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青岛土地市场“招拍挂” 2007:土地出让精彩纷呈
上海厂房网 2007年12月19日15:12 青岛早报
今年青岛市采用“招拍挂”方式共举办土地出让活动6次,出让地块35宗,供地内容包括普商用地、商品房用地、工业用地和商服用地等类型 

2007年,青岛市土地出让活动依然活跃。在土地出让内容上除了遵循年初制定的适当压缩工业用地、增加民生用地和确保必需的基础设施用地的原则,新增建设用地计划分配方案中民生项目用地比例将达30%外,继续保持供地种类的多样性,供地方式上除了采取“招拍挂”的方式外, 在细节措施上做了更为切实的探索。

2007年青岛市采用“招拍挂”方式共举办土地出让活动6次,出让地块35宗。供地内容包括普通商品住房用地、商品住房用地、工业用地和商业服务用地等类型。其中采用挂牌方式出让地块28宗,采用拍卖方式出让土地7宗。

在2007年青岛市举办的多场次出让活动中,4月30日的土地出让活动是一个青岛自土地出让实施“招拍挂”以来值得记忆的一次,共有包括9宗普通商品住房用地在内的11宗地块在此次出让活动中得到成功出让。

9宗限价普通商品住房用地土地面积达342亩,规划建筑面积52万平方米。此次出让创造了青岛一次土地出让地块数量最多、面积最大的纪录。

普商用地再唱主角

2007年,在青岛市活跃的土地市场中,表现最为抢眼的当属普通商品住房用地。截至11月底青岛共出让普通商品住房用地19宗,出让土地面积达50.8万平方米,规划建筑面积近110万平方米。

伴随着青岛住房用地供应政策的倾斜,房地产企业也开始调整自己的取地方向。岛城许多房地产开发企业纷纷加入到普通商品住房项目的开发上来。一方面是政策做保障,为普通商品住房的开发建设提供了有力的政策支持。另一方面也是房地产企业转变思想,开发理念成熟的表现。

为提高开发商开发普通商品住房的积极性,对普通商品住房的开发品质提供保障,2007年,市相关部门在普通商品住房土地出让活动中采取了捆绑出让的方式。即出让土地中既包含普通商品住房用地也包括商品住房用地,这样使得开发商的开发压力有所缓解,开发积极性大大加强。

进入2007年,随着普通商品住房土地供应力度的加大,一系列与此相关措施细节的制定也逐步向更科学更成熟迈进。

透过11月20日出让的三宗普通商品房用地能够看出,普通商品住房的销售价格有着明显的优势。比如,吴石支路普通商品房建成后价格限定为4890元/平方米,而目前周边商品房价格在7000—7500元/平方米之间,每平方米有2000元的价格优势。

租赁住房全国“开先河”

租赁住房是针对那些既买不起经济适用住房,又不符合廉租住房保障条件的“夹心层”家庭而建立的一种新的住房保障形式。集中大规模建设租赁住房是青岛今年土地市场乃至房地产市场的一件大事。

6月5日,河马石租赁住房项目的成功出让,标志着青岛新增住房保障方式的目标已基本实现。7月11日,河马石工地挖掘机和运土车的阵阵轰鸣声,宣告着青岛也是全国第一个租赁住房建设项目的启动。

河马石租赁住房项目计划建设租赁住房近15万平方米,共计2745套。市相关部门对项目的户型和面积都进行了严格的限定,套型限定为套一和套二,其中套一户型为759套,套型建筑面积为40-50平方米;套二户型1986套,套型建筑面积为55-65平方米。值得一提的是,此次开工建设的租赁住房,采取了政府主导、企业代建、政府管理的建设管理新模式,政府在租赁住房建设、管理中占据了主导地位,避免了完全市场化所带来的成本高、管理难、质量难保证等弊端。

2007年,加大民生用地的供应,促进保障性住房建设,努力实现市住房建设工作会议确定的“两改、两增、两低、一稳定”目标,是市国土资源和房屋管理局今年供地工作的重点。与以往保障住房用地供地范围不同,2007年青岛保障性住房用地的区域面积拓展明显,在市内土地资源稀缺的情况下,分别在市南、市北和四方都推出了多宗保障性住房用地,让政府关注民生的政策指向真正落到实处。

大鳄取地卷风潮

进入2007年,一些全国性知名房地产企业凭借他们不菲的资金实力和成熟的市场判断力继续在岛城掀起取地浪潮。与以往不同的是,2007年的大鳄取地不仅仅限于青岛市的城郊和北部区域,他们的取地“手臂”已经探伸到青岛的腹部地带。

2007年9月5日,市北区西吴家村250号,土地面积4.3万平方米,土地用途为住宅、商业和金融的地块,在青岛的土地出让史中画出了一组看起来很美的数字彩虹“8330”。

参与该地块竞争的是清一色的上市地产公司,这无疑让人们对该地块的价值有了更为全新的认识。无论是地产龙头万科、一直欲进军岛城地产的省内上市房地产企业银座,还是不久前在银川西路有所斩获的中海,时而沉着冷静应对、时而激情迸发的叫价,无不让人们为该地块的竞价捏把汗。最终该地块以8330元/平方米的价格被中海地产取得。

与周边已经或者正在建设、销售中的一些项目不同,该项目规划面积占40%的商业部分,是该地块的核心价值之所在。由于其销售价格的计算也与住宅项目的简单合成不同,所以业界人士认为,不能把这样的价格看作是青岛土地市场,尤其是山东路周边房地产市场的价格体现。相关部门也指出,这个项目的规划特殊性决定了它不具备很大的参考价值。

但是无论如何,“8330”已经成为2007年青岛土地出让活动中一个重要的印记。

作为郊区取地的代表,9月28日阳光股份城阳取地也为业界所关注。出让的地块位于城阳区流亭立交桥东北角,总建筑面积约12.13万平方米,其中规划住宅建筑面积约10.01万平方米,商业规划建筑面积约2.12万平方米。最终阳光股份以3138元/平方米的价格成交。与其参照的是2006年8月,万科曾以楼面地价1059元/平方米,拿到城阳中心区万科魅力之城项目土地开发权。

3138元/平方米的成交价格应是城阳今年高档楼盘价格走势在土地市场的反映,但与已经在售的万科魅力之城等项目相比,该地块距离城阳区政府、正阳路等核心区域的距离要远。阳光股份的调查认为,该地块“属于机场生活区范围,具有良好的国际居住环境”。这些也是构成阳光股份取地的关键所在。

反观2007年,青岛一路攀升的地价并未阻止地产大鳄取地的步伐。在这两次的取地活动中,参与西吴家村地块竞价的省内企业只有一家,城阳地块在有资格参与竞地的企业中只有一家青岛企业。越来越多的重要的土地出让活动中本地房地产企业成为了看客,不能不让本土房地产企业有山雨欲来风满楼的感觉,如何让自己变得更具竞争实力,应该成为房地产开发企业认真思考的问题。
稿源:青岛早报
编辑:厂房招商网
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