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土地增值税清算 “圈地谋利”时代终结
上海厂房网 2007年01月22日13:04 东方早报
1月16日的夜晚,证明土地增值税不再是等不到的“戈多”。14年前就已经早早出台,然后在房地产不景气的阴影中睡熟,醒来后发现房地产行业已处在固定资产投资过热的船头。一梦十四年后,短短数页的土地增值税清算通知让整个行业举轻若重。直接的表现是:过去的一年中,越调控房价越涨的状况上演至今,而“地价推动房价上涨”似乎成为房地产行业的牛顿第四定律。土地增值税清算通知下达后,“房地产企业利润下调”成为各方一致共识,而更深层次的影响,更在2月1日正式实施前开始悄然萌芽。1月17日,通知下发的第二天,沪深股指房地产板块17日全线下跌,并拖累大盘双双大幅下挫。“可能要重新换种玩法。”一位业内资深人士对记者如此表示。

让标尺量到从前
    
在土地增值税清算中最受伤的,要算以前囤积大量廉价土地的开发商。根据土地增值税采用的四级超率累进税率,开发商将为低廉的地价付出高昂的增值税。而在此前,廉价获取的土地曾经是开发商在“地根”紧缩后笑傲江湖的资本。由于历史的原因,目前我国有大量低价土地囤积在开发商手里。此前的“紧缩地根”政策,在一定程度上规范了土地市场,初步缓解了“粗放开发土地”的危机。而在对房价的影响上,大量的底价土地仍然是开发商博弈的筹码。此外,土地的外部经济特性使得地价升值迅速。北孚地产研究所的报告显示,仅在去年,上海的地价就上涨了14%。而旧有土地外部经济性带来的丰厚利润空间,造成土地招标市场与议价市场的价格冲突,给国家执行常规的土地调控政策带来很多干扰因素,甚至可能使得政策执行流产。

调控决心凸显
    
北孚地产研究所副所长吴伟良教授认为,过去一直未能执行土地增值税的清算,主要基于鼓励低潮中的房地产开发考虑,而现在随着人地矛盾的日益加剧,房价的居高不下,清算土地增值税已经时机成熟。躺在开发商怀里的低价土地,曾经和国家的“土地新政”隔开“三万英尺的距离”。而现在的调控标尺,将量回到从前的历史。过去土地增值税结算一般以开发项目公司注销税务登记作为结算节点。换言之,只要项目公司不注销,公司就可以长期不进行土地增值税的结算。而目前,单期项目就可以成为结算单位,国家执行增值税征收、继续加强调控的决心凸显无遗。“利润下调是必然的事情”,面对记者抛出的问题,开发商口径如出一辙。按照增值税清算规定,纳税人转让房地产所取得的收入减除土地款、开发成本、配套设施等项目金额后的增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%;超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%;超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%;超过200%部分,税率为60%。

征收比率相当合理
    
事实上,土地增值税的征收比率还是相当宽松和合理的。吴伟良教授分析:“一般合理的房产开发收益组成中,1/3是土地价格,1/3是建筑成本,另外1/3是毛利润。一般建筑成本不变,以增值额50%为例计算,税金为总额的15%(50%×30%),增值额50%扣除15%的税金,毛利润仍然有35%。”

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万科招商紧急公告

为股民打气
    
昨日清晨,万科A(000002)、招商地产(000024)紧急发出公告,就“土地增值税”对公司的影响作出说明。国家税务总局网站16日晚间发布最新的“关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知”,要求从2月1日起正式向房地产开发企业征收30%~60%不等的土地增值税。这意味着从1993年就出台的土地增值税将开始实行严格征收。受土地增值税清算的影响,地产股全线深幅下挫。沪深两市68只地产股中62只下跌,其中26只跌停。万科与招商均出现跌停。万科在公告中表示:万科已在完成房产销售的同时预交了土地增值税,并按相关规则,在以往年度的业绩中作了相应的成本预提,同时还在新项目的发展中考虑了相关因素。万科已披露的2006年度净利润教上年度增长50-65%的预期将不受影响。相关资料显示:从2004年起,万科即开始为土地增值税的清算提留准备金,2004至2006三年,万科提留的准备金从4000万提高到9000万,再提高到3个亿。招商地产也在发布的公告中为股民打气。招商地产表示,公司在实现房产销售时就已经预交了土地增值税,并对符合清算条件的项目作了必要的考虑。土地增值税的清算将不会影响公司完成2006年度利润计划。分析人士表示,此次税收清算,对原先有大量土地储备公司的利润水平有较大的负面影响。 
 
稿源:东方早报
编辑:厂房招商网
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