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房地产企业囤地现状与深层次思考
上海厂房网 2007年12月05日15:22 焦点杭州房地产网
向大家介绍焦点委托我们做的一个研究,因为各个政府部门的数据都非常的不一致,比如国土部门没有象样的土地数据可以获得,给我们的研究带来很大的困惑,甚至政府部门之间也不清楚土地的规模,资金的量等等。所以我们准备做个报告,立一个靶子至少有一个基本的数供大家来批判,至于这个数希望有后续研究能够把它做的更可靠一些。这是一个基本出发点。 

第一个就是开发囤地的总量和结构。开发囤地的总量,我们想了很多的办法看看能不能有更可靠的数据,但是都没有,我们的计算的结果这是一个总量表,这个表计算出来的结果是什么呢?其实土地的囤积现象早就有了,2006年底大概是8.87亿平米,它显示这个囤地现象不是从2004年之后才出现的,如果按照历年的土地规模来看的话,2004年之前的囤地面积更大,但是资金并没有2004年显著,因此地价的上升主要是2004年之后出现的事情。 

可见,土地本来如果有一个更加好的供应方式,开发商虽然大规模囤地,但囤地本身不至于引起巨额的资金沉淀,地价对房价的影响也相应较少。相反,较小规模的土地出让,较多的资金沉淀和更加少的商品房的供应这个对房价的影响更大一些。 

2007年底虽然规范了招拍挂土地出让方式,八亿多不到九亿的地,但是还有其他的土地出让,我们就难以估计,从个案的分析角度我们还能看到,比如刚才黄秘书长也讲了,早期的一些开发商协议的转让获得的土地,以土地支付租金的方式来获得的土地,还有一些是以非常不规范的方式,比如说搞大学城、搞旅游、种植、特殊养殖,这些都是幌子,其实质都是囤地。这些加起来在全国的规模大概是十亿平米。这是我们说的开发商囤地,累计大概十亿,这是到2007年底的数字。 

按地区划分来看,囤地的主战场仍然集中在东南沿海,中西部地区的囤地现象虽然有但不是特别突出,为什么呢?这是开发商的市场行为,土地增值价值最快的就是东南沿海,开发商现在二线城市土地扩张的势头也很猛,或者说现在囤地正从东南沿海作为主战场向二线、三线有个转移了。总体上来讲,东南沿海和中西部的分布是一半对一半。 

从今年上半年到现在,我们可以看一下,北京跟天津的土地出让严重的少于土地开发,供求不平衡,所以北京、天津的房价涨得非常猛烈,供求基本平衡的是广东、江苏和浙江。 

这是分地区的结构。从省份来看,哪些省市比较多呢?包括江苏、四川、山东、浙江也是,这些区域的地方开发商的囤地都是比较严重的。 

就开发企业来讲,大约是万科、碧桂园、招商地产,还有金地、河南建业等等这些企业,大概十来家企业囤地规模也比较大。我们估计囤地最多的前十位开发商,他们所囤积的土地规模占到全国总的囤地的量的8%左右,也就十大开发上大概囤了就有将近一亿平米的地。 

这是我们所讲的全国的总结构十亿平米,区域结构东部多中西部少,然后东南沿海四省市最大,再接下来大开发商的囤地的基本现象。北京是最糟糕的一个地方之一,北京现在连续三年没有能够完成供地的指标,所以我们看到房价异常上涨的城市都跟土地供应缩量有直接的关系。看到这个题目,我当时我在下面就有个疑问,十年招拍挂,你在全国走的最早最规范,因为你的房价也是全国最高,是不是可以得出这样的结论呢?我不清楚这十年招拍挂是一个成就,还是成就后来加一个问号,我不太清楚,因为我不太懂土地这块。 

就囤地土地总量来看,十亿平米的地也不是了不起的数据,按照2007年土地的开发量,开发商用十亿平米的地可以盖四五年,如果看到这几年开发商开发量的增加,动态的来看十亿平米的地也就开发商做三年的,所以三到四年,从土地招拍挂一直到完整的商品房销售,现在的土地作为开发商完成开发过程。 

第二个是土地沉淀的资金量有多大,我们采用了四种办法估计:第一种办法是根本国家统计局的办法,这样算出来,2002年到2006年之间沉淀的资金总量,根据国家统计局的数,我估计国家统计局的数也是来自于国土资源部,大约是五千亿;第二种方式是根据房地产开发企业的资金来源来估计,项目启动必须要有35%的自有资金。这部分自有资金我们可以选择一个企业去做基本的分析,这个35%自有资金基本上怎么用呢?坦率地讲绝大部分囤在地上,还有一部分是土地的资金成本要支付,第三是要进行项目前期的规划、设计,作为甲方来招一些建筑施工企业等等,这样占用了一部分的资金,所以开发企业除了囤地之外,第二大块的资金就是建筑施工设计,第三是沉淀在土地上的资金成本。总体来讲35%的自有资金有70%左右是沉淀在土地上了,如果这样的说法成立,那么房地产自筹资金大概现在的水平是2.7万亿,打个七折左右大概不到两万亿。 

请大家注意,这当中有个小问题,土地地价款是分期支付的,分期支付是不是意味着2.7亿除以三,九千亿就够了呢?不是的,也就是说,因为地价款分期支付了,所以现在土地囤积规模比一次性支付所有地价的规模要大三到四倍,这样理解可能会更加恰当一些了;第三种方式,我们通过估算上市公司的基本财务指标来分析,我们选一些上市公司,万科、金地、复地,这些上市公司,他们的特点是资产周转速度处于行业的较高水平。开发商的总资产大约有1/3,开发商的总负债的一半,开发商投资的40%沉淀在土地上。我们进而估计开发商的总资产、总负债和历年的土地投资金额,就可以大体算出来开发商沉淀在土地上资金的量,这个量大概是3个亿。这三个亿有些高估,我们考虑这三个亿高估的原因是我们所选的都是大型的上市公司,大型的上市公司财务能力比中小型公司财务能力强得多,以它作为全体的开发商放大来看可能有些高估,因为囤地主要是他们囤地。开发商卖了多少房,有多少销售收入,在这些销售收入中有多少是当年未归还的地价款和资金成本的,我们也选了一些公司来看。 

我们没有更好的办法计算整个沉淀在土地上的资金总量,只能采取第一种,把第二、第三种加起来算出一个平均数,这个平均数是多少呢?在座的肯定要怀疑,这种算法太简略了,但是我没有更好的办法,我想要更好的办法。算出来的办法是2.4万亿,也就是沉淀在十亿平米的土地上的资金大概是2.4万亿左右。这2.4万亿我们觉得略有高估,为什么高估呢?2.4万亿囤积的量,在中西部地区每亩土地出让的价格也差不多将近五十万了,这样看起来2.4万亿从直觉上来看是高估的。另外一个高估就是我们第二、第三、第四种方法更频繁采取的是上市公司的财务信息,上市公司的财务信息总是比非上市公司的财务信息一般来说好一些,这样就作为了高估的情况。 

可是,坦率地讲,现在没有办法能够估计出这2.4万亿高估了多少,至少我们有把握的说沉淀在土地资金上的量超过万亿是有把握的。是不是达到2.4万亿,我们觉得要进一步的修正,但是缺少修正的手段。 

那么沉淀在土地上的银行资金有多少呢?我们分析了三块资金,第一块是开发贷款,第二块是按揭贷款,第三块是给土地储备中心的贷款。我们分析了财务指标以后得出了基本的数,这个数是多少呢?大家可以看一下,大概是1.32万亿。也就是目前沉淀在土地当中的全部资金有一半是银行的。为什么开发商的负债率,应该理论上讲起来是65%—70%,而银行沉淀在土地上的资金要比开发商的负债率低一点,我们直观的解释是,开发商倾向于利用低成本的资金去囤积土地,银行的贷款或者信托介入的资金毕竟是有利息的,所以开发商囤地的时候率先用的是自有资金,最后没办法再采取比较贵的资金。 

2.4万亿的资金沉淀意味着什么?这个数字还是有很多含义的,第一个是目前开发商的整体净资产基本上是在土地上。第二个意味着开发商现在的基本销售收入都是用来归还土地分期支付的地价款以及囤地的资金成本;第三个意味着在土地当中有一半的钱不是开发商自己的,不是其他方式得来的,而是银行的贷款;第四个意味着,假定按照资金的年利率8%来算,沉淀在土地上的资金2.4万亿,开发商为此支付的土地囤地的资金成本每年两千亿,这个比行业的净利润还多。 

因此,如果延续目前土地囤积的速度,资金沉淀的速度,所有开发商的财务结构都将恶化,因为流入的资金少,流出的资金多,开发商的资金周转率都会下降,这是囤地的基本数字。这也意味着,商业银行差不多有1.32万亿囤积在土地上,商业银行每给开发商或者购房者提供四个单位的贷款,其中就会有一个单位或者一个单位略多的资金都沉淀在土地上。这些涉及房地产的贷款的资金周转速度是三到四年才周转一次,所以我想,给开发商、开发企业贷款,三到四年周转一次跟一个项目的周转周期是差不多的。这是一个对囤积在土地上资金量的估计。 

第三个也是我们想回答的,就是地价跟房价有关系吗?从财务角度来讲,地价跟房价的关系不大,所以如果有开发商对你说,今年一到三季度全国房价涨8%,地价涨16%,假定地价占房价50%,那么50%×16%,开发商没赚钱的,8%的房价都是因为地价涨了,这个说法不成立的。作为全国性的现象,地价从财务的角度来看,地价占房价的比例不高,为什么这样呢?我们可以看一下,有几种方式。第一种方式就是土地的购置成本和当年的商品房的价格之间的关系。土地的购置成本和当年商品房的价格,不能用今年的土地购置成本和今年的商品房的售价相关,这样的相关性做不出来的。因为今年刚刚拿到地,根本住不上房子,这个房子要三到四年后才出现的。所以我们就试图去研究一下当期土地供应和哪一期的商品房销售是相关的。最接近的是三年前的土地供应跟当期的房价相关的。如果三年前的土地购置价格和现在的房价相关,那么三年前的土地购置价格和现在的房价财务角度占比是多少呢?只有百分之十二到十四。所以,这也就意味着,如果囤地囤得早,钱都是捡来的利润。 

第二种方式我们是考虑土地价格的上涨给开发商带来的好处。为什么要用市价来计算地价对房价的占比呢?从开发商角度是这样理解的,地价已经涨了,当我期望在地面上有一些附着物的时候,因为地面的附着物是我增值的进一步理由,如果按照市价按占房价的比例来算的话,这个土地也不太高,只有18%到22%。 

第三种,即便是市价再加上沉淀资金的成本,也就是20%到30%的资金成本,那样算起来,地价跟房价的占比也只有不到百分之三十。所以从财务角度来讲,地价对房价没有显著的贡献作用。 

所以诸位开发商,这个结果可能你们听起来不舒服,但是我相信事实就是如此。 

这是三种不同估测结果的基本情况,虽然地价对财务的占比不是直接,不是显著,不是绝对性的,为什么我还是认为地价显著的影响了房价呢?有另外的因素。地价显著影响房价有其他的一些因素: 

第一、供地方式的突然转变,也就是从协议招拍挂、租地、租金等等各种各样的,2003年之后地价基本上走到招拍挂的路子上来了,供地方式的土地转变使得开发商没有能力预见自己将来土地的量,这是根本性的转变。第二个是供地规模的转变。供地规模的转变就使得每年的土地供应和商品房实际的市场需求需要的土地供应的量完全不一致,完全脱节。此外,由于供地方式和供地规模的转变也带来一个附加效应。第三个是完全逆转了开发商和购房者对房价的预期,几乎很少有人相信在未来几年房价会有非常显著的猛烈的下跌。这种预期已经逆转过来了,因为地价在那儿摆着。所以虽然从财务角度地价不显著地决定房价,但是从供地的方式,供地的规模形成的结果是现在房地产行业严重供不应求。你与其说涨价的原因是“面粉比面包贵”,还不如说“面粉是凭票供应,票怎么发出来你是不知道的”,所以面包铺的老板面对着常常的排队人群可以不提供任何理由随便的涨价,一直涨到价格把排队的人吓跑为止,所以,这是地价影响房价最关键的因素。 

如果一切宏观政策都不变,包括供地方式、物业税政策等不变,地价将会怎么变化?我们看一下,非常不乐观。如果延续现在的奇特的市场现状,房价和地价都会继续猛烈上涨。我们可以看一下北京和上海两地,地价和房价的比较,我们从这个图非常容易看出来,北京和上海两地的开发商都挣了更多的钱,而他们没有为挣更多的钱付出更多的努力,因为地价和房价的差距在拉大,差不多2006年是一个转折点,2006年之后他们获得的更多的利润是单纯依赖涨价获得的。 

接下来是一系列的疑问,土地稀缺吗?土地不稀缺,稀缺的是城市周边的土地,甚至城市周边的土地也不稀缺,稀缺的是财政资金投入;第二个,土地政策能不能有根本的转型呢?这是绝对房地产转型的关键,地决定房而不是房决定地;第三个,金融和税收政策都对房价有不确定的影响呢,极有可能的。第四个,是不是会影响房价比呢?会的。现在随着商品房供应量的增加,房价一天一天在上升,但是购房主体正从最富裕的群体向相对富裕或者中等收入的群体转移,客户的支付和购买能力绝对的当然在上升,但相对的购买能力正在逐步地往下走,而房价在往上走,在这时候较低购买力的客户和较高的房价之间一定会约束房价的上涨。 

所以,总体上来讲,我们得出一个结论,就是目前囤地的规模、结构、沉淀在土地上的资金规模和信贷资金的规模都是比较危险的,都可以引起开发商的整体的财务结构的恶化,对开发商而言什么是重要的呢?速度。速度不是让你赢得最多利润的方式,但是是让你赢得最安全利润的方式。
稿源:焦点杭州房地产网
编辑:厂房招商网
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