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上海杨浦“创智”大盘能否成为“赢家”
上海厂房网 2007年02月09日13:02 上海商报
五角场那个著名的彩蛋两侧,两个商业巨无霸——大连万达商城和百联又一城商厦,正在吸引着这个城市所有的目光和当地大部分的人流,对于当地楼市而言,五角场经过厚积而薄发,成了一个市场上的金字招牌。
        
然而,在距离五角场不远处,瑞安集团及其它的杨浦创智天地坊楼盘,虽然被脍炙人口的“创智赢家”电视节目以及难以计数的有关瑞安和罗康瑞的新闻搅得路人皆知,但已经变成现房的销售,依然不温不火。
       
从去年2月开始,本刊就有记者开始关注这个据称是充满了创意和惊喜的超级大盘,但是,一年之内数次推迟开盘和近期售楼处的语调,都让记者感到纳闷。细究之下,记者们发现,这个未来的、新颖的庞然大物,在开始的时候还真的充满着矛盾。
       
话又说回来,在令人窒息的同质化产品的汪洋大海之中,可以看见一个经过变脸的新东西,总是一件值得称道的事情。更何况,罗康瑞及其瑞安集团在中共一大会址旁创造怀旧的卢湾新天地之后,现在又要在旧的“国民政府”原址边上大搞“创智”——这样的经历,放眼全国也只有在上海才会发生。
       
也有人说,以卢湾新天地的黄金地段,瑞安的成功并非完全因为其复古创意,换言之,其他公司假如有这样的机会,以另一种(产品)形式同样可以获得成功,但我们认为,上海应该感谢瑞安,至少为我们在卢湾新天地保留了一缕海派的文脉;同样,我们关注,目前正在建设的创智天地坊才是瑞安真正的考验——它们能否如之前宣称的那样,把杨浦五角场这个超级规模的创智大盘进行到底呢? (徐跃明)

矛盾

独家融资支撑大项目
    
瑞安房地产官方网站的资料显示,创智天地是位于上海市杨浦区的大型综合发展项目,占地84万平方米,项目包含了创智天地科技办公园区、居住区以及江湾体育中心等多种业态,将于2010年世博会前全面建成。
    
创智天地办公、商业及住宅部分建筑面积约50万平方米,此外还有科技园及江湾体育中心等。据瑞安方面相关负责人介绍,一期工程已在2005年底复旦百年校庆前竣工;二期工程将于今年同济百年校庆前完成;全部工程预期在2010年上海世博会前全面完工。
    
与创智天地相邻的新江湾城地块,原为空军部队江湾机场用地。1997年成立上海新江湾城开发有限公司(今上海城投),对原江湾机场中的6平方公里土地实施综合开发。
    
新江湾城规划总占地面积为9.45平方公里,东起闸殷路,南至政立路,西达逸仙路,北抵军工路。其中,由上海城投实施综合开发的为5平方公里,1平方公里为复旦大学江湾新校区。新江湾城的总体规划是由美国著名的约翰逊斐恩规划公司规划设计,分为滨江休闲带、复旦江湾新校区、江湾城公园、自然花园、都市村庄及知识商务6大板块。
    
目前,17万平方米新江湾城公园和大型体育中心已经建成,项目内还规划有江湾天地游艇码头等商业和交通配套。整体来说,新江湾城的开发模式以“先配套后住宅”为主。上海城投在配套建设上的努力,为购房者成功营造了一个成熟社区的预期。可以说,社区配套设施,是新江湾城后期项目赢得多家国际机构争抢的主要原因之一。
    
从合生珠江以16亿元天价竞得新江湾城C1地块之后(其新江湾城1号作品已初具规模),去年,华润置地联合其境外子公司经过176轮竞价,从凯德置地、万科等5家实力竞争对手处,以15.41亿元高价竞得总面积达144247平方米的新江湾城C2地块。几乎同时,美国汉斯公司巨资拿下的新江湾城C5地块,其规划项目三分之一也是为整个城区做包含商业、消防、邮电等的配套。
    
以创智天地坊对比新江湾城,投资主体截然不同,创智天地坊的“法定名称”是杨浦知识创新区中央社区,其开发主体——上海杨浦中央社区发展有限公司,是由上海杨浦知识创新区投资发展有限公司杨浦区政府持股75%,上海市政府持股25%和香港光侨有限公司瑞安集团全资子公司合资成立,注册资本3000万美元。投资比例为政府30%,瑞安70%。
    
可以说,创智天地的大部分建设资金,须由瑞安房地产独家包揽。

结果

称已经跨越“资金门”
    
按照杨浦区政府曾经的宣传,创智天地坊项目总投资达100亿元,对此,创智天地坊的大股东瑞安集团也透露,资金来源为自有资金和银行信贷两块。
    
不过,一度推迟房源上市的创智天地坊,在去年8月底突然被曝曾从上海社保基金获得15亿元巨额贷款,之后,瑞安集团董事局主席罗康瑞曾在香港对媒体公开承认,15亿元社保基金贷款确有其事,主要是经上海浦东发展银行安排,贷给负责创智天地坊项目开发的合资公司上海杨浦中央社区发展公司。
    
按罗康瑞的解释,这笔贷款大多用于项目内部分社区中心和公共设施建设。15亿元贷款中,合资公司提取了8亿多元,罗表示将尽快归还。
    
与此同时,瑞安在武汉、重庆等地的新项目规模都不小,需要大量投资,外界普遍认为瑞安的资金压力一直非常大。由于耗资巨大,瑞安房地产的融资问题备受关注。
    
面对 “资金门”之难,瑞安房地产的做法显然是,无论如何也要保住创智天地。
    
去年,相关报道指出,为实现归还社保基金贷款后创智天地坊项目正常运转,瑞安房地产已于9月份以10亿元左右的价格出售重庆新天地项目19.8%股权;为了支持资金需求,创智天地坊项目“提前开盘”,使首期房源尽快回款为项目“输血”。另外,为提升竞争优势,瑞安房地产找到思科系统公司,为项目度身打造了数码社区解决方案,在社区内加入更先进的数码和电子智能应用。
    
罗康瑞曾向媒体表示,希望把创智天地坊打造成完全不同于新天地风格的、瑞安房地产在内地的另一个品牌。
    
据传,集团旗下瑞安房地产有限公司已全部归还来自上海社保基金的贷款。罗康瑞称上海创智天地坊项目已进入销售回款阶段,归还社保基金贷款后资金链不会受到影响。如今,瑞安集团已在香港股票主板市场成功上市。上市当天收市价报于5.9港元,比当初的招股价5.35港元高出10.28%,成交4.08亿股,涉及金额23.3亿港元,由此看来这是一个比较好的兆头。对于瑞安来说,眼前的两块大石头已经安然落了地,不过对于开发周期漫长的超级大盘来说,资金始终是一个值得关注的问题。

矛盾 

宣传攻势与销售形势不配
    
创智天地项目位居五角场核心地段,周边交通四通八达。凭借由中环线、轨道交通3号线(已通车)、8号线(在建)、10号线(在建)等多条轨道交通以及数十条公交线路,构成了一个庞大的立体交通网络枢纽。轨道交通10号线开通后,创智坊不仅坐拥五角场站及江湾体育场站两个核心站点,更可通过新开发的五角场地下商业长廊步行直达五角场环岛商圈。而万达商业广场和百联又一城等大型商业项目的落成营业,也将成为创智天地的周边配套。
    
瑞安房地产在创智天地坊项目的宣传上可谓是一掷千金,从报刊广告的频繁投放,到“创智赢家”和“慈善马拉松演唱会”两大宣传阵势。特别是 “创智赢家”电视节目,其广告插播越来越明确地指向创智天地坊已经正式上市的一期楼盘。
    
创智天地坊一期工程的建筑面积约12万平方米,建成的四个街坊,投资额近20亿元人民币。共设有“公寓式办公”单元326个,“酒店式公寓”单元358户,每间房都有直接通向底楼花园的楼梯。综上资料,瑞安房地产的开发,是以“先住宅后配套”的模式来进行的。
    
记者查询网上房地产数据显示,创智天地坊项目于去年11月份推出房源133套,目前已售出60套,其中住宅34套,而且据创智天地坊11月8日开盘当时的资料显示,推出的71套住宅被预定35%。从数据来看,创智天地坊的销售状况并不如宣传攻势那般如火如荼。
    
对比附近的竞争楼盘,创智天地坊售速相对缓慢——五角场周边的超大规模项目,并不仅有创智天地一家,新江湾城也是该地区近年来备受瞩目的“明星”之一。事实上,新江湾城和创智天地在规划上几乎已经连成一片,虽然两者开发模式和设计定位截然不同,但网上房地产数据显示,自新江湾城1号作品——合生江湾国际公寓开盘以来,平均每月都有几十套的销售量,去年5月份更是达到了222套的好业绩,销售一路飘红。
    
创智天地坊的一线销售人员表示,新江湾城和创智天地的定位和目标人群完全不同,很难相提并论,并且也不会以促销活动来拉动销售业绩。“项目定位和目标人群比较特殊,市场反映需要时间。实际上我们不愁卖不掉。”
    
“买创智坊,买的是未来;买新江湾城,那就是买未来的未来了。”创智仿的销售人员并不掩饰对创智天地的满满自信。

原因 

定价与市场定位错位
    
五角场周边,传统意义上的毛坯住宅,一般定价万元出头,创智天地坊的定价高出区域均价4000元/平方米左右,在杨浦,这样的定价并不是普通购房者能够负担的。
    
在新江湾城地区,一切按部就班地照既定的老套的路子在走,购楼的主要人群是区域内的改善性消费人群,购买的主力房型为130-140平方米的大房型。记者查询网上房地产数据显示,合生江湾国际公寓自去年4月份开始共推出房源812套,参考价为11000元/平方米,目前已售房源668套。
    
但创智天地的前期宣传却明确地透露出其时尚、现代、另类的产品策划意图——无论是环境规划、房型、建筑外立面乃至其宣传定位和其他众多的产品细节,均透露出其市场定位指向为“新生代”的购房人群。
    
创智天地坊项目开盘前吸引了众多香港的客户来沪看盘。记者在售楼现场也发现,前来看房的,有许多港、澳、台胞。样板房的服务人员告诉记者,看房者以30-40岁的年龄段为主,大部分是境外人士。但是,长远而言,按照规划,总建筑面积约100万平方米、总投资100亿元的创智天地,将容纳近3万“知识工作者”在此生活、工作和娱乐休闲,其商业服务范围也将覆盖到上海市区东北部200万人口的超级大盘。按照当地政府的说法,创智天地是杨浦区打造“知识杨浦”的重点工程。
    
瑞安方面公开表示,创智天地主要为配合上海“科教兴市”战略,项目中相当部分是为科技、教育服务,属社会公益性质,以至前期商业投资回报不成比例。不过,作为长线投资,瑞安看好这个项目的长期商业回报。
    
据悉,瑞安还将参与“创智天地”周边地块的开发,所有项目的收益将根据股份分配。在杨浦区政府和瑞安房地产公司的构想中,“创智天地”是知识型社区,是知识工作者工作、生活、学习、分享知识、沟通交流、洽谈合作、休闲放松的地方。该区还是一个“创智工厂”。大学、科研机构、跨国公司研发中心、科技公司、创业小公司、风险投资基金、科技孵化及现代服务业在这里形成网络,成为知识经济的产业链。
    
以创智天地坊的目前的定价来看,位于杨浦北部的商住两用公寓,平均价格高达15000-16000元/平方米,总价区间集中在150-200万元,作为购房人群主力,本地的和外地的新生代“创智”人群,有多少可以承受如此高价?

新闻链接

●五角场已成特大利好
   
2003年之前,朝阳百货、亚繁商厦、大西洋百货等组成了让杨浦以外的上海人不屑一顾的“五角场”,2003年以后,五角场曾经是个没完没了的超级大工地。如今随着万达商业广场和百联又一城购物中心的迎客,五角场已经成为零售商业面积达到40多万平方米、商务办公面积20万平方米的名副其实的“城市副中心”。
前景不可限量 
    
相关资料显示,杨浦区将在“十一五”期间将建设完成160万平方米的商业面积,到2010年,仅五角场地区就将建成以零售业、餐饮业及其他生活服务业设施的商业面积75万平方米。

●“创意”房型
    
创智天地坊的房型设计极为另类——似乎更加类似于新潮的SOHO型商住两用房或者是时髦的高级单身公寓,总之,它们都像是为新兴人群准备。记者在现场接触到的一些香港房东似乎对于如此新颖的房型颇为满意;不过也有许多询盘者在参观样板房时大呼不妥-“这样房子怎么可以用来生儿育女、安家立业,这种房子好像是有钱人用来玩的。”
    
目前,创智天地坊一期项目已交房,房型设计以120-130平方米左右的复式和错层为特色,楼盘现场设有3间实地样板房。
    
90平方米的一间样板房已售出,因此记者只在现场看到130平方米左右的复式和错层。参观处的底层,是一套137.16平方米,跨越一、二楼的复式——一层是1房2厅2卫,2层上了楼梯便是主卧和卫生间。样板房把客厅和1层卧室打通,连通两扇4.8米的层高的落地窗,采光十分充足,落地窗外有一个5平方米左右的小花园;餐厅则和一个9平方米左右的木结构露台相连——露台和小花园均不计入房价。
    
另一套错层样板房甚至将主卧主卫、客厅和厨房、餐厅的高度错开了三个层次。

极简规划
    
创智天地坊一期项目的平面规划,就线条而言十分简约——一期部分的平面规划图中,“笔挺”的两条小区车道斜向相交,将住宅组团分成较为方方正正的四大块,而这四个组团的建筑均呈圈状围合——在创智天地坊一期的现场,记者已经可以感受到这种现代、简约带来的视觉冲击,至少身处小区之内,上海本地大部分开发商习惯运用的所谓移步换景、曲径通幽的环境规划的“中国元素”已经荡然无存。加上现房外立面施以各种明亮色系涂料,使整个小区充满了勃勃生机。同样,在现场,也有较为“老土”的本地购房者对于墙面颜色相当不满:“什么创意呀,我看像是到了一个民办的幼儿园。”而对于创智天地坊一期此次首批推出的房源大部分是西北、东南朝向,本地的参观人士大多不敢认同。
稿源:上海商报
编辑:厂房招商网
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