今年，上海房产市场这盘棋局的“天元”，注定是土地。
11月底，12月初，5天之内，上海连续三次发出土地出让公告，加速土地供应，公告数之多已经创下历史新高。虽然10月底发布的11、12号公告中大多为工业用地，但随后则推出了久违的大块卢湾住宅用地。根据易居中国研究报告，今年1—9月共推住宅用地23幅，占总推地量的50.57%。
土地出让规则也别出心裁地修改了一次，“暗标”让尝鲜者普遍不太适应。
上海地王花木地块出让结果，更是让业内外人士震惊。围绕土地展开的话题，在开发商、专家、观察者之间争论未止。
供应依然不足
增加土地供应，是中央有关部门乃至上海关于土地调控的主基调。
“供需矛盾始终是上海房产价格上升的主要因素。”某位房产代理公司老总这样对笔者归纳。
3月19日，国土资源部举行的新闻发布会上，国土资源部土地副总督察甘藏春介绍，根据国务院房地产市场调控的要求，今年国土资源系统加大了房地产的土地供应。今年1～5月份统计，住宅用地的土地供应量比去年同期增长35.5%，普通商品房的土地供应总量同比增长76.3%，经济适用房的土地供应总量比去年增加166%。
也在发布会上，国土资源部新任部长徐绍史，在以一个普通北京市民的身份，感叹北京房价之高之后，宣布：“国土资源部希望通过增加土地供应量的方法扭转局面。”
显然，相关部门已经意识到，调控房地产市场，必须要用商业方式。
7月，上海市政府新闻发言人焦扬宣布，上海将拟订房地产调控三年滚动计划，根据这一计划，有关部门将预测2007年至2009年度的住宅用地需求，并且对于未来三年新增土地的供应量作出初步规划，同时也将根据市场情况作相应的完善，加强对土地供应节奏的调控。在此基础上，有关部门将联手整顿房地产市场。
上海市政府宣布，今年下半年初步确定的经营性项目用地计划中，住宅用地还将推出约1000公顷，这比去年同期的供应量增加了1倍。第二，进一步加大配套商品住房和中低价、中小套型普通住房项目的土地供应。三是将继续加大存量土地的清理。
据专家分析，目前上海在建商品房只有6000万平方米，开发周期为三四年，上海楼市每年市场需求即使按照保守的每年2000万～2500万平方米来计算，未来3～4年内，供应也少于需求10%～25%。如果按照每年需求3000万平方米计算，供应缺口则更大。业界一般认为，保持楼市平稳最好是供应需求之比为1.2∶1。
事实上，今年，上海房价高企很重要一个原因就是因为供应不足，主要原因就是去年、前年土地供应不足。易居研究院副院长丁祖昱就认为：“2005年、2006年上海土地供应偏紧，是导致今年土地供应不足的原因，供不应求的的现象还将维持一段时间，断顿是不会出现。”
显然，目前政府加大土地供应，是非常必要的，尽管有点迟到，力度还是不足。
暗标抑制地王暴增
尽管政府加大推地力度，让业界高兴，不过，今年上海土地市场另外一件大事，则让业界开心不起来。某浙江开发商老总对笔者说：“上海的土地出让规则变化不少，今年又变了，花木地块的出让也让人觉得较难理解。”
事实上，相比杭州土地出让的规则，上海的土地出让规则的改变，确实让业界隐隐感到一丝不安。
10月下旬上海，土地主管部门印发的那份《关于调整住宅类用地挂牌现场竞价规则的通知》(以下简称《通知》，)据该《通知》规定，地块现场竞价采取竞买人书面报价的方式进行，即由竞买人当场书面填写现场报价单，密封交给工作人员，后者当场拆封报价，价高者得。如果有出价相同者，再重复竞价一次，直至有人胜出。若最高报价低于该幅用地出让底价，竞价就会终止。这一新规则适用于纯住宅用地以及住宅用地面积占总用地面积50%以上的地块。
“这次改变土地出让规则，如果目的是为了抑制更多的‘地王’，其结果可能又是南辕北辙。”盛基集团副总裁朱咏敏说。他认为，“地王”产生的根本原因是土地资源供给紧张，仅仅把土地竞价方式由“开卷”变为“闭卷”不能在根本上解决实际问题。
事实上，新规出来之后，仁恒拿下新江湾城地块，龙湖拿下青浦地块，都是创出历史最高价，并且楼板价高于当地市场的房价。土地出让新规未曾放缓地价再刷新高。
花木地块疑云未散
花木地块出让更是让业界迷惑不解。
花木新民北块占地560亩,容积率1.5,建筑面积达53万平方米，去年7月，该地块土地使用权转让招标公告公布,即刻引来众多星河湾、金地、华润、仁恒等知名地产企业围抢。
土地出让方式为招标方式。具体的评分标准为,报价分占50%,设计方案占35%,可行性报告、企业资质分占10%和5%。
去年9月6日开标会上,报价分别为:金地59.89亿、华润48亿、仁恒42.9724亿、星河湾42.4亿、合生创展39.7669亿、新鸿基39.01亿、中海37.46亿、世茂31.5亿。当时投标均价为42.625亿元，金地59.89亿元的高价，得满分，报价48亿元的华润得46分左右，出价略低于平均价的星河湾，只得到39分。
业界认为，最后中标大企业将在金地、华润、仁恒之间，其中金地的可能性最大。
不过，令人极为诧异的是，9月28日，相关企业突然接到通知，广东宏宇集团（“星河湾”开发商）旗下北京富华园房地产有限公司中标该地块，中标价为其最初报价42.4亿元。
根据评分规则，可行性报告、企业资质所占15分中，8家企业大多为全国一线开发商，得分应该相近。换言之，星河湾必须在技术标上得到远远超过金地和华润置地的高分，才有机会后来居上。
徐汇区人民法院拍卖一幅离花木地块不远的同类土地，折合楼面地价每平方米1.25万元。当初金地报价折合楼面地价1.1万元，业界曾惊呼为“天价”，如今的事实证明，其市场判断是大致准确的。
上海知名机构方方工作室在其房产报告中说：“不是说星河湾不好，已建成的星河湾如诗如画。人们有足够的理由相信：一旦进入上海，它奉献给我们这个都市的，可以是一幅美轮美奂的画作。然而问题是：金地相形见绌了吗？。”
“星河湾项目品质全国闻名，得高分并不奇怪，但金地、华润也有多年豪宅开发经验，开发规模更远超过星河湾，不至于落后十多分吧？”某参与竞标企业高层分析说。 |
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