耕地通过“以租代征”成为非农产业用地后，农业生态将受到严重破坏。
工业用地已经告罄
12月21日，重庆市国土局执法监察处相关负责人向本报记者透露，受国家宏观调控政策和限量批地政策的影响，重庆市国土部门对农用地转非农建设用地的审批一直从紧。由此直接影响到一些中小企业的用地。“想申请到一块由国家征用的建设用地，要经过规划局、经委、国土局等众多部门，手续繁琐，而且不一定能拿下来。”
在这方面，中小企业受到的影响最为明显。按《重庆市工业园区招商引资项目用地暂行办法》规定，重庆市将严格按投资强度、产出强度、容积率等多项指标实行项目供地。其中，主城区的园区产出强度要达到60亿元／平方公里，渝西经济走廊的园区达到40亿元／平方公里，三峡库区的园区将达到30亿元／平方公里。
徐广辉说，“占地500亩以下、投资强度不够的企业都进不了园。”这些企业就只好到农村去找地。
2006年7月10日，重庆市政府常务会议审议通过了重庆《工业发展和老工业基地振兴“十一五”专项规划》，提出在未来5年，重庆将累计完成工业固定资产投资4500亿元。此后，重庆市“十一五”期间的工业投资目标经过多次上调，变为完成工业固定资产投资6500亿元，这与“十五”相比增加了322%。
但是，工业投资目标与土地紧缺不期而遇。重庆市规划局公布的《2007上半年重庆都市区规划工作统计报告》显示，重庆市工业用地面临供应不足的压力。
重庆市的十一五规划中，提出了让企业“退城进园”发展战略。按此规划，到2010年底，重庆市将完成103家老工业企业整体搬迁入园。然而，按1997年的城镇建设总体规划，到2010年重庆工业用地只有66万亩，到2006年已基本用完。
重庆市一些工业园区已经无地可用，甚至还直接影响到一些重大项目的用地。据悉，重庆隆鑫集团原计划投资52亿元建设“世界级热动力基地”，在2006年遭遇了无处安身的尴尬。直到今年7月才在九龙园区觅得672.4亩土地，但总投资已经缩减到15亿元。外界猜测，这可能是因为受到了土地的限制。
外来大公司争相拿地
当工业用地成为稀缺资源的同时，外来大型企业“贪得无厌”的拿地需求却毫无收敛迹象。
据许多本地中小企业反映，“很多外地大型企业在进入重庆前都狮子大开口，动辄申请几百上千亩的工业用地。”这让他们眼红。
记者在采访一些工业园后得知，他们也面临着巨大的招商压力。为了能留住这些外来的大型企业，一些园区甚至通过高额“返还”土地出让金中的本级财政留成部分，或大幅度降低土地价格来吸引投资者。
去年，有媒体曾报道一些工业园区的开发公司为此背上了巨额债务。报道称，当时“重庆市市区工业园区用地成本价平均为25万~28万元／亩，但各个园区在出让的时候，价格最高仅为15万元／亩，很多地方6万元／亩，平均出让一亩工业用地，净亏损达到12万元。”这样的举动被人评价为“恶性竞争”。
“各大工业园最看好的不是本地大型国企，而是外来企业。”重庆田中科技公司董事长田永忠称，本地中小企业被往往工业园看成了局外人。
于是，一些中小企业只好设法绕过审批程序，想方设法去撬农村耕地的闸门。
10月14日，在重庆市土地执法百日行动电视电话会上，重庆市副市长余远牧表示，近年来，重庆一些地区尤其是城乡结合部，出现了以新农村建设办公室等机构审批土地、圈占集体土地、破坏耕地、擅自设立各类园区等土地违法违规的现象。据统计，在一年半时间里，重庆“以租代征”违法占用耕地达617.15公顷，其中基本农田398.44公顷。
记者在调查中也发现，通过“以租代征”进入农村的大多是一些无法进入工业园的小型企业。
工业用地紧张固然是产生“以租代征”的原因之一；然而一些中小企业热衷于违规拿地还另有所图———除了租地建厂与入驻工业园在用地价格上的巨大差距外，重庆市社科院企业所所长王秀模认为：企业以租代征”既可以规避土地审批复杂的程序，加快项目进展的速度，又可以脱逃法定的税费，如耕地开垦费、耕地占用税、土地管理费等，更可以免除占用耕地而必须履行的占补平衡义务。
正由于“以租代征”规避法定的农地转用和土地征收审批程序、同时未缴纳有关税费、擅自扩大建设用地规模，所以属于国家明令禁止的土地违法行为。
以租代征是定时炸弹
“以租代征”现象自1999年1月1日新《土地管理法》实施以来，就在不少地方开始滋生。
为了纠正和遏制这种违法现象，国土资源部于2005年8月22日曾以国土资发（2005）166号文下发了《关于坚决制止“以租代征”违法违规用地行为的紧急通知》。通知要求：一、严禁“以租代征”擅自将农用地转为建设用地；二、依法严肃查处“以租代征”违法违规用地行为；三、进一步规范有关改革试点工作，核心是农民集体建设用地流转试点和征地制度改革试点。
但是，具体执行的难度很大。对农民集体来讲，“以租代征”比起土地一次性被征收，可以得到长期稳定的租金回报，可谓细水长流，看起来农民并不吃亏。“农民出租耕地建厂房被查处后，农民既没有能力承受罚款，又不至于触犯刑法。”重庆市国土局执法监察处负责人道出了执法难的原因。
于是，这种看起来以企业和农民“双赢”为基础的“以租代征”才越演越烈，并被一些乡镇相互复制。
而事实上，正如重庆万韬律师事物所所长朱华政所说，“‘以租代征’就是定时炸弹，早晚有一天会出事。”
在他看来，擅自占用农用地进行非农业建设属于非法行为，这决定了“以租代征”合同的违法性。而由于土地租赁期限一般都较长，随着土地资源日益紧缺，土地资产不断升值，今天看似没有矛盾的“租赁合同”，日后发生纠纷实乃必然。这些违法建设项目一旦浮出水面，任何一方的利息都得不到保护，“那时，农民就收不到租金，而企业也保不住厂房。”
重庆市社科院农村所所长王渝陵日前在接受记者采访时称，耕地通过“以租代征”成为非农产业用地后，大批小化工、小食品企业在乡村扎根，农业生态受到严重破坏。凡此种现象严重的地区，都走上了以牺牲环境为代价的发展道路。“工厂搞一段时间就走人，但是耕地短时间内恢复不了。一个农民离开耕地可以生存，但整个国家对耕地的依赖不容忽视！”
“双赢”背后的隐忧
此外，“以租代征”还会给地方政府带来无穷后患。随着国家支农力度的加大，农民的种粮积极性会逐渐提高。一旦农民毁约，地方政府该怎样应对？租地的企业一旦破产，当地财政能否负担得起巨额租金？
其实，这样的后果已经在一些地方显现。如今，惠江机械厂想把厂房转让出去的时候发现一个问题：厂房是自己的，可以卖，但土地是租的，不能卖。这样的状况让厂房的价值大打折扣，“万一哪天农民要收回这块土地，建在上面的厂房还值钱吗？”
一方面，房地两张皮的状况让企业的投资没有法律保障；另一方面，农民的租金也没了着落。万寿2组的村民告诉记者，2003年出租土地的人拿到了租地合同，而2005年以后出租土地的农民就没拿到合同，“一年前水田就被推平了，到现在还没签合同，万一没企业来，我们找谁要租金。”
一个值得注意的事实是，2003年和2005年水土镇在决定是否与农民签订租地合同时态度曾发生改变，这让人很自然地联想到2004年的重庆市清理土地违法行动。那一次，一共查出各类开发区176个，规划占地675.04平方公里，实际征用土地面积达142.86平方公里。其中一部分被规划被核销，一部分园区被拆除。
对今年的这次土地百日执法行动，国土局更看重的是“处理一案，教育一片”的震慑作用。重庆市国土局局长蒙毅表示，将以百日行动为契机，全面清理、排查土地违法违规问题，摸清底数和规模，规范管理与监督，严厉打击土地违法违规行为，进一步规范好重庆的土地管理秩序。
在今年“土地执法百日行动中被查处的土地，凡是不符合规划的，一律撤销，拆除建筑恢复耕地。对于越级审批的工业园，将查处相关负责人，然后补办征地手续。”重庆市国土局执法监察处相关负责人表示。
“以租代征”———这种看似企业与农民“双赢”的用地方式，在重庆一些乡镇悄悄蔓延，似有越演越烈之势。农用耕地一旦转为工业或地产用地，除了导致农业用地的萎缩之外，因为“以租代征”躲过了规划与环评，使众多污染企业乘虚而入，农业生态惨遭破坏。
客观地看，在重庆的十一五规划中，提出了让企业“退城进园”发展战略。按此规划，到2010年底，重庆将完成103家老工业企业整体搬迁入园。然而，按1997年的城镇建设总体规划，到2010年重庆工业用地只有66万亩，这一指标在2006年就已基本用完———这也间接地促成了工业企业对农用土地的染指。 |
|
