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工业地产市场告别粗放经营
上海厂房网 2007年02月02日13:17 中国房地产报
新年伊始,近几年在国内地产非常活跃的新加坡凯德置地又有了新的投资举动。据媒体报道,凯德置地有意收购位于北京海淀新区的中关村环保科技示范园的一批规划中的多功能标准厂房。

其他一些国际地产大鳄纷纷走在凯德置地的前面,普洛斯、AMB、新加坡丰树集团、澳大利亚麦格理亚洲基金也纷纷进入国内的工业地产。国内地产企业也不甘落后:绿地集团斥资13亿元打造金山第二工业区,中粮集团联手地方政府共建西南物流中心协议,陆家嘴集团回购开发中的“陆家嘴软件园”相邻的地块……

这些国内外的地产大鳄进驻工业地产各有各的算盘,而国内工业地价相对较低带来的潜在增值空间是一个重要的吸引因素。工业用地的低价与我国工业地产经营开发机制密切相关。尽管工业建设用地有基准地价,但是土地出让权握在地方政府手上,价格机制被扭曲。为了吸引项目,一些地方政府便压低地价搞协议出让,企业又以各地政府间的竞争进一步压低地价,地方政府不得不降低门槛,以更低的价格协议出让,从而造成工业用地价格的持续低迷。

2004年国务院28号文规定的工业用地逐步招拍挂出让,但进展很不顺利。据统计,2005年,全国工矿仓储用地出让69374公顷,其中招拍挂出让的2826公顷,招拍挂出让占工业用地出让面积的比例为4%左右。真正拉开工业用地市场化序幕的则是国务院31号文件。为保证31号文件得到切实执行,国土资源部并于2006年年底公布了《全国工业用地出让最低价标准》,并要求自2007年1月1日起全面施行。

工业用地出让新政抬高了开发工业用地的门槛,能有效压制工业用地开发量。工业用地在和住宅用地、商业用地一样实行招拍挂政策之后,国家对工业用地的价值考量标准将从原来的产值转变为地价,以前压低地价的竞争力将逐步被配套和服务的质量所替代,从而从零地价甚至负地价招商的模式中走出来。

在过去很长时间内,政府主导的工业园区开发模式是最常见的开发模式,地方政府将工业地产简单理解成开发区招商引资的工具,地方政府以招商引资为旗帜,通过在税收及土地方面的优惠吸引企业进入,以达到解决就业、拉动GDP及彰显政绩目的。往往是盲目上马,粗放经营,大量土地被浪费,而真正需要土地的企业又需要排队等候,这种反差在发达城市尤为突出。以温州为例,全市到2004年底共建成10个工业园区,但至今园区内仍有43%的土地没有开发,温州只是全国的一个缩影。

主体企业开发模式,是指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业,为实现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值,通过获取大量的工业土地,以营建一个相对独立的工业园,例如宝钢,以宝钢为核心形成一个产业链,从而产生一个关联性产业集群。主体企业与专业的地产开发企业还是存在明显的区别,主体企业为所在地政府的引导与支撑从而进行相应的工业地产开发,更多是借助其本身产业地位来带动相关企业进驻,只谈建造工业建筑,缺少工业地产专业化运作的基本手段,项目开发往往没有规划可行性和连续性,建好的物业空置率高居不下,土地的市场价值得不到充分的发挥。

随着政府调控力度的加大,工业地产的发展势必日趋规范,按照新的理念和新的开发模式运作将成为趋势。专业化开发模式要求项目在统一的产业规划布局下,把房地产作为配置载体,由专业的地产开发商进行土地资源整合和开发,通过统一规划和专业设计,为入驻企业提供相应的经营用房,同时提供相应的配套设施和物业管理,实现土地的集约配置效应。国内比较成功的案例包括总部基地、BDA国际企业大道等,均是在专业开发商出现后引入相同类型企业进驻的结果。

工业地产投资规模大,很多项目前期启动资金动辄数亿元,资金占用周期较长,投资回收期限大于住宅地产与商业地产,这就意味着工业地产对开发商的融资能力有非常高的要求。我国地产企业目前的融资途径主要还是来自于银行,但是国内银行目前还没有专门针对工业地产的开发贷款政策,工业地产开发商从银行获得资金的难度要明显高于商业地产和住宅地产。融资渠道单一的局面短期内很难改变,工业地产融资模式多元化将是一段时间内,工业用地专业化开发的最大挑战。
 
稿源:中国房地产报
编辑:厂房招商网
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