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横跨13年的地产税收“大清算”
上海厂房网 2007年01月30日14:07 中国经营报
各地回应土地增值税冲击波

上海:开发商对全面清算"并不担心"

尽管土地增值税早在上世纪90年代前期就已制定,但始终没有强制征收。在上海,一直采取的是代征形式,即销售额的1%,原先房价在低位徘徊时,这一块很容易被企业忽视。2002年至2005年之间,上海房价暴涨,因此若补征土地增值税,数额将大得惊人。

有人给上海知名楼盘汤臣一品算了一笔账:如征收土地增值税的话,汤臣一品不得不多缴35亿元税款!因为目前该楼盘平均售价每平方米11万元,估计成本在每平方米3万元以内(不含企业所得税),按照房企土地增值税征收规定,增值额超过扣除部分100%~200%,适用税率50%,每平方米就要缴纳2.5万元以上,总建筑面积为14万平方米的汤臣一品,土地增值税将达35亿元。

作为在售楼盘,汤臣一品不免要照章缴纳土地增值税。但很多已清盘项目,应该如何缴纳土地增值税呢?尤其是一些项目公司,项目做完后公司都撤销了,又该如何追缴?

"如果这些项目不用追缴,那我们很多早就结算完毕的项目,是不是也不用缴?"大华集团副总裁陈宁有些疑惑地说。该集团在上海房地产行业50强中排名第二,2006年总销售额达60多亿元。

陈宁认为,从根本上说,土地增值税是房企利润在政府和企业之间如何分成的问题,严格征收土地增值税,就是政府多拿点儿,企业少拿点儿而已。

"这是不完全成本下的所得税。忽视了企业的品牌增值,"他说,"知名企业品牌附加值带来的利润与土地增值无关,但根据新规定,也要征收增值税。"

2005年以来出台的地产调控政策,不少都因为执行难而未达预定目标,其中就包括所得税政策,此次土地增值税"清算令",会不会同样虎头蛇尾呢?

既然土地增值税的完全追缴涉及公平问题,也存在历史问题,且工程浩大,房企激烈反弹不说,从技术上也难以做到。因此有些开发商私下表示"并不是很担心"。

从另一个角度看,追缴土地增值税对那些早期买地囤积的房企,包括热衷于长期储备土地的港资开发商,是一个沉重打击,同时迫使房企想方设法规避缴税以降低成本。

"尤其是一些中小型房企,会采取高折旧以及多注册公司进行关联交易等手段。"上海盛基集团副总裁朱咏敏说,"可以预见,为了绕开土地增值税的征收,又会有形形色色的'故事'发生了"。
稿源:中国经营报
编辑:厂房招商网
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