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工业用地政策紧缩抬升开发门槛
上海厂房网 2007年02月07日11:21 中国建设报
国土资源部于2006年12月27日下发的《全国工业用地出让最低标准》,于今年1月1日正式施行。《标准》规定,工业用地必须采用招标、拍卖、挂牌方式出让,其出让底价和成交价格均不得低于所在地土地等别相对应的最低价标准。

在《2007年国土资源工作要点》中,对于工业用地也提出了紧缩计划。《要点》指出,在土地指标分配上,要适当压缩工业用地,增加民生用地,保证确实必不可少的基础设施用地。 

新的一年里,工业用地的获取门槛抬高,地方政府低价卖地的行为也开始被遏制。 

政策紧缩导致开发门槛抬升 

一直以来,一些地方在招商引资中竞相压低地价,甚至以零地价、低于成本价出让工业用地,这些问题的产生源于政府早期对工业地产开发的引导。而在中国房地产市场化的大环境下,工业地产的市场化转型也不断对开发的各个环节提出更高的要求。 

“工业用地的低成本过渡扩张,将助长大量低水平重复建设;地区之间竞相压价搞恶性竞争,破坏了公开公平、竞争有序的市场环境,影响了区域协调发展。”国土资源部相关人士指出,“由于土地取得成本低,一些企业圈占大量土地,建花园式工厂,造成土地资源的低效利用和闲置浪费,使国有土地资源大量流失。” 

在工业地产开发的市场化进程中,建立统一、规范、有序的土地竞争市场秩序此时显得尤为迫切。而《全国工业用地出让最低标准》的出台,恰好为各地工业用地出让确定了一条价格“底线”,对各地在招商引资中低价贱卖国有土地资产等行为戴上了“紧箍咒”,同时为全面推行工业用地以“招拍挂”方式出让奠定了基础。 

然而,在中国进入重工业时代、世界制造中心加快向中国转移、国家推动重点工业园区建设等因素的作用下,国内工业地产的需求却不会因为政府供地紧缩而减少。相反,专家指出,中国的工业地产需求正呈上升趋势,工业用地的资源稀缺性将日趋明显。 

资源紧缺,竞争激烈,进而对工业地产开发的要求更高。据了解,国家高新区产业集群效应明显增强,在地方经济发展中已确立了龙头地位,未来工业用地向集群化、高端化、园区化发展的趋势将非常明显。以高新技术企业聚集为特征的高新技术开发园区,将成为未来工业地产的主要载体。在全国主要经济区域的高新技术开发区中,以上海为核心的长三角区域、京津地区高新区已成为国家发展高新技术产业的主要区域。

相关数据显示:2005年,53个国家高新区中,工业增加值占所在城市比重达到20%%以上的高新区有31个;2006年上半年,53个国家高新区的工业增加值占到全国工业企业工业增加值的8.2%%,高出上年同期0.4个百分点,增幅高出全国工业企业工业增加值增幅近8.41个百分点。
 
兴业证券高级分析师任壮表示,未来几年,在工业用地地价上涨、工业地产需求长期持续升温,工业物业销售及租赁价格持续攀升的带动下,工业地产行业将保持高景气度,工业用地价格上涨不可避免。持有大量工业土地的上市公司,资产增值效应将非常明显。 

跨国企业助推工业地产增值 

近年来,亚洲地区的工业地产市场空前繁荣,中国作为亚洲市场的重要组成部分更被格外关注。中国作为“世界工厂”的显著地位,吸引着越来越多的行业投资者来到中国投资工业地产。从政府主导到完全市场化,中国的工业地产模式正在迅速的进化中,同时,争夺市场份额的大战也一触即发。 

仅在上海这个中国金融中心,到2006年3月为止,土地售价和厂房租价已经保持连续8个季度的增长势头,增幅超过15%。出租回报率已经达到7.5%至10%,远远超过商业地产的6.5%至9%。种种迹象表明,自2003年房地产宏观调控以来,工业地产似乎是真正的受益者。在土地调控的作用下,正当住宅地产和商业地产在过热与萧条间徘徊的时候,工业地产的投资价值愈发显现出来。 

高力国际日前发布的工业地产报告显示,2006年越来越多的外资企业在中国设立总部或增加投资,扩张自身业务,尤其集中在上海等城市,但这些城市的市中心新增甲级写字楼却非常有限。以上海为例,市中心甲级写字楼租金在2006年创下7年来的新高,达到每天每平方米1.01美元。“市中心商务成本的拉升正在迫使一些跨国公司选择远离市中心。”高力国际研究人员表示。 

于是,越来越多的跨国公司选择入驻工业园区或者商务园区,不少工业园区也都希望在园区内建设一些商务楼宇,除了吸引已进驻园区的企业将地区总部搬进园区外,更希望一些符合园区产业导向的跨国公司将新设立的部门放在园区内。高力国际研究人员表示,预计未来办公及工业混合用途的项目将会有所增加,总部型办公、培训和研发功能的设施在开发区内将相当普遍。 

事实上,外资早已看到中国工业地产的发展潜力。有工业地产老大之称的美国普洛斯公司,携带着物流地产新概念,正在以每年50万平方米以上的开发速度增长。2006年1月,全球排名第二的工业地产开发商AMB购得上海一块面积为1.7474万平方米的工业地产项目及附近一块待开发用地,预计总投资约1330万美元;未来五年内,AMB在中国的工业地产投资将达5亿美元,主要侧重在北京、上海及珠三角地区。有消息称,欧洲排名第一的工业地产商Gazeley也已经悄然进入中国市场。 

戴德梁行、世邦魏理仕和仲量联行等机构都表示,目前海外投资机构对工业地产市场十分关注,并通过他们对中国的工业地产项目进行咨询了解。相关人士指出,外资对中国工业地产的高调觊觎,将助推中国工业地产的市场化进程,为中国工业地产开发带来更大的机遇和挑战。
 
 
稿源:中国建设报
编辑:厂房招商网
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