2007年，地王争锋，是祸是福？
土地，一直是社会的焦点。2007年，围绕着土地，争夺纷呈。
上半年，股市大红，上市的房产企业举牌凶猛；屡创地王之后，圈地圈钱。下半年，发展商“入市”并不积极，却有开发企业趁低抄底，底价成交的土地也成为今年热点。
整个年度，以前大量囤地的发展商也遭遇到前所未有的“逼现”潮，限令时间开发等，增加开发成本，甚至令众多开发企业措手不及。
在地王疯狂超生的时候，已有专家学者提出，“非理性的土地价格上涨隐含着房地产市场投机和投资需求过度扩张，对地产市场可能造成的负面影响和可能导致的金融风险不容低估。”
年关已近，市场风云突变，银行贷款从紧，金融政策接踵而来，高价拿地的“地主”们、“地王”们是否觉得地王开始烫手，是否会掀起新一轮的企业破产，是否会带来新一轮的土地“闲置”、“烂尾”？2008年土地市场与房产市场如何面对？
今年，围绕拿地，打的是一场土地战争，明年，预计是一场围绕资金而引发的“货币”战争。控制贷款，是后市中最致命的一招。
变局
被钱所累，八变应战
1 被“钱”拖累，非“土地”拖累
在明年以至2009年的楼市之中，是否将会出现崩盘或烂市呢？专家认为，现象市场还未明朗，要到2008年下半年才能有更准确的判断。珠江恒昌土地投资分析部总监刘祖兴认为，后市的企业发展中，如果说有压力的话，开发商应该是被“资金”拖累而非“土地”，因为今年十个月银行的贷款额度已用完，因此预测明年的银行贷款可能按照季度来“分配”。该专业人士认为，银行不给贷款、土地款需一次性付清及项目需三年内开发完，这三个规定是冲击力最大的，其他的规定或政策估计企业均能消化。
2 烂尾项目盘活遇新瓶颈
广州经纬地产项目发展及研究部副经理吴定金则认为，在市场压力之下及资金压力之下，之前部分小开发企业积极参与烂尾项目的盘活，预计会出现一个新的发展瓶颈。以前，烂尾项目一直无法盘活，其中一个原因就是广州的房价没有“动静”，而烂尾项目的多种成本已高累；在上半年中，多个小型开发企业看到广州房价走高的趋势后，对盘活烂尾楼很有信心，但随着市场环境的变化，烂尾项目的优势已逐渐淡化。以前是资金链断裂导致烂尾，现在失去价格等优势。
3 小开发企业“趁低”进场
广州经纬地产项目发展及研究部副经理吴定金告诉记者，在上半年的土地盛宴之中，基本上是把小型房地产企业拒之门外，但随着大开发企业及上市企业的“退出”，给了小企业一个难得的市场机会。如12月20日推出的几个闲置用地项目，已有多家小型开发企业参与。
4 降价，迅速回流资金
珠江恒昌投资分析部总监刘祖兴认为，“一直以来，没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。”因此，要说这种囤地或地王等为企业带来的诸多风险所造成的后市影响，预计最坏的现象就是降价。
因为让资金快速回流，是最有效的解决危机的做法，而房地产企业回笼资金的最好方式就是降价，让买家回到市场并且成交。现在广州市场已有部分反应很快的品牌发展商，让价格回到理性的位置，激发市场回暖。
5 明年，土地市场“转冷”？
由于发展商在资金压力之下，对土地不“感冒”、不积极，很可能造成明年政府推出的土地拍卖会出现冷场的局面。
根据《广州市住宅建设规划（2006-2010）》明确规定：2008年住宅用地的土地供应4.63平方公里：“广七条”的说法，“从2007年开始连续三年确保全市十区每年供应住宅用地5平方公里以上。”那么，发展商不积极参与土地竞投的话，将出现“流拍”的命运。
实际上，广州以前也有过土地冷场的经历，主要是房价一直处于低迷且土地存量大。合富辉煌集团首席分析师黎文江介绍，据不完全统计，从1997年到2002年6年间广州市政府在城市中心区共推出44宗土地实行“招拍挂”出让，其中成交28宗，无人应价16宗，失败率高达37%，究其原因是当时开发商们“手上有地，心中不慌”。
6 政府定“土地出让价”需更谨慎
经历过12月初的“底价”成交之后，政府对每次出让的底价之定夺将更为谨慎。
广州某开发企业总经理认为，制定土地出让价格有一个严格的估价体系，有一个公式，主要是以当时、当地的房价反推土地的出让底价。这种做法或该公式的“修正”系数在今后土地出让中将更为谨慎。
黎文江回忆，“以往政府对划拨土地实行估价的方式是人为地确定一个楼面地价标准（如住宅820元/平方米，商业1800元/平方米等），并根据影响该地块的各种可想象的因素如地段等，制定出±30%的相关调节系数区域值进行修正。”该专业分析师认为，今天看来这完全不是市场经济的做法，土地价值被严重人为低估，稀有的国土资源不断浪费和流失。而且调节系数±30%的随意性肯定很容易形成腐败，也因此有土地官员受贿而有意压低估价被判刑的例子。广州市20年来坚持推行招拍挂方式出让土地，走在全国前列，同时也招致一些人的质疑，认为招拍挂是推高地价从而推高房价的重要原因。其实某些人的头脑仍未完全脱离计划经济的桎梏，总是以成本来计算价格，而不懂以供求定价格的市场经济思维方式。
7 中小企业仍寻觅土地二级市场城区地
就职于某小开发企业的黄先生告诉记者，“我们公司至今只开发了两个江景楼盘，现在施工阶段的还有两个江景楼盘，我现在的主要工作就是在土地二级市场上寻找城区的住宅用地。但现存的项目基本都是‘猪骨头’了，但只要是城区的项目都不愁后市。”
广州杰伟实业公司董事总经理柯建华也表示，“我们一般都选择城市中心或每个区域核心的地段，核心区域的地价肯定是不会跌的，其销售也不会受影响。”
8 年底，供地冲刺预计能完成全年计划
2007年最后一个月，政府明显加大了推地力度，预计能完成全年的供地计划。中原地产研究部负责人表示，在最后的土地出让冲刺中，限户型地块的比重加大，占了住宅宗数的17/21（另有商业地块6宗）；老城区的一幅出让用地首次受到户型的限制。
年底的这次土地供应中，市区与城郊用地出让双管齐下；但市区地块面积普遍较小；推出的不少城郊（如增城、从化）用地为巨幅的商住用地，面积最大达197万平方米。
另外，为避免地价过高，政府下半年以挂牌出让为主，取代了上半年以拍卖出让为主的拍卖模式。
传闻
有开发商开始吃土地“苦果”
据传，最近有房地产开发企业的掌门人举头慨叹，一庆幸一懊恼…其中一位称，“幸好在前一波土地疯狂抢购热潮中，我们公司没有参与，庆幸没有获得地王项目…”另外一位却苦于到处找钱…在土地储备不甚充分的上半年还向员工，广发“英雄”帖，声称如有土地资源、土地线索的，能成功介绍一个土地项目的，大奖特奖…终于这家公司在省外拿下一个颇大的项目，但随着三季度楼盘销售停滞不前，年底大额资金回笼无望，无奈之下，老板决定把旗下两三个项目同时改为毛坯交付的方式进行“低价”销售…有开发商开始吃土地“苦果”。 |
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