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土地增值税引发热议 涨价口实还是降价福音?
上海厂房网 2007年01月30日14:07 房地产时报
“土地增值税的清算将调整开发商的心态,促进房价理性回归,同时还会改善商品房整体开发水平。”在众口质疑土地增值税是否会成为开发商变相涨价的口实之际,上海望源企业发展有限公司董事长季宝红亮出了自己独特的观点。

在国税总局关于土地增值税清算的通知发布后,有人根据2005年上海市房地产企业销售收入达2160多亿元的统计数据作出估计,房地产开发毛利在1200亿元以上,若按现在的比例至少将征400亿元左右的土地增值税。并据此推断,土地增值税的征收将促使开发商提高售价转嫁税负。季宝红认为这一数据值得商榷。他表示,作为这一行业的实际操作者,从他了解的情况看目前开发利润很少有达到这个水平的。他说,自2004年以来土地开始实行招拍挂后,土地价格逐步市场化,开发商靠低价拿地获利的时光不再,特别是近期拿地的价格都非常高。季宝红认为,如果是实行土地招拍挂之前,土地增值税的清算可能是直指房地产开发利润的一柄利剑,但现在房地产开发已逐步趋向于社会平均利润,利润空间没那么大,影响自然也不会非常显著。房产股在政策出台当日的全线下跌属于市场的过度反应。不过他也提到,虽然对高价拿地的企业影响微乎其微,但土地增值税的清算依然会对一部分前期囤积较多土地、或者通过转让及协议方式低价获得土地的开发商影响较大。

另外,由于目前土地增值额实行累进税率,增值额未超过扣除项目金额20%的,可以免征土地增值税,增值额占扣除项目金额20%-50%的部分,税率为30%;增值额占扣除项目金额50%至100%的部分,税率40%;增值额占扣除金额100%至200%的部分,税率50%;增值额占比200%以上的部分,税率60%。季宝红认为,在赚得越多扣税越重的情况下,理智的开发商不会转嫁成本,反而会在制订售价时更加谨慎,采取略微降价以求快卖的策略。

并可能通过抬高楼盘建造成本的方法来压低利润,因为与其到头来要缴付高额增值税,不如少赚点利润,提高楼盘品质回馈自己的顾客。这不但能起到改善楼盘品质,还能改善开发商和设计建筑等相关配合公司的关系,有助于提高楼盘整体开发水平。

不少开发商都认为,土地增值税的出台,将在一定程度上改变房地产业的赢利模式。在前不久举行的中新房地产融资论坛上,万通集团董事长冯仑提出,土地增值税新政将改变开发商对低地价的追求,改变其开发理念,转而通过为客户创造更多价值来获取利润。而嘉德置地总裁廖文良则认为,土地增值税的最大意义在于加快土地开发周期,减少土地储备量。潘石屹在其博客上表示,对一些从事商业物业开发的房地产发展商来说,现在要把过去以销售为主转向以自己持有为主,自己持有没有增值就不用交土地增值税,中国的出租回报率还是比较高的。
稿源:房地产时报
编辑:厂房招商网
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