管理实行问责制闲置两年将无偿收回

镜头:2006年11月27日,郑州市政府公布《关于进一步严格土地管理的决定》(以下简称《决定》)。《决定》要求:农用地禁止“以租代征”;工业用地不得“零地价”出让,严格工业用地“招拍挂”;未列入土地规划不得建“工业园”;买地两年不动工政府将无偿收回;严格实行问责制。今后郑州市国土资源局联合相关部门将编制的土地储备、土地供应、土地出让计划向社会公布,接受公众监督。没有列入年度计划的,原则上不安排用地。

评析:不少房地产商将郑州城中村改造作为最后一个土地战场,但土地性质未经确定,房地产开发仍存在不少隐患。有关方面表示,下一步将严格按照有关规定和程序,将城中村土地确定为国有土地性质,并按国有土地进行登记和管理。根据《决定》要求,郑州市需成立国土资源执法监察支队加大土地查处力度。

郑州“西部大开发”

镜头:2007年2月14日,郑州市西区土地调整规划方案提交专家审议,郑州楼市“西部大开发”的序幕正式拉开。据估算,在这片近17平方公里的老工业基地上,经过国有企业拆迁改造、城中村拆迁改造,以及农田变更用地性质,有500公顷以上的土地可转为居住、商业金融用地。

评析:西区此番“西部大开发”,通过对西区土地的再开发、产业的重新梳理调整,提升了区域内居民经济生活水平,缩小了郑州“东西差距”。

勾地制度闪亮登场

镜头:一项被称作“勾地”的国有土地使用权出让的新方式已经被国土资源部采纳。《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》于2006年7月1日正式实施,规范中明确了我国招拍挂土地可以进行用地预申请制度。

所谓“勾地”是指土地在正式挂牌出让前,由单位或个人对感兴趣的土地向政府表明意向并出价,在政府认可其出价后,再行挂牌、招标、拍卖的交易方式。

评析:此项制度的实施,可以增加土地部门对市场需求情况的了解,而开发商对土地信息了解更加透明,这样可以预防未来土地出让出现价格过低或“流标”现象。

土地增值税清算展开

镜头:2007年1月16日晚,国家税务总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》,进一步明确房地产开发企业土地增值税进行清算缴纳的适用范围,以扭转目前以“预征”为主的土地增值税缴纳现状。按照规定,房地产企业将为其房地产开发项目缴纳30%至60%不等的土地增值税。因此,此次土地增值税的清算将对房地产企业利润水平造成重大影响。

评析:该政策实施将大大提高土地的有效利用率,使想以囤积土地达到牟取暴利的开发商望而却步,使稀缺、可贵的土地资源得到合理开发和利用,从长远来看,这对整个房地产业发展也是件好事。业内人士普遍认为,土地增值税从严征收,将加大开发商的囤地和开发成本,缩减房地产企业利润,这意味着国家进一步通过税收环节加大对房地产市场的调控力度。

新版限地禁地项目公布

镜头:国土资源部等部委日前联合发布实施2006年版《限制用地项目目录》和《禁止用地项目目录》,影视城、赛车场、公墓等被列为限制用地项目,别墅、高尔夫球场、赛马场等项目用地则被明令禁止。

该目录的最大看点是,别墅类房地产开发项目,高尔夫球场项目,赛马场项目,党政机关、国有企事业单位新建培训中心项目,未依法取得探矿权的矿产资源勘查项目,未依法取得采矿权的矿产资源开采项目用地被明令禁止。

评析:“叫停”别墅,在业界嚷嚷了许多时日,这一次是彻底“斩草除根”,而过去打擦边球的高尔夫球场开发,也受到牵连。看来,这一次是动真格儿了。
稿源:河南商报
编辑:厂房招商网
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