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土地增值税将重创商业地产“产权式”将受限制  
上海厂房网 2007年01月31日14:51 星辰在线
今年2月1日起,土地增值税清算开始执行。之前,国家宏观调控一直针对房地产住宅方面,而此次土地增值税清算对商业地产一视同仁。长沙市地方税务局相关负责人表示:“土地增值税清算同样适合于商业地产,包括独立商铺、产权式商铺、产权式酒店等等,对待商业地产并无特别政策。” 

对商业地产影响更大 

“这对商业地产的影响很大,甚至比商品房影响更大。”深圳新业地产投资顾问机构总经理王纲认为,“商业地产的利润可观,土地增值税的税率应该在50%-60%之间。” 

如果土地增值税清算严格执行,商业地产项目的一半毛利润将作为土地增值税上缴,这对开发商的影响无疑很大。 

“我们不会提价,但会考虑减少折扣。”新大陆·银座营销总监田文朝肯定,土地增值税对商业地产项目有一定影响,可能会增加消费者的负担。 

在《通知》出台后,新大陆公司马上对此进行了内部讨论。但究竟如何应对土地增值税清算,至今还没拿出可行的方案。 

商铺价格可能上涨 

在大多数商业地产公司感觉土地增值税棘手之时,另一种声音却认为,“土地增值税将促使商业地产良性发展。” 

“为避免土地增值税,有的商业地产开发商已经考虑将项目转售为租,长期持有,靠租金收入盈利。”一位业内人士透露。 

方向·博艺堂房地产策略机构总经理詹长文则认为,商业地产的分散销售造成产权不统一,对于商业地产的良性发展并非好事。 

而一旦商业地产开发商将手上项目长期持有,可能造成供不应求的局面,商铺价格可能上升。 

“产权式”将受限制 

“长沙十分火爆的产权式商铺和产权式酒店,将是受此次土地增值税清算影响最大的房地产项目。”深圳新业地产投资顾问机构总经理王纲说道。 

“产权式商铺、产权式酒店将受到土地增值税的限制,开发投资减少。”湖南首席地产顾问公司总经理胡为赞同这一观点。 

有业内人士算了一笔账,售价7万元/平方米的产权式商铺,建安成本以2万元/平方米计,毛利润为5万元/平方米。缴纳60%的土地增值税后,利润为3万元/平方米。以10%的回报率来算,10年共需要归还客户7万元/平方米。倒贴的4万元/平方米,除非经营特别好,否则不可能实现。 

“开发商向客户支付的这一笔回报,是不计入建安成本的,也就是不作为土地增值税的可扣除项目。”王纲表示。 

“土地增值税是在竣工后一次清算,对于开发商每年向客户支付的固定回报,却不计入成本。”胡为认为,这将造成产权式商铺和产权式酒店开发商的资金负担特别大。

土地增值税对楼市的影响

土地增值税下月起清算 专家表示不会影响房价

“近期房价上升较快,供求矛盾突出,不能排除部分开发商将这部分税负转嫁到购房者身上。此时出台无益于平抑房价。”李文杰说。不过,思源顾问董事长李国平认为,这部分税负并不会影响房价。“虽然开发商的成本或多或少地增加,但开发商极少采用成本定价法,几乎无一例外地采用市场定价法,因此这部分成本并不会转嫁到房价上。而且房价是否受影响,主要取决于供求关系。”

土地增值税清算不会加重购房者的经济负担 

“增值额占比20%以下可免于征税,成本测算可多扣土地款和开发成本的20%……”18日,面对清算征收土地增值税的巨大影响,国税总局在官方网站发布名为《土地增值税并非新税种》的主题文章,强调:征税办法在各地早已执行,且按照相关条例,土地增值税并非对所有转让项目征收而有相应的免征和减征条款。同时也不会加重购房者的经济负担。  

 
 
 
稿源:星辰在线
编辑:厂房招商网
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