从一月的收地运动到三月的广七条，再到九月的土地盛宴以及十二月的闲置土地大曝光，今年的土地话题全部围绕着土地释放与囤积之间的博弈展开。
供地任务
刚好能够完成
如果说政府部门在一月份宣布收回49宗、共66公顷闲置土地只是发出开闸放地信号的话，广七条的出台则正式拉开了今年广州楼市土地海量供应的序幕。在5.07平方公里的住宅土地供应任务压力之下，每一个季度都会出现一次土地出让高潮，其间的小型拍卖会更是数不胜数。
到目前为止，今年全市十区范围内已公开出让的商品住宅用地共计49宗，土地面积接近2.76平方公里。在此基础之上，加上近期已公告出让的南沙开发区二类居住用地0.34平方公里、中心城区闲置土地5幅0.02平方公里、白云天河两幅0.21平方公里、从化0.44平方公里商品住宅用地，以及正在抓紧进行土地整理工作，12月底可发出出让公告的4宗0.8平方公里用地，年内估计可实现商品住宅供应4.5平方公里左右。如果再算上已经供应的0.72平方公里社会保障型住房建设用地，在不发生流拍或缓拍的前提之下，相关政府部门刚好可以完成全年供地计划。
地王频出
大鳄的融资游戏
令人意想不到的是，在土地供应增加的同时，今年地价却反倒出现了疯狂上涨的情况，在9月11日的土地出让大会上，番禺、花都、金沙洲等板块的最高楼面地价几乎同时被全部刷新，而富力和保利的连番抬价，则创造出了18729元/平方米的天价“超级地王”。
一幅幅“地王”的背后，几乎全部是地产大鳄的身影，富力、保利、万科、金地、雅居乐全是如此。在这些大型开发商的眼里，手中有地是必要因素，至于价格的高低只是其次。“成本无所谓，地价不怕高，股海作后盾，老大乐陶陶。”这是某上市房企老总在自己博客中对于土地价格屡创新高的解读。
确实，对于上市房企来说，投资者考量其实力的重要标准便是土地储备几何，而股市的利好则为上市公司天价拿地提供了充足的资金支持。拿地―――上市―――圈钱―――拿地―――增发―――圈钱―――拿地，在风险交由股民承担之后，上市公司当然有能力在资本和土地市场的循环中左冲右突。
土地闲置
最长时间超20年
地王的频繁亮相预示着未来房价的高昂，然而让业界更加担忧的则是开发商囤地行为的愈演愈烈。合富辉煌市场研究部年中发布的统计数据显示，目前广州市区以及增城和南海金沙洲，仍有42平方公里的土地掌握在开发商手中。虽然这一数字后来被国土房管部门否认（称只查出3.73平方公里），但是囤地现象却是不争的事实。否则经济学家钟伟也不至于爆出“全国囤地10亿平方米，十大囤地开发商过半在广东”的猛料。
广州中心城区是闲置用地和烂尾地块的集散地，有些地块闲置时间达到10年甚至20年以上。如之前本报曾经做过报道的健力宝大厦西面一幅面积达到1万平方米的土地，闲置了18年，目前用做了停车场。被看做是地标建筑之一的江南大道港澳中心，因为资金断裂，烂尾时间也超过了10年。
央视上周甚至曝光了海珠区一块面积达到37118平方米的闲置土地，这是广州市溢晟房地产开发有限公司用来开发建设商住楼的，三分之一的面积被做成了一个停车场，而剩下的部分则荒草丛生，有人竟然在这个广州市的闹市区放起了羊。
调控方向
逼出土地建楼房
土地大量出让对于广州楼市来说称得上是雪中送炭，只是现在不少土地还没有演化成为真正的产品，因此变成了火上浇油。需要肯定的是，高地价之下决不会产生低房价，不过要想解决当下的楼市问题，供应放量仍是最佳答案―――关键是如何在短期内将一幅幅拍出的土地全部化为看得见摸得着的商品住宅，因为产品放量远比土地放量有效。
政策缺失被看做是囤地愈发严重的重要原因，政府部门之前针对开发商囤积土地的行为，仅有“房地产用地两年未开发无条件收回”这一政策进行规范。姑且不论此政策实际作用如何，其在最基本的可行性方面便存在很大问题。“如何才能算作开发？两年之内要开发到什么程度？上万亩和几百平方米的地块有无区别？”中原地产项目部总经理黄韬表示，政策的模棱两可，在让开发商方面感觉难以操作的同时，也给政府监督管理带来了一定困难。
在此背景之下，国土资源部相关负责人近期公开宣称，将加大闲置土地清理力度，并拟定了相关政策。首先是时间方面，政策规定每宗土地的开发建设时间原则上不得超过3年；对超出合同约定动工开发日期满一年未动工开发的，要依法征收土地闲置费。其次是空间方面，合理控制单宗土地出让规模，避免了开发商因开发实力限制，无法在短期内将所有土地变为实实在在产品的可能。
显然，政府的上述政策重点落在了规范房地产企业的开发建设上面，尤其对拥有大量土地储备，被称为楼市“地主”的大中型开发商的囤地行为有了更加明确的界定标准。有政策作为后盾，“逼出土地建楼房”将在未来一段时间内成为现实。
重要节点
“广七条”变堵为疏，开闸放地
时间：2007年3月26日
事件：广七条出台
作用：★★★★★
3月26日，《广州市关于加快住房和土地供应，加强住房管理，稳定住房价格若干问题的意见》审议并获通过，4月24日，该政策细则正式出台，文件包括增加土地供应、允许单位自建房、盘活存量土地、推进老城区改造、加快审批速度、打击哄抬房价和及时发布信息，共有七大措施，因此被业界称为“广七条”。
土地是广七条提及的核心内容，当中要求从2007年开始连续三年确保全市十区每年供应住宅用地5平方公里以上，其中2007年供应5.07平方公里，住宅供应总量达到建筑面积1250万平方米。
在广七条出台之后，广州土地市场供应呈现大幅上升局面，并于9月和11月两度出现了一次性拍卖10幅以上土地的出让壮举。统计显示，上半年广州居住用地出让仅有6宗，用地面积0.25平方公里。而到现在为止，今年全市十区范围内已公开出让的商品住宅用地共计49宗，土地面积接近2.76平方公里。在此基础之上，加上近期已公告出让的9幅商品住宅用地，以及正在抓紧进行土地整理工作，12月底可发出出让公告的4宗用地，年内估计可实现商品住宅供应4.5平方公里左右。如果再算上已经供应的0.72平方公里闲置用地，刚刚勉强可以完成出让计划。
如果说国十五条是去年的“新政之王”的话，今年最具影响力的宏观调控政策首推广七条，后者对稳定未来房价的力度不会亚于前者。由于地价高企在很大程度上决定了人们对未来房价的预期，所以广七条的开闸放地便被认为是从源头上抑制房价的重要措施。政府加大供地力度，不仅可以减缓开发商为争夺土地而导致的地价上升压力，还可以改变市民的购买预期。不过也有业内人士指出，5平方公里的出让量过于庞大，2-3平方公里是一个合适的数字。
另一方面，公开出让超过100万平方米的闲置用地，将可以在相当程度上缓解中心城区的住宅供需失衡的问题。不过这部分的工作存在不小难度，因为土地要达到直接进行施工的程度，“一平三通”的工程量非常之大，此外，如果是拆迁类土地，还要考虑原居民的搬迁以及回迁安置问题。
值得一提的是，从年初雅居乐拍得文昌南路、同福中路地块开始，捆绑打包便成了烂尾闲置地出让的惯用方式。这种“肥瘦搭配”的办法，可以有效避免在拍卖过程中出现部分价值高的烂尾地块顺利拍出，而价值不高的地块却无人问津的现象。此外，采取捆绑方式也可以相应提高门槛，引入真正有实力的开发商参与处理烂尾地工作和旧城改造，防止出现“二次烂尾”现象。
黄金楼市认为
与以前的调控相比，广七条显然高明了许多：之前的方式是“堵”，然而一味“堵塞”需求却逼高了房价。广七条变“堵”为“疏”，从增加供应入手来缓冲房价的压力，既可救楼市高温之近火，又能打破开发商囤地和捂盘的预期。
脱轨的竞争，疯狂的地王
时间：5月8日、7月19日、9月11日
事件：“地王”接力赛
作用：★★★★
5月前后，广州商品房成交价格在5月前后迎来了第一个峰值，达到8500元/平方米以上，在此背景之下，广州土地价格也开始进入快速上升通道。5月8日，珠江新城诞生了最贵的商务地块：花城大道边的I1-3地块被永恒投资有限公司以4.6亿元高价竞得，折合楼面地价9568元/平方米；保利地产则以4.8亿元总价竞得珠江新城A4-5地块，折合楼面地价8358元/平方米。而前4个月，广州市共完成非工业用地出让6宗，楼面均价仅为2910.5元/平方米。
出乎业界意料的是，珠江新城“地王”在短短两个月后即宣告易主。7月19日下午，该区域内的B1-3地块，被来自香港的泰华房地产（中国）有限公司以10.9亿元的高价竞得，楼面地价高达11912元/平方米，刷新了广州市国有经营性土地公开出让成交的最高地价纪录。此前，广州“地王”由去年底出让的琶洲PZB1301地块保持，楼面地价为10037元/平方米。
不可思议的事情仍在继续，同样是两个月后的9月11日，白云区云祥路一幅住宅用地被富力地产以1.8亿元竞得，折合楼面地价18729元/平方米，不仅成为广州市最贵的土地，还站到了全省地价的最高峰。令人瞠目结舌的是，当次出让还出现了三幅区域“地王”，其中金沙洲B3701A02地块以21.2亿元卖出，折合楼面地价8769元/平方米，而此前金沙洲的最贵地价为4033元/平方米；位于花都凤凰路的地块被广州大运实业有限公司以9500万元竞得，折合楼面地价5659元/平方米，刷新了花都地价纪录；番禺滨江大道的4-2地块竞得人为金地集团，楼面地价达到6230元/平方米，成为番禺区的新“地王”。
高涨的地价和一幅幅“脱颖而出”的地王体现了开发商对于未来房地产市场的乐观预计，在此基础之上，楼价自然很难出现忽然下调的可能。据悉，在9月11日白云区地王诞生的当天，南湖板块某仅剩10余套单位的别墅楼盘便召开紧急会议，商讨提价事宜，并于随后公布了最新报价：2.8万元/平方米，而其一个礼拜前的价格还停留在2.2万元/平方米左右，一次性涨幅接近30%.谈及突然提价的原因，现场销售人员坦承是受到新出炉地王的影响。同区域内另一个洋房楼盘价格也从1.5万元/平方米调整至1.8万元/平方米，涨幅约为20%.
地王的大量涌现也反映出土地出让“价高者得”的游戏规则有待完善，如果单纯靠拍卖挂牌的方式，可能会不断推高地价，进而推高房价，造成市场失衡现象。
黄金楼市认为
土地拍卖犹如一场令人透不过气的悬念大片，地王频现的结局折射了广州楼市疯狂的现实。如果说商务办公用地地价高低水平代表的是城市竞争力的话，住宅地价的高不可攀则预示着未来楼价的不可思议，因为你无法想象，如果土地成本都已到了1.8万元/平方米，开发商又怎会“仁慈”得把房价定在两万以下？
明年预测
土地供应多了，价格应声而落
供应：再推地5平方公里
对于主管广州市国土供应的政府部门来说，2007年无疑是相当艰苦的一年，5.07平方公里的供应任务，让他们直到年底还在挖空心思寻找哪里有空地可以推向市场。要知道，2001-2006年间的住宅用地出让总量才仅有3.63平方公里。
可以预知的是，2008年的土地供应仍将维持今年以来的大幅增长趋势。根据广七条内容，从2007-2009年之间要确保全市十区每年供应住宅用地5平方公里以上。之前的广州市住房建设规划（2006-2010）则提出，2008年将出让各类住房用地供应总面积463公顷，其中包括政府保障型住房用地和商品住房用地。
地价：回落至4000元以下
统计数据显示，今年非工业用地的楼面地价为4289元/平方米，其中住宅用地达到4416元/平方米，这一数字同比增幅达到53.8%，创下了近年来的最高纪录。
“由于市场供应不足以及开发商对于未来楼价升值的预期，土地出让在前一阶段屡屡创出高昂价格并不奇怪。”经纬地产项目发展与研究部副经理吴定金如此看待今年的高地价现象。
谈及广州地价未来的走势，吴定金认为将出现下调。中原地产项目部总经理黄韬的观点也与吴定金一致，在他看来，今年的土地出让曾在9月份达到高潮，不过随着市场进入高位盘整阶段，土地交投也明显受到影响。“最近的土地出让遭遇寒流与国家金融政策的影响有关，属于偶然因素。不过长远来看，供应的大幅度增加肯定会让土地市场出现一定幅度调整，地价将重新回落到4000元/平方米以下。”
类型：政策性用地占据六成
根据住房供应五年规划，保障型住房用地和商品住房用地是2008年一级土地市场商住用地的主要出让种类，其中保障型住房供应量将达到120公顷，超过土地出让总量的四分之一，包括廉租住房用地2公顷，新社区住房用地80公顷，单位自建经济适用房用地38公顷。
在剩下的343公顷商品住房用地中，将包括政府调控的中小户型、中低价位普通商品住房用地145公顷，其他商品住房用地198公顷。
通过分析可以看出，社会保障型住房用地占据四分之一之多，加上145平方米的限价房用地，政策性用地的比例实际上高达57%，这充分反映出政府部门对于中低收入人群居住需求的重视，这是除了增加商品住宅供应之外，解决目前居高不下的房价问题的又一重要途径。
全年节点
积极开展“收地”运动，严厉打击囤地行为
时间：2007年1月
事件：“收地”运动拉开序幕
作用：★★
1月8日，市国土房管局发布信息，称将收回49宗、共66公顷闲置土地。该次收回的用地项目中，最近批出的闲置用地是2003年，最早的批出时间是1986年。
自此之后，广州楼市掀起了一直持续至年尾的“收地”运动。7月中旬，市国土房管局拟定收回十区37宗、约84万平方米闲置用地；9月21日，政府部门公开宣称广州市（不含增城、从化）共有3.73平方公里土地涉嫌闲置，正在进行“回收”手续，并称如果开发商及其关联公司手中未开发的土地超出其一年的开发能力，今后将禁止其竞买新地；11月1日，市国土房管局再度发布公告，正式收回广州十区74宗、99.62万平方米闲置土地，这是近年来最大规模的一次收地。
对于收回的闲置用地的处置问题，政府早已有了明确的利用计划。如即将投入使用的18个新社区中，有11个项目的土地属于近期收回的闲置用地，这些土地分布在荔湾、海珠、白云等区，总占地面积达到76.8万平方米。至于另一部分的闲置用地，将优先用于绿化、消防、停车场等公共设施的建设，以进一步深化老城区旧城改造。
“收地”运动表明了政府在土地市场上的运作坚持公开、透明的做法，可以在相当大程度上遏制开发商的囤地行为。而闲置土地作为居住类用途盘活再利用之后，将对缓解中心城区住房供需紧张起到积极作用，加之不少用地将用于新社区和限价房建设，无疑会在一定程度上平抑居高不下的商品住宅价格。
黄金楼市认为
“收地”运动的作用有三：一是政府部门对抗开发商囤地的杀手锏，二能在一定程度上解决保障型住房供应问题，三可增加中心城区土地和住宅供应。由此可见，政府通过收地来盘活存量闲置土地善莫大焉。
限制分期拿地，叫停开发商的资本游戏
时间：2007年10月9日
事件：分期拿地受限
作用：★★
10月9日，国土资源部正式发布最新版本《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（39号令），当中第23条指出：“受让人未按合同约定缴清全部出让金的，不得发放建设用地使用权证书，也不得按出让金缴纳比例分期发放建设用地使用权证书。”
而在此前的实际操作过程中，一些地方存在着受让人未缴清全部出让金，就取得了土地使用权证，或根据付款进程和支付比例部分取得了建设用地使用权证书，造成了一些项目房子都卖了还没交齐土地出让金的现象出现，同时，也造成了一些公司只支付少量首付资金，就大量拿地的问题。而有媒体报道，开发商在高价拿下土地之后拖欠土地出让金，甚至有开发商与政府部门私下协议付款进度等情况并不少见。
有业界人士表示，该规定的出台不仅规范了拿地程序，还将打击部分开发商有意囤积土地的行为。此外，政策将在一定程度上抑制大面积巨无霸地块的出现，因为一个土地出让项目只有一个土地建设用地使用权证书，不能按比例分割。而由于大面积土地的成本动辄数十亿，开发商将无力一次性承担这样大的资金数额。
黄金楼市认为
限制分期拿地叫停了开发商常用的“分期拿证后去银行抵押融资再开发”的资本游戏，提高了开发商进入土地市场的门槛。对于缺少自有资金保障和融资能力的中小开发商来说，将不得不面临更大的生存挑战。 |
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