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平静与喧嚣共存:2007年全国地价整体状况述评
上海厂房网 2007年12月26日13:43 中国国土资源报
2007年中国的土地市场,平静与喧嚣并存。平静中,规范与秩序进一步完善、健全;喧嚣中,地价持续攀升,并在工业用地方面颇有“令人瞩目”之举。其实,不论是快速上涨还是小幅波动,对土地价格的解读绝对不是简单的数字比较,而需要鉴别与分析。 

年度地价基本状况 

根据全国城市地价动态监测的数据显示,2007年,全国重点城市反映出的地价整体水平持续趋高且变化速度普遍快于2006年同期水平;长江三角洲、珠江三角洲等重点区域的表现则各有不同,具体情况如下:全国主要城市地价整体走势:持续上升,居住和工业地价增幅高于商业地价截至第三季度,全国主要城市综合地价总体水平为1653元/平方米,2007年第一到第三季度全国主要城市地价总体环比增长率水平为7%,与2006年第一到第三季度同期相比,增幅上升4.39个百分点;商业、居住、工业地价环比增长率分别为5.13%、8.14%、8.18%,与2006年第一到第三季度同期增长率相比分别上升2.68、4.92、6.05个百分点,并已分别超过了2006年全年各类用地的地价增长率。其中,第三季度的地价总体增速最为显著,与同年第二季度的环比增长率达到3.59%,与2006年同期相比,增幅同比上升2.49个百分点。就居住用地价格而言,2007年第三季度环比增幅最大,达到4.88%;就工业用地而言,增幅最高值出现在2007年第一季度,受工业用地最低价出让政策的“强力拉升”效果影响,第一季度工业地价增幅首次高于商业、居住用地同期增幅,达到4.70%;与居住和工业相比,2007年的各季度商业地价可算是“不温不火”的小幅上涨,但也明显快于2006年水平。 

典型区域地价状况及其特征:京津地区增幅高于其他重点地区 

截至第三季度,长江三角洲、珠江三角洲、京津地区平均地价水平分别为3775元/平方米、2414元/平方米和3041元/平方米。第三季度与2007年第二季度比,增长率分别为1.54%、2.02%和5.78%。第三季度与2006年第三季度同期相比,长三角、京津地区同比增长分别为1.31、5.05个百分点,珠三角地区同比下降0.81个百分点。分用途而言,三个重点区域居住用地增幅均高于商业、工业用地增幅,其中长江三角洲地区商业、居住、工业用地第三季度增幅分别为1.51%、 

2.07%和0.33%,珠江三角洲地区为2.09%、2.42%和0.94%,京津地区为5.38%、6.83%和4.12%。京津地区受北京市房地产市场拉动,三类用途地价增幅均高于长三角和珠三角地区。 

地价曲线背后的热点与争论 

市场新政下的工业地价——经济、资源与民生三者间的统筹如上所述,2007年,工业地价划出了“不平凡的增长曲线”,其原因不是市场的无形之手,更多在于政策的强势之手。2006年底,国土资源部下发了《关于发布实施〈全国工业用地出让最低价标准〉的通知》,于是,自2007年1月1日起,工业用地出让有了“价格红线”;紧接着,国土资源部、监察部联合发布《关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知》,将2007年6年30日作为处理工业用地出让遗留情况的最后期限,在政策上成为工业用地的协议出让的“时间红线”。出让方式与出让价格的双重限定为本年度工业地价的“不凡表现”奠定了基础。仅到2007年9月底,工业用地平均地价就上升到524元/平方米,并呈现继续上涨趋势。今年前三季度平均增长率分别为4.70%、1.53%和1.81%,累计增长率超过8%。其中,除了第一季度,由于最低价标准初步实施的政策因素,造成了监测价格的跨跃式补涨外,总体增幅趋于平稳,但普遍高于以往。 

这与前几年工业地价季度增长率不超过1%的情况迥然不同,体现了工业用地价格正逐步趋向理性回归。但是,应当注意的是,2007年,土地新政处于实施初始阶段,一些地方的市场尚未及时跟进,于是工业用地市场上出现了三种价格的“纠缠”,即内在价值、市场价格、最低限价。其中,市场价格是市场上买卖双方达成一致的价格水平,受已往扭曲市场的延续影响,在一些地区已经形成了工业用地出让中的低价位市场、“以项目选地”的买方市场,此时的所谓“市场价格”,是一种低于成本的、非正常的价格。而最低限价则更强调了政府以价格杠杆配置稀缺的土地资源,并促进经济良性发展与产业合理布局的政策目标。一个是低价出让的工具,一个是政府调控的手段,必然造成旧的“市场价”与新的“政策价”之间存在显著差距,并偏离于其内在价值,从而为工业地价监测、评估工作带来一定技术影响。这种情况,预计在规范的工业用地市场普遍形成、具有较大的交易数量之后,可以逐步得到缓解。
 
同时,2007年的工业用地新政也进一步显化了地方政府与中央政府间的博弈关系。众所周知,长期以来,以低廉的工业用地招商引资,以高企的商品房用地赚款补亏的运作模式是一些地方政府经营城市的“妙方”。“价格红线”的出台,则综合了中央政府在保护稀缺资源、调控经济布局、改变供地结构等方面的多种意图。笔者认为,就本质而言,工业用地价格变化背后,体现的是政府在经济、资源与民生三者间的平衡与选择。事实上,不论中央政府还是地方政府,都知道工业用地价格在经济发展中的“微妙”作用,也知道土地资源稀缺与耕地流失的严重性,更知道工业项目用地与居住等民生用地在可供数量上“此消彼长”的结构关系。如何利用好价格杠杆配合用地指标,调控三者之间的关系,恐怕不仅仅需要“精明的经济头脑”,更需要科学发展观思想的武装。

高温楼市中的居住地价——面粉与面包的是是非非 

尽管调控房价的政策出台了不少,但2007年,一些地区的楼市依然“屡创新高”。同时,“天价”“地王”等词语在多家媒体“频频出现”,人们似乎也“久闻不惊”了。于是,关于“面粉贵过面包”的说法再度引发人们对房价地价相互关系的关注。其实,以“面粉与面包”对“地价与房价”进行类比,看似简单明了,却忽略了专业的特点,即商品的属性和市场的特征。一方面,土地、房屋自身的特点不同于普通的商品,另一方面,不动产市场的地区性、垄断性也不容忽视。如此看来,地价与房价的关系又岂是“面包与面粉”能概括得了的。 

2007年,中国土地勘测规划院地价所对北京市2003-2007年以招拍挂方式出让的土地以及该土地上建成销售的商品房的价格进行了追踪调查,这些来自于市场的数据显示,目前,北京市房地产市场上,商品房售价中的土地实际取得价格所占比例平均为23.88%,商品房售价越高,地价房价比越低,其中房价在5000元/平方米以下的房产,地价占房价的比例最高,平均为28.47%;房价在2万元/平方米以上的房产,地价占房价的比例最低,平均为16.85%;从房产类型上看,商业用房的地价占房价的比例最低,普通住宅的地价占房价的比例最高,达到27.53%。这组直接来自于市场的数据可以看出,实际交易的地价占房价的比例大致在1/4左右。那么个别地块上“面粉”是如何高于“面包”的呢,那是因为市场投资、投机的热情高涨,社会心理对“面包”的未来身价产生了非同寻常的预期,此时房屋产品的价格与供需曲线特征已经不同于普通商品。 

其实,现状的市场环境下,房价与地价相互影响的关系确实不容视。我们认为,一方面,房价与市场预期直接作用于地价,这符合市场经济的基本规律,即房价上涨——房地产开发投资增加——土地需求上升,土地竞争激烈——地价上涨;另一方面,地价作为重要的建房成本之一,在卖方强势市场的状态下,也会在一定程度上间接影响房价,特别是强烈的市场预期、投机需求与卖方垄断、惜售等因素结合在一起的时候。这一点,在城市地价动态监测的数据中也有所体现:2007年居住地价一直呈现出较高的上升势态,表现在第三季度尤为突出。2007年第一至第三季度新建商品房销售价格环比增长率分别为1.81%、2.52%、4.77%,同期,居住地价环比增长率分别为1.22%、1.87%、4.88%,其中,第三季度居住地价环比增长率的涨幅首次高于新建商品房销售价格的同类指标,这一现象值得密切关注。 

寻找地价杠杆的平衡点,为新一轮调控作好准备 

总体而言,2007年度,我国地价状况的热点主要体现在工业和居住两个类别中,受工业用地最低限价标准和招标拍卖挂牌等宏观政策的影响,工业地价大幅度回升;受需求的拉动,居住地价也呈现出较快的增长态势。作为土地市场的重要属性和指标,地价曲线再一次灵敏地反映了市场动向。 

解读近期地价波动信息,可以看出,国家宏观经济的快速发展对土地需求的压力继续增大、商品房价格的持续走高和土地资源的相对稀缺性,决定了土地价格增长的长期趋势。虽然2007年地价增幅仍小于其他多数经济指标,但季度数据中已出现了居住地价与房价增幅基本持平甚至略高的迹象;而工业地价则受强势政策影响出现水平的跃升。 

诸多现象表明,随着我国土地市场的培育和规范,商、住、工各类地价从无到有,从低到高的理性回归已经基本能够反映市场,地价真正成为“市场的晴雨表”。但是,作为一种稀缺的公共资源,土地价格显然不是越高越好,土地的配置方向和结构也不能完全交由以经济利益为核心的市场决定。这进一步表明了正确的土地政策在宏观调控中的重要性和作用。而制定什么样的土地政策,又如何保证这些政策不被地方政府所“化解”,在各地得以有效实施,是关键所在。地价是土地市场政策实施的效果反映,同时也是政策推进的工具或杠杆,更是管理者与投资者、社会公众间观点碰撞的焦点所在。2007年,工业用地限价政策的实施引发了工业用地市场的改观,后续作用如何,能否实现政策的多重预期效果尚待进一步观测。同样,在与民生密切相关的住宅用地市场方面,应当如何采取正确的干预和引导政策,值得深入思考。
稿源:中国国土资源报
编辑:厂房招商网
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