11月29日，杭州市公共资源交易中心。礼堂内座无虚席，大家都在等待着今年最受关注的“东南面粉厂”地块的出让结果。
从下午2点30起，杭政储出[2007]68号和69号地块竞拍整整耗费了两个小时。当主持人开始宣布杭政储出[2007]70号，也就是东南面粉厂地块开拍时，场下众人有些按捺不住地兴奋。
首轮竞价，5号买家报出的15亿元，砸晕了在场的每一个人。这个价格，比起拍价整整高出了6个多亿，楼面价直接刷新今年的地价纪录，达到16700元/平方米。虽然宋卫平没有出现在现场，但是5号买家的身份还是被辨认了出来：“5号是发展绿城。”
第二轮竞价，23号买家加价1.5亿，楼面价已经到了18370元/平方米。有人悄悄说：“奇怪，这样小的一块地，广宇和西房怎么还联合起来竞价？”
这个声音很快被淹没，因为全场都已经骚动了，有人在说，楼面价会过两万元，也有人在说绿城不会再加了，太疯狂了。一位正在外地出差的开发商给记者打电话，询问是不是“东南面粉厂”在出让时，6轮竞价已过，这块土地的去向已成定局。
主持人宣布：“70号地块经过6轮竞价，最后由23号(广宇集团和西湖房产集团)以171000万元竞得，楼面地价19038元/平方米。”
比“东南面粉厂”更让人感到意外的，是12月3日杭政储出[2007]73号和74号地块的出让。同一天出让的两块市中心土地，居然因为无人竞拍直接成交。而其楼面价7001元/平方米和6004元/平方米可谓创下今年市中心土地的新低。
土地市场开始退烧
其实，出现市中心土地无人竞拍的情况，杭政储出[2007]73号和74号地块并不是首例。与“东南面粉厂”同一天出让的72号地块，也是因为无人竞拍，所以直接被银泰百货竞得。
广宇集团的总裁助理任坚钢在竞得“东南面粉厂”以后表情一如既往地轻松，其副总裁王轶磊的脸上也是波澜不惊。任坚钢表示，这块土地的价格没有出乎他们的意料，是在他们认为的合理范围内。
记者采访了多位业内人士，多半还是认为这块土地的价格是在合理范围内的。当天也在现场的天阳置业的营销总监石焱说：“这块土地的价格，没有超出我们之前的估计。”
而对于杭政储出[2007]73号和74号地块的无人竞拍，知情人士称并未出乎意料。如果这块地被分割成多块土地出让，则很可能引起多家竞价，楼面价自然会高上去，而事实是这么大的一个项目被“捆绑销售”，这样一来，对于开发商的实力要求就相当高。
一向以商业地产为人称道的华润新鸿基也表示，他们在看到这块土地有这么大体量的商业项目时，就决定放弃了。华润新鸿基杭州公司的助理总经理陈进说：“你知道这个项目是什么概念吗？它在商业这一块的体量相当于5个‘银泰＋杭百’。商业项目是挑战性最大的。这块地的商业体量太大，这对开发商的资金和时间都提出了很高的要求。而且商业项目一旦出售，肯定是做不好，是要砸牌子的，大公司都不会这样做。而可能会这样做的小公司，又没有实力吃下这么大一个项目，所以没有人去竞拍也是正常的。”
虽然这两次的土地出让有些异常，但是站在一线的开发商们，显然已经感到了一些新的信息。而另一位开发商则告诉记者：“我刚从深圳回来，深圳和广州这两个站在房产开发最前沿的城市，已经出现了房价松动的迹象，宏观调控的效果开始显现，这股风肯定会很快就吹到杭州。现在只要有房源的，都想赶着年前开盘，这就是最好的证据。”
“高位入市”，囤地有风险
在业内人士和专家看来，楼市显然已经处在一个高点位的状态下，其间已然存在巨大的风险。中都置业的常务副总刘强说：“现在的楼市处于一个风险较大的时期，虽然中国的楼市是被长期看好的，但是现在可能已经到了高位震荡的时期了，这个调整的过程，至少会持续一年到一年半的时间。风险是必然存在的，理性的开发商已经开始意识到了这一点。”
12月4日下午，“中国地产新视角——土地招拍挂十年杭州高峰论坛”上，浙江工业大学房地产研究所所长虞晓芬也表示：“上市公司为了支撑业绩在高位入市拿地，这实际上是非常危险的。有些上市公司的战略和战术可能是错误的，他们应该寻求长期与短期的开发现金流之间的平衡。”
而北京师范大学金融研究中心的主任钟伟，在接受记者采访时则用了“房价和地价的现状让人不安”来表达自己的担忧：“连万科这样的企业都两次增发，融资的冲动如此强烈，更不要说其他的企业了。”
钟伟的担心，不仅仅是针对目前高位的房价，在他看来，更多的风险来自土地的大量囤积，以及这种囤地现象所引起的巨额资金沉淀。他说：“目前囤地的规模、结构、沉淀在土地上的资金规模和信贷资金的规模都是比较危险的，都可能引起开发商的整体财务结构恶化。”
他在《中国房地产囤积土地及资金沉淀评估报告》中提到，综合各种估算，截止到2006年底，估计沉淀在土地上的资金约2.4万亿元，这几乎相当于目前商品房的年销售额，沉淀在土地上的资金成本，也超过了目前房地产行业的年度利润总额，显示出房地产企业的总体财务状况稳健性迅速下降。
在全部囤地导致的资金沉淀中，来自银行信贷的资金可能高达1.32万亿元，差不多银行每向房地产行业注入4元资金，就有1元被沉淀在土地上。和房地产企业的净资产、净利润等指标相比较，沉淀在土地上的银行信贷资金已有一定风险。
“经济房产化”趋势明显
房产对经济运行健康度的影响亦令人担忧。
而从杭州市土地出让状况来看，从今年1月1日起至昨日止，工业用地和商住用地的土地出让金已经达到396.15亿元。如果再加上本月出让四块工业用地和9块商住用地，今年杭州市的土地出让金金额会超过400亿元。而杭州市统计信息网所公布的《杭州市2006年国民经济和社会发展统计公报》中的数据表明，去年，杭州市全年的财政总收入不过是624.49亿元，其中地方财政一般预算收入301.39亿元。而按照1-10月的地方财政收入数据来看，到今年年底，出现土地出让金收入超过地方财政收入的“土地财政”局面的可能性非常大。
而杭州市财税局的网站上公布的统计数据则显示，今年房地产相关税收实现大幅度上涨，房地产业对地方财政贡献仍呈上升趋势。2007年1-10月杭州市财政总收入完成691.04亿元，其中地方财政收入336.94亿元。1-10月杭州市房地产企业入库税收102.17亿元，增长52.9%，地方部分入库税收72.89亿元，增长47.4%。其中营业税完成43.46亿元，增长41.7%，企业所得税完成46.07亿元，增长70.5%，全市房地产业税收对地方财政收入的贡献为30%。
截至10月底，杭州市区契税收入已累计完成16.46亿元，同比增长28.87%，提前两个月超额完成今年预算收入计划。从契税结构分析，商品房和交易房契税收入分别为53637和47136万元，同比增长14.67%和26.38%；土地交易契税63856万元，占全部契税收入的38.79%，同比增长46.21%，成为契税收入的主要增长点。
土地新政或将改写楼市
高额的土地出让金收入无疑是与经济的稳健和可持续发展不协调的，针对土地市场的调控政策也接二连三出台。
本月，杭州市区2007年度城镇土地使用税开始征收，征收范围、土地等级、税额标准都按规定进行了调整。一是原不纳入征收范围的外商投资企业、外国企业和外籍个人，也确定为城镇土地使用税的纳税人，应当依照条例的规定缴纳城镇土地使用税。二是杭州市区(不含萧山、余杭)由原有的五个土地等级重新确定为三个土地等级，原一级土地与西湖风景名胜区不变仍为一级土地，原二、三级土地合并作为二级土地，其他为三级土地。三是各土地等级的税额标准确定为一级土地每平方米年税额为15元；二级土地每平方米年税额为10元；三级土地每平方米年税额为5元。
虽然对于大量的企业来说，由土地使用税增加导致的囤地成本，比不上对于地价涨势的预期，但是另一道宏观政策却似乎正好压制住了开发商囤地的欲望。11月1日起，国土资源部的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(第39号令)开始实施，其中规定每宗土地开发建设时间原则上不得超过3年，确保供应出去的土地，能够及时形成住房有效供应。
业内人士认为，土地新政将有可能改变房地产格局，对楼市产生的长远影响，或许将超过房贷新政。对开发商而言重要的还是速度。速度不是赢得最多利润的方式，但却是赢得最安全利润的方式，这也符合楼市健康发展的需要。 |
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