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遏制囤地居奇不缺政策独缺“刺刀见红”
上海厂房网 2007年12月10日13:21 红网
欣欣向荣的房地产市场遭遇“盛世危言”。据估测,到2007年底,房地产开发商囤地约10亿平方米,同时,银行体系每向房地产行业注入4元资金,就约有1元被沉淀在土地上。国家统计局最新的一份研究报告也显示,今年房地产行业已经接近趋热区间的临界点。为从源头上防止囤积居奇,统计局建议对不具备开发能力和土地储备超出开发周期的企业,取消其参与竞标的资格。三部委近日又出台土地储备管理办法,增加净地狙击囤地。

笔者则认为,当前打击囤地行为,不缺政策,独缺行动。

当下房地产业正进入“地王争霸”“囤地居奇”年代。房地产行业最核心的生产资源是土地。以现在土地每年30%的升值速度,地产商只要拿到地,不需要做任何劳动,就可以轻松攫取大量财富。如今年的中国首富财富是1200亿元,明年就可以达到2000亿,后年就可以达到3000亿,照此下去中国出现超过比尔·盖茨的世界首富都不奇怪。于是,很多公司,包括上市公司都将土地储备量作为一种强有力的资本,在全国竟相掀起圈地狂潮。《楼市》(2007年11月13日)杂志披露,全国最大的“地主”碧桂园,仅在今年7月末时,该公司总土地储备量已达4500万平方米;截止今年第三季度,万科的土地储备增加到约2500万平方米。国家统计数据也表明,上半年全国房地产购置土地面积1.73亿平方米,完成开发1.18亿平方米,相当一部分被作为“储备”囤积起来。各种迹象表明,开发商“囤地”有愈演愈烈之势,

开发商大肆囤积土地,不仅以时间换利润,重要的是将大量土地集中到手,以期垄断房地产最基本的资源,从中牟利。正是事实上的垄断,造成了房地产的暴利。在同样的地段,集资建房的价格只有商品房的一半;有房地产商爆出内幕,房地产开发成本只占总成本的20%,房地产商的利润达到40%。前不久,针对深圳的房价狂飙,有位开发商坦承:“现在楼盘的利润率,已经高到让我们不好意思的程度了。”在这种垄断下,中国房价不仅必然形成“价格由开发商说了算”的现实,而且一旦真正进入寡头时代,房地产商将拥有对市场走向的控制力,政府和买房者却日益处于被动和无奈。最终导致被市场抛弃的中低收入人群会面临住房危机,“住者有其居”的国家大政亦有可能被彻底颠覆。对于地产寡头囤地居奇争霸称王,以一己之私,挟持房价和整个社会的企图和狂妄,我们不得不保持足够的警惕。

开发商大量囤积土地,主要依赖我国现阶段土地供应制度存在漏洞。部分城市特别是二三线城市经营土地的观念仍然根深蒂固,土地价格在“招、拍、挂”的正常程序中出现不正常上涨的结果,“天价地”、“新地王”前仆后继。一些地方领导过分倚重房地产业对经济增长的拉动,习惯于违规操作,再加上以权谋私和土地腐败大量存在,从而助长了地产商购地囤地的疯狂。土地执法“百日行动”对“以租代征”、突破核定范围转变土地性质为工业用地、先用后批等进行大检查,仅北京市一地就被查出1000宗违法土地!

其实,早在1994年7月,我国就颁布了《闲置土地处置办法》。自2005年的“国八条”直至2006年的“国六条”“国十五条”,都对处置闲置土地作出明确规定。除依法按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费,并责令有关企业限期动工、竣工。满两年未动工开发,坚决无偿收回。此前国土部又出台新规,实行“净地”出让;合理控制单宗土地出让规模,防止部分房地产开发企业凭借资金实力圈占大面积土地,形成垄断;同时,自今年11月1日起建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得,不得进行按比例分期发放。此次国家统计局又建议,对不具备开发能力和土地储备超出开发周期的企业,取消其参与竞标的资格。土地出让金应由一次性交清改为逐年征收土地财产税,避免土地供应中的短期行为。要进一步完善房地产市场的信息披露机制,增加房地产供应和销售环节信息的透明度。

按说,法规都是好法规,政策都是好政策,建议也是好建议,但林林种种是否就能遏制房地产商圈地热,仍让人信心不足。新政也好,建议也罢,“看上去很美”,但要落到实处存在不少难度。能否破解这其中的阻力,相当程度上取决于地方政府的态度和执行力;能否树立科学的发展观,以民为本,斩断伸向土地交易的黑手。

现在是付出行动,刺刀见红的时候了。
稿源:红网
编辑:厂房招商网
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