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评点2007年房地产调控
上海厂房网 2007年12月26日13:37 中国国土资源报
土地政策

1月1日,修改后的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》开始实施。

城镇土地使用税每平方米年税额提高两倍,最高税额达每平方米30元。

同日,《全国工业用地出让最低价标准》在全国统一实施。

工业用地必须采用招拍挂方式出让,其出让底价和成交价均不得低于所在土地等别相应的最低价标准。

评点:2007年是加强土地供给监管力度的一年。土地的价值在经济发展过程中逐渐体现出来,加强土地交易的规范性,调整土地收益分配,加强土地监察极为迫切。工业用地出让面积占城市出让土地的半壁江山,但相比用于房地产开发的土地,工业用地规范性最差,招拍挂比例最少。此条款将使大部分土地交易都呈现在公开、公平、公正的市场上。

3月26日,财政部、国土资源部发布《关于调整中央分成的新增建设用地土地有偿使用费分配方式的通知》。

中央分成(30%)的新增建设用地土地有偿使用费由各省分配给市县,专项用于基本农田建设和保护、土地整理、耕地开发等支出,落实到项目。

评点:土地有偿使用费是土地所有权的经济体现,此文件使分配方式更加合理,也使得土地权利、责任和义务更加明确。

9月28日,国土资源部颁布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》。

规定不得在招拍挂出让公告中人为限制申请人资格和条件;未按合同约定缴清全部出让金的,不得发放国有建设用地使用权证书,也不得按出让金缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。

评点:保障招拍挂出让的公开、公平、公正,避免为特定竞买人量身定做的现象;有利于防止土地出让金拖欠,堵住了开发商以少量资金囤积土地的通道;降低了银行金融风险,有助于保障商品房购房者的合法权益。

9月30日,国土资源部下发《关于认真贯彻〈国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见〉进一步加强土地供应调控的通知》。

优先供应保障性住房及中低价位、中小套型普通商品住房用地,比例不得低于70%;土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于 10%;控制单宗土地供应规模,成片开发土地统一规划建设,按“净地”分块供应;加大批后监管的力度,对违约并拒整改的企业,禁止购置新的土地;加大闲置地处理力度,收回的闲置土地优先用于廉租住房、经济适用住房建设。

评点:通知从土地供应源头和资金上保证了保障性住房的供应;充分发挥市场竞争的作用,防范房地产企业采用闲置、囤积等拖延战术攫取土地增值收益;防范寡头企业通过公司上市、外资并购等方式大规模圈占土地,获得垄断利润。

11月19日,国土资源部、财政部、中国人民银行联合制定印发了《土地储备管理办法》。

土地储备是为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标,依法取得土地,进行前期开发、储存以备供应土地的行为;土地储备机构应为隶属于国土资源管理部门的事业单位。”

评点:明确土地储备机构功能要紧扣调控,定位于不以赢利为目的。可以发挥稳定土地供应市场、减少动拆迁矛盾的作用。

房地产政策

1月16日,国税总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》。

从2月1日起,正式征收30%-60%不等的土地增值税。

评点:对房地产企业的利润有重大影响,尤以长期囤积土地获利的企业为甚。房地产暴利时代可能结束。土地增值税也是引导房地产开发企业改变产品结构的一个重要手段,开发免征范围普通住房,将获得的减免收益是巨大的。

1月22日,建设部、中国人民银行联合发布《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》。

规定将来中介房产交易必须设立专用存款账户,运行情况随时接受监督;通过引入明确的第三方进行资金监管。

评点:许多房地产经纪存在挪用收取客户的定金、预付款,甚至循环用于炒股等高风险投资以及赖帐、卷款而逃的恶性事件。可惜在文件发布之后,“中天”事件还是发生了,说明加强房地产经纪行业监管、提前预防风险的紧迫性。

2月25日,曾培炎副总理指出,要继续贯彻国务院2005年“26号文”和2006年“37号文”部署,合理安排建设用地,调整住房供应结构,加大住房供应力度,进一步发展住房二级市场和租赁市场;继续抑制投资需求;着力解决低收入家庭住房问题;继续规范房地产市场秩序。

评点:曾培炎副总理在年初的讲话虽没有以文件形式发布,但预示了2007年调控基本围绕这四个方面展开。相比之前的“国八条”、“国六条”、“九部委十五条”等,今年的调控政策更加重视市场规律,在年末取得了明显的效果,一些城市的房价停止上涨,房地产投机需求得到有效遏制。

3月16日,《中华人民共和国物权法》经人大审议通过,自10月1日起施行。

规定住宅建设用地70年使用权期届满自动续期;保护被拆迁人的合法权益,保障个人住宅被征收人的居住条件;规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

评点:将有效推进土地征用、动迁、物业管理市场的规范有序。

4月2日,建设部等8个部委联合发布《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》。

提出要强化房地产市场监管,打击房地产开发建设、交易、中介等环节的违法违规行为。4月6日,在全国范围内展开楼市专项治理。

评点:2007年是规范市场的一年。房地产开发企业利用销售信息的不对称,采用虚假广告、雇人排队等方式哄抬房价,事实上是商业欺诈行为。维护市场秩序也是稳定房价的一个重要方面。

5月23日,商务部、国家外汇管理局发出《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》,10月31日,国家发改委联合商务部发布了《外商投资产业指导目录(2007年修订)》。

将外商对房地产行业的投资行为全部列入“限制”行列。

评点:外商投资房地产业及房地产行业从外商融资的渠道更加有限。有助于抑制房地产投资过热,防止外资冲击我国住房二级市场。

10月14日,国家税务总局相关负责人在新闻发布会上表示,目前正在积极稳妥地进行物业税出台前的准备工作,已经在北京等10个省市进行房地产模拟评税试点。明年有望在其中选择部分城市进行“实转”。

评点:物业税是房地产市场稳定发展的一个重要条件,是市场自我调节的平衡器。但是,目前还有一些技术瓶颈需要突破。虽然只是发布信息,却牵动了房地产行业的神经。

8月7日,《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》出台。

提出建立多层次住房保障体系,加快实施住房分类供应体制;加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。

11月14日,财政部出台《廉租住房保障资金管理办法》。

11月27日,建设部、国土资源部等九部门联合发布了《廉租住房保障办法》。

11月30日,建设部、发改委、国土资源部等七部门联合发布《经济适用住房管理办法》。

评点:2007年是政府真正开始承担住房保障责任的一年。多层次的住房供应体系早在10年前的城镇住房制度改革中就提出,但近几年中过分强调市场在住房供应中的作用,经济适用房比例逐年下降。十年磨一剑,今年政府明确提出把解决低收入家庭住房困难工作纳入政府公共服务职能,单纯重视市场、忽视住房保障的趋向终于得到扭转。

金融政策

2007年,央行6次加息,10次提高存款准备金率。

评点:每一次银根紧缩政策都提高了购房成本,并将在逐渐累积、达到一定的临界条件后体现出来。相对于房地产行业的行政调控手段,金融政策从需求源头发挥作用,效果要明显和严厉的多。

9月27日,央行和银监会联合发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》;要求申请购买第二套(含)以上住房的借款人,首付比例不得低于40%,贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。

12月12日,央行、银监会发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》。明确第二套房贷应以借款人家庭为单位,认定房贷次数。

评点:央行对“第二套房贷”的从严政策,尤其是《补充通知》使市场需求主力承担更多成本,从10月份起,一些城市房地产市场开始降温。曾有分析人员统计,房价变动10%,股指变动20%,房地产股价变动 30%。近来房地产股票急剧下挫,并且是基金做空,《补充通知》起到了压倒骆驼最后一根稻草的作用。

2008年:房地产调控任重道远

2008年,希望仍是市场繁荣的一年。调控政策的目的是给过热的房地产市场降温,而不是打压。在承认政府住房保障责任的同时,不能否认房地产市场的作用。希望物业税、《90平方米以下住宅设计标准》能尽早出台,“70/90”政策进一步落实,各级政府对保障性住房的资金支持力度进一步加大。房地产调控带来很多期盼,任重道远。
稿源:中国国土资源报
编辑:厂房招商网
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