“地王”频现，现行制度受争议
2007年的中国土地交易市场可以用“风声水起”四个字来概括。在全国土地交易浪潮中，涌现出了一大批具有相当代表性的“地王”，就在7月30日至9月30日的两个月间，总共有信和置业、金地、万科、富力等11家房企分别拿到了各地“地王”。而正是这些频频涌现的“地王”让现行的土地交易制度再次成为业界关注的焦点话题。
“尽管国土资源部在去年7月31日就出台了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》，但从今年土地交易市场频繁出现的高价成交情况来看，其政策最初的调控意愿显然打了很大的折扣。很多开发企业，尤其是目前已经上市和正在准备上市的企业都将土地作为其重要的资本运作手段，再加上相关政府部门并没有坚决的落实土地出让金征收制度，给这些企业有了可乘之机，一而再地在全国范围内进行疯狂的土地扩张运动，尤其是像碧桂园、富力、保利这样一批企业动辄圈进上万亩的土地，全国土地市场一时之间出现了寡头垄断的趋势，这样的局面显然对当前就饱受争议的房地产行业带来了更多争议性的话题”业界人士对从去年8月1日就开始实施的土地调控政策提出了自己的看法。
就在争议的同时，业界人士对现行土地交易制度可能存在的缺陷也提出了相当的看法。业界人士普遍认为，现行交易制度存在着“忽视农民利益保护”、“征收注重短期利益”、“数额确定方式不合理”、“使用缺少监督平衡机制”等较为明显的缺陷。中国社科院研究员、中国城市经济学会副会长刘维新更是针对土地出让金制度提出了看法：“土地出让金在预算外流动，是地方扩张性财政政策的一个基础，也带来很多问题，首先是地方政府拼命卖地。在城市经营和土地开发的旗帜下，地方政府土地出让的速度越来越快。其次，剥夺了农民的权利，造成了失地农民失地又失业。最后，造成了房地产的过度开发。”
耐人寻味的举措
就在现行土地出让制度饱受争议的同时，国土资源部在今年的10月9日紧急颁布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，期望以此打击部分开发商蓄意囤积土地的行为。在规范开发企业规范拿地的同时，12月3日三部委又出台了《土地储备管理办法》，进而形成在土地交易市场的上游进行调控。
在国土资源部“39号令”颁布的一个月之后，成都又在11月30日推出了7宗土地。从当天现场的情况来看，资本与土地“赌博式”的运作踪迹难现，前来竟拍的单位也表现出了难得的理性拍地局面。业界人士普遍都认为这是“39号令”在市场中开始效应凸显。
另一场关于土地的风暴也正在全国上演。从今年8月底开始，国土资源部就在全国范围内广泛开展“土地执法百日行动”。12月4日，这一行动取得了阶段性的成果，全国约有超过350万亩的违规项目被清查，尤其在用地申请制度下，一些地方饶开该制度而进行的“所谓推动地方经济”的项目纷纷在此次行动中“露出水面”。
“很显然，国家相关部门对土地交易市场出现的情况是看在眼里，并且也一直在尽最大的努力，尤其是在今年党的17大之后，明显地加快了对房地产行业调控的决心与信心，在这种背景下，值得我们开发企业重视的是土地交易市场可能出现的重大调整，企图通过囤积土地的行为也必然遭遇相当大的政策风险。”成都鼎诚顾问有限公司总经理景新强针对对当下土地市场环境下，开发企业拿地提出了善意的忠告。
积极的地方举措
在中央对于土地市场调控强硬举措下，地方也在不同程度上尝试着新的举措。10月22日上海有关部门印发了的一份名为《关于调整住宅类用地挂牌现场竞价规则的通知》。《通知》中指出，现场竞价采取竞买人书面报价的方式进行。即由竞买人当场书面填写现场报价单，以密封的形式交予。之后，相关工作人员会在当场拆封报价，并采取“价高者得”的原则。如果有出价相同者，再次履行一遍现场竞价的程序，直至有人胜出。值得一提的是，如果最高报价低于该幅用地底价的，现场竞价就会终止。据悉，除了纯住宅用地之外，含住宅用途的综合用地，凡住宅用地面积占总用地面积50%以上的，同样会以该项规则实行。“此次规则的调整，目的是为了改变一些开发商拿地的乐观预期。”上海北孚地产研究所副所长吴伟良分析，由于今年上海出让的住宅用地到目前仍然偏紧，而激烈的竞争使得“地王”频现，地价推高存在盲目性令人担忧。在他看来，如果现场激烈竞争较前有所缓解，开发商比较容易根据自己的成本核算出较为合理的地价，从而减少地块出现惊人高价的可能性。
在南京，该市物价局在今年推出“一套一价”而备受全国关注，在12月3日江苏召开的价格形势分析会上，针对今年南京各板块屡屡拍出地王、“面粉屡屡贵过面包”现象不断上演的现状，南京市物价局建议：建立地价的调控机制，采用“先确定普通商品住房的政府指导价，再拍卖土地”的办法。而在福州10月份举行的土地拍卖会上也首次采用“定房价，竞地价，地价高者得”的原则进行国有土地出让。在成都市场上也出现了个人竟拍土地的“新风气。
如此种种地方的举措都表明在国家对土地市场实行强硬姿态下，土地交易将会在2008年表现出更多的变数，土地交易市场将向着更加科学化、规范化、透明化的方向，而这也许给众多企图在土地市场有所作为的开发企业提了个醒：谨防，08年土地市场悄然生变！ |
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