今年第三季度，上海市范围内的厂房类型物业价格由于前期的供应量较大，因此价格相对比较稳定。戴德量行最新工业研究报告显示，上海周边仓储类物业的供应明显不及需求的增长。外高桥，临港，普陀桃浦以及松江九亭等地区的仓储物业出现了供不应求的现象，价格也持续增长。
供求紧张 租金上涨
戴德量行工业报告数据表明：2007年第三季度，上海主要工业园区推出新增物业约为17.6万平方米，基本和第二季度新增量持平。
其中，7.8万平方米研发类物业，约占总新增量的45％，主要集中在张江高科技园区。工业厂房新增面积约为9.8万平方米，约占总新增量的50％，主要集中在漕河泾、嘉定、松江和莘庄。值得注意的是，第三季度物流仓库设施的供应明显减少，导致供需关系的进一步紧张。
在这样的情况下，工业地产外扩的趋势也在不断明显。以商务园区为例，随着上海轨道交通系统的快速发展，松江、嘉定、康桥等较偏远的地区陆续规划了一些类研发办公商务园区。
受到用地指标的限制，目前在上海购地非常不易，因此厂房的买卖市场非常活络跃。以漕河泾浦江高科技园为例，厂房买卖物业价格在第三季度上涨达15%，仍供不应求。但厂房租赁市场保持稳定，租赁情况如何主要取决于地点、租金及物业本身实用性等具体情况。
仓库市场上，不论是保税或非保税，市区或郊区，租赁或买卖，均维持活跃的市场行情。本季仓库租金价格平均上涨10%以上。
戴德量行工业部助理董事朱勋表示：“长期来看，工业用地的地价还会不断上涨。” 朱勋认为，目前研发办公类物业和仓储类物业持续受到市场的青睐，因此各大工业类投资基金的投资重点也集中于这两种类型。多数的投资基金都已完成在上海的总体布局，未来一段时期内主要关注挖掘热点区域的投资机会以及运用已有的土地储备开发物业以满足市场需要，并且向长三角周边城市进行新一轮的扩张。
从目前的供应情况看，未来仍然难以满足市场的需求。高标准的研发办公类物业以及仓储类物业仍将被市场快速吸纳，因此估计近一段时期内仍然处于供不应求的局面。
外资加速物流布局
随着整个中国大陆地区经济的持续发展和土地价格的不断升温，工业房地产价格也不断上涨。长三角地区依然是海外基金、物流地产公司的投资重点，与此同时，各大投资基金的布局已经向二三线城市扩张，争取在未来的竞争中能够获得足够的土地和物业储备。
戴德量行工业报告指出，从目前市场来看，高品质的物流仓储设施供应不足状况比较明显，很难满足强劲的市场需求。除了国际物流开发企业和基金积极加快投资速度之外，越来越多的投资商看好物流设施良好的市场前景，投资热度不断提升。而工业房地产投资基金对现有国际水准物流设施及甲级标准的近郊办公物业的需求保持持续增长态势。
“2005年以来，物流地产在长三角地区的发展尤为迅速，2005年以来成交的主要大宗项目就有8-9个。” 朱勋介绍，近期普洛斯、AMB及盖世理相继在昆山签约购置工业用地，开发高标准物流设施；盖世理亦签约南京江宁科学园，购置140亩工业用地。”
“整个长三角地区内，目前高品质物流仓库都严重短缺。近日沃尔玛配送中心落户在嘉兴，而普洛斯和AMB在其旁边也都有仓库，这一布局出于交通上的考虑：嘉兴位于苏州、上海、杭州之间，宁波大桥建成后，就可以辐射整个长三角了。目前看来，长三角的口岸地区物流地产发展都非常迅速。” 朱勋分析。
“不过，随着工业地产的发力，业主对其回报的期望也比较高。以前工业房地产投资回报率很高，现在要收购的机构多了，回报率降到了7%-9%，不过大多数的基金都是对项目长期持有的。” 朱勋透露：“一般这些基金收购项目后，都会打包到海外市场REITS上市，比如美国、新加坡、日本、香港等。”
“如果国内REITS开放，将会对于内资的工业房地产公司将是利好，现在内资房地产公司的模式多数是拿地以后自己建造。” 朱勋表示。
大体量研发型办公楼走热
上海周边商务园区的租金价格仍然在持续上涨。成熟园区如张江、漕河泾等由于土地供应的限制，研发办公类楼宇的房源紧张，导致此类园区物业的租赁价格居高不下。各地政府正在加紧开发，如漕河泾浦江、张江中区以及东区，但是短期内无法缓解研发办公类楼宇紧张的供求关系。
“研发性办公楼一直都是投资热点，制造型公司和研发型公司尤其青睐这样的写字楼，因为他们一般会要求有比较大的整体面积，而目前市中心办公楼价格涨幅过快。” 朱勋表示。“以张江为例，其租金这几年涨幅非常快，目前大约是5-6元/天/平方米，而最早那里是免费的。现在张江已经很少空置的项目了。”
目前市场上，有不少大公司都在寻求这样的办公地点，科勒公司新近在市北工业园区买了一幢5000平方米左右的办公楼，IBM此前也搬到张江。据市场传闻，通用汽车目前正在物色10万平方米左右的办公地点，以期把整个公司都搬过去。 |
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