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土地新政未必立竿见影
上海厂房网 2007年11月09日13:09 南方都市报
房贷组合拳引发的一系列连锁反应,使得广州楼市尚在深秋便感受到了严冬般的阵阵寒意。在此基础之上,大家更多关心的话题是楼价拐点是否已经到来,土地方面的宏观调控的出台则显得颇为低调。 

国土资源部相关负责人在对近期土地调控政策进行解读时强调,将对囤地开发商进行查处,并为此制定了实行净地出让、土地开发时间不超过3年等具体的政策。 

对比两方政策可以发现,房贷新政旨在抑制需求,在相当程度上打击了投资者对楼市未来一段时间的信心,许多市民开始将原本投资房产的计划束之高阁;土地新政着眼于规范供应,从房地产的基本生产资料土地入手,连续祭出新招,让楼市先前存在的违规行为无所隐藏。 

房贷新政深层次的原因是防范金融风险,而土地新政则直接对准房地产市场,指向更为明确。虽然短期来看,效果未必立竿见影,但从长计议,却是不可多得的楼市良药。 

现状透视 

土地新政将掀起“土地革命” 

10月26日和28日,国土资源部相关负责人两次公开表态,将加大闲置土地清理力度,并拟定了“净地”出让、控制单宗土地出让规模、规定土地开发时间等相关政策。11月1日,国土资源部发布的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(39号令)正式实行,除明确将工业用地纳入招拍挂范围之内外,还叫停了开发商常用的“分期拿证后去银行抵押融资再开发”的资本游戏。 

政策重点在于“斗地主” 

明眼人一眼就能够看出,政府上述政策重点落在了规范房地产企业的开发建设上面,尤其对拥有大量土地储备,被称为楼市“地主”的大中型开发商的囤地行为有了更加明白的界定标准。首先是时间方面,政策规定每宗土地的开发建设时间原则上不得超过3年;对超出合同约定动工开发日期满一年未动工开发的,要依法征收土地闲置费。其次是空间方面,合理控制单宗土地出让规模,避免了开发商因开发实力限制,无法在短期内将所有土地变为实实在在产品的可能。 

而政府部门之前针对开发商囤积土地的行为,仅有“房地产用地两年未开发无条件收回”这一政策进行规范。姑且不论此政策实际作用如何,其在最基本的可行性方面便存在很大问题。“如何才能算作开发?两年之内要开发到什么程度?上万亩和几百平方米的地块有无区别?”中原地产项目部总经理黄韬表示,政策的模棱两可,在让开发商方面感觉难以操作的同时,也给政府监督管理带来了一定困难。 

楼市囤地确有其事 

而正因为政策监管的缺位,为开发商囤地带来了不小空间。合富辉煌市场研究部此前发布的统计数据显示,目前广州市区以及增城和南海金沙洲,仍有42平方公里的土地掌握在开发商手中。虽然这一数字后来被国土房管部门否认,但是囤地行为却得到不少业界人士默认。另一份数据则让开发商的囤地行为表露无遗:10月29日出台的《广东房地产报告》指出,与上年相比,2007年前三季土地购置面积为2219.9万平方米,增长45.83%;土地开发面积为1733.99万平方米,增长3.65%,购置与开发面积比例失衡得相当明显。 

不仅数据,事实也能够说明一切。广州中心城区的闲置用地和烂尾地块比比皆是,有些地块闲置时间达到10年甚至20年以上。如之前本报曾经做过报道的健力宝大厦西面一幅面积达到1万平方米的土地,闲置了18年,目前用做了停车场;当年因公开出让而备受瞩目的文德路闲置地富春东方项目,由于种种原因,迟迟没有开发;被看做是地标建筑之一的江南大道港澳中心,因为资金断裂,烂尾时间也超过了10年…… 

原有土地开发模式生变 

有业界人士曾经提出,应该将原有政策中的“两年内开发”改为“两年内达到预售状态”。而对于不同面积的土地,则要出台具体政策,如大块土地要限定每年至少应完成开发和可销售的土地数量,防止开发商变相囤积土地资源。如今国土资源部新出台的土地新政,虽然与业界建言略有不同,但其对于开发建设时间原则上不得超过3年的规定,考虑到了多数房地产的实际开发建设周期,有更好的可行性。此外,新政还明确了超出合同约定动工开发日期满一年未动工开发的,要依法征收土地闲置费,具体费用按出让或划拨土地价款的20%征收。 

在广州云景房地产开发有限公司副总经理喻海文看来,近段时间以来的土地新政,对于开发商来说将产生相当大的影响,当然这不仅仅限于囤地实施起来会更加困难这一个方面。“此前业内普遍运用的分期付款、分期拿证被叫停,将使原有土地开发模式发生根本变化,开发商必须寻找新的融资方式。”喻海文表示,旧有的单纯依靠银行廉价资金的房地产时代即将过去,拥有充足自有开发资金和多元化融资渠道的开发商将成为未来楼市的开发主力。 

新政聚焦 

1、一次性付清地价才能办证 

受让人需依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款后,方可申请办理土地登记,领取国有建设用地使用权证书。未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的,不得发放国有建设用地使用权证书,也不允许在未缴清出让价款前将整宗地再分割为若干宗地,分割发放若干个建设用地使用权证。 

解读:在此前的土地出让过程中,不少开发商在获得土地之后并不会一次性付清全部款项,而是采用分期付款的形式来分批取得建设用地使用权证书,进行滚动开发。新政策在11月1日开始实施之后,对于大幅土地在市场上出让而言,将给获地开发商带来相当大的融资难度。有业内人士指出,在土地调控政策频繁的条件下,缺少自有资金保障和融资能力的中小房地产企业将面临更大的生存挑战,资金链断裂的可能性加大。 

2、3年内完成土地开发 

为了缩短土地开发周期,根据房地产开发建设周期一般为2-3年的实际,规定每宗地的开发建设时间原则上不得超过三年,确保供应出去的土地能够及时开发建设,形成住房的有效供应。这一规定,也为各地确定具体的单宗土地的供应规模提供了依据。 

解读:这是对付目前房地产市场愈演愈烈的囤地行为的最直接有效办法,将开发建设时间限制在三年之内,相较之前的“两年不开发收回土地”,更具有可操作性,也使政府在监管方面变得更加容易。此前政府部门针对限价房土地和部分地块作出过一定时间内开发完毕的要求,但并不广泛。政策明确之后,也给拥有大宗土地的开发商提出了难题,特别是一些上千亩的超大型项目,要在短短的三年时间内全部开发完毕,对开发商的开发能力提出了相当高的要求。 

3、控制单宗土地出让规模 

对于出让地块规模,考虑到大宗地出让不仅不利于市场竞争,也不利于市场调控,因此强调控制单宗土地供应规模,以增加土地供应的宗数,吸引更多的中小开发商参与竞争,防止部分房地产开发企业凭借其资金实力“圈占”大面积土地,形成“垄断”。 

解读:在目前价高者得的出让模式之下,拥有强大资金实力的开发商在土地一级市场的优势十分明显,而一些巨无霸地块,更是早在出让初期便已将绝大多数中小开发商挤在了门槛之外。此政策的出台对于整个房地产市场来说是一个好消息,将有利于更多的房企参与竞争,增强市场活力,避免垄断局面形成。 

4、实行“净地”出让 

拟出让的土地,要在理顺土地产权和经济关系的前提下,进行统一规划,统一进行基础设施建设,形成基础设施较为完备的熟地,按“净地”分宗出让。 

解读:“净地”出让在天津等地已经率先实施,不过广州目前仍然保留着“净地”出让和“毛地”出让并存的土地出让模式。比如中心城区9月底完成出让的天河猎德村、越秀区泰康路、荔湾区文昌南路、越秀区珠光路四幅地块,当中有三幅土地仍将面临拆迁方面的问题,除此之外,竞得开发商还要无偿负责处理另外的市政公共设施烂尾地及支付之前拖欠的临迁费等。 

“净地”出让对于开发商来说信息更加透明,也可以缩短土地开发周期,使资金成本得以降低。不过正是因为“净地”比“毛地”处理起来更加简单,在土地出让过程中会引来更多开发商争夺,基础地价成本会相对偏高。 

5、土地闲置费按20%征收 

超解读:土地闲置费的收取对开发商在经济上会造成一定压力,促使其加速房地产项目开发。实际上广州市场上早就出台了“一年未动工征收20%土地闲置费”和“两年未动工收回土地”的政策,从目前的市场情况来看,相关政策并没有得到严格执行,特别是土地闲置费收取方面,不少土地实际上已经超过了政府规定的一年期限。 

业界说法 

单宗土地大小因地制宜 

中原地产项目部总经理黄韬 

对于近期出台的各项土地方面的政策,对于整个市场来说有相当大的积极意义。比如实施“净地”出让,相信大多数开发商是举双手赞成的,因为可以避免拆迁和安置带来的棘手问题;一年未动工征收20%土地闲置费,则是旧有政策的重新强调,关键在于落实。 

至于控制单宗用地出让规模,政策内容比较模糊。我认为单宗土地大小应该根据不同地段作出不同规定,如开发成熟的中心城区就适宜分成细小地块,实现土地价值最大化利用,较为偏远的近郊区域,则可将单宗土地规模适当调大,有利于开发商进行整体开发。 

一次性付地价或有副作用 

经纬地产项目发展部副经理吴定金 

对开发商来说,影响最大的应该是一次性付清地价才能办理建设用地使用权证书。不过首先需要澄清的是,政策明确的是必须一次性付清全部的土地出让款项,而并没有说不能分期办证,因此之前有媒体“一次性缴费,一次性办证”的说法是对政策的误读。新政策实施之后,对开发商的资金实力提出了很高要求,再也不能像以往一样“小马拉大车”了。 

当然,政策出现一定的副作用也并非没有可能,在自有资金受到限制,又无法一次性获得大笔资金的前提下,发展商的土地开发量可能会受到限制,从而最终影响到楼市的产品供应。
稿源:南方都市报
编辑:厂房招商网
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