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2007年前三季度北京土地招拍挂市场分析
上海厂房网 2007年12月06日16:03 中国国土资源报
北京地产市场2007年前三季度,受拆迁工作难度增加、银行信贷紧缩以及一级开发前期工作周期较长等因素影响,经常性用地的入市宗地数、宗地规模较去年同期均有一定降幅。受需求旺盛等因素的推动,市场交易活跃、竞价激烈,成交宗地溢价幅度大幅上升,交易价格水平普遍较高。前三季度北京共成交土地47宗,建设用地面积约299万平方米,规划建筑面积约 633万平方米。

成交宗地中,居住用地继续占据主要地位,价格迅速攀升

居住用地尤其是普通商品住宅用地需求持续旺盛,市场竞争激烈。前三季度交易的居住用地溢价幅度为 30%,其中第三季度居住用地溢价幅度较去年同期增长51个百分点,高达 61%。以距离西三环不远的丰台小井村地块为例,作为7月唯一一块公开出让的非保障性住宅用地,吸引了保利、北辰、金融街、金地、首创、中海、富力、万科、华远等12家知名开发企业参与竞标,招标底价约为5亿元,华远出价高达12亿元,最终保利地产以 10.48亿元中标。今年前三季度,居住用地的平均楼面地价攀升至每平方米 5634元,较去年同期上涨130%,显现了市场对住宅用地的旺盛需求。

“两限房”用地成为市场供应的重点,其集中入市在一定程度上平缓了近郊区地价迅速上升的趋势

为平抑房价,尽快解决中低收入家庭住房保障问题,实现“两个一千万”的承诺,“两限房”用地于今年4月起入市,截至第三季度末共推出8宗,建设用地面积约103万平方米,成为前三季度土地市场供应的重点。由于前三季度入市的“两限房”用地都分布在近郊区,其楼面地价维持在2500-3500元/平方米之间。因此,虽然城区、远郊区的平均楼面地价同比分别上涨了35%和100%,但近郊区的平均楼面地价未随之上升,而是略有下降。

热点地块备受市场推崇,溢价幅度大幅上升。

由于今年前三季度北京入市地块的宗数、规模较去年同期均有所减少,土地需求旺盛,市场交易活跃,80%的交易地块成交价高于底价,各热点地块更是备受推崇。各家开发商对热点地块的报价均远远高于招标或挂牌底价,溢价幅度超过60%的宗地有9块,仅第三季度就有5块。其中,第三季度居住用地溢价幅度同比增长51个百分点,高达61%。以第三季度为例,朝阳区常营乡“两限房”B2组团地块共有富力、保利、北辰等15家知名房地产公司竞标;密云县妇幼保健院南侧居住项目用地经过172轮竞价,最终成交价为起始价的3.5倍,溢价幅度为近两年之最。

房地产上市公司和大型国企竞争优势明显,房地产开发企业“联合体”纷纷涌现

上市公司和大型国企以雄厚的资金实力、良好的国资背景,在前三季度北京土地招拍挂市场上占有明显优势。以第三季度为例,成交价在10亿左右的地块有5宗。其中保利一家独中两宗,共需支付约20亿元左右的地价款,没有强大资金实力和融资渠道的企业将很难在短期解决这一问题。前三季度备受关注的8宗“两限房”用地,最终也由保利、住总、万科、富力、金隅等国企或上市房企中标,其他中小企业成为陪衬。

竞标需要庞大资金作为后盾,竞标之后能否一次性付清土地款也将在很大程度上影响开发商的中标可能性。因此,部分房地产企业寻找合作伙伴组成投标“联合体”,不啻为一条捷径。前三季度土地招拍挂市场中,投标“联合体”频频现身,前三季度北京有 4宗土地为投标“联合体”竞得。

在强烈的市场需求面前,招标方式对地价过快上涨的抑制作用被弱化了

今年前三季度,共有23宗土地采用挂牌方式出让,其中溢价幅度出现了277%、268%和205%三个高点;另外24宗土地采用招标方式出让,竞争的激烈程度有所降低,除2宗土地外,其他溢价幅度均在100%以下。以“两限房”住宅用地——朝阳区常营乡 A组团为例,招拍挂底价为7.91亿元,而万通先锋与中国建筑一局组成的投标联合体报价高达14.5亿元,溢价幅度接近100%。但由于这宗地采取招标方式,是按照“出价适当、规划合理、力争综合分最高”的原则选择中标者,最终中标人北辰的溢价幅度没有超过50%。

因此,虽然招标方式虽然对平抑地价有一定作用,但由于土地需求旺盛,这一作用被弱化了。与去年同期相比,前三季度以招标方式出让宗地的平均溢价幅度上升了23个百分点,达到33%。

成交宗地整体价格水平有所提高,其中远郊区平均楼面地价已涨至去年同期的2倍

在房价高涨的背景下,土地供应量较少和旺盛的市场需求相互作用,开发商对土地的价格预期越来越高,地价迅速上升的势头难以避免。2007年前三季度,北京土地招拍挂市场成交宗地的整体价格水平较去年同期有所提高,平均楼面地价为2859元/平方米,同比上涨7%,楼面地价超过3000元/平方米的宗地已占到总数的一半左右。其中,远郊区平均楼面地价攀升至2290元/平方米,是去年同期该区域平均楼面地价的2倍。这与大兴等区县出现一些高溢价幅度宗地有一定关系,如大兴区黄村镇孙村组团地块的楼面地价达到4675元/平方米。

第四季度北京招拍挂市场将呈现三个特点

一是土地供应量将大幅增加,普通商品住宅用地仍是供应重点,顺义、大兴、通州等远郊区县亦将成为供应的重点区域。二是北京市政府正着力加大政策性住房的建设力度,“两限房”用地将圆满完成供应目标。三是土地市场交易价格上涨幅度将放缓。土地是房地产开发企业生存的根本。随着房地产市场持续升温,节节走高的房价与土地交易市场上不断攀升的地价相互促进,将提高开发商对未来的预期。此外,土地市场的一级垄断性也使得土地供应量不可能在短期内有所改观,供不应求的现象将得以继续。在这种背景下,短期内土地交易价格的持续上涨几乎成为一种必然。但按往年经验,一般第四季度土地供应量较前三季度会有一定增幅,市场供应量的增加预计也将适量缓解供需矛盾,而且是以远郊区的用地供应为主,市场需求也将有所减弱。
稿源:中国国土资源报
编辑:厂房招商网
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