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珠三角工业地产升温
上海厂房网 2007年03月19日14:44 中国房地产报

 



自从去年第三季度《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》颁布后,广州及周边城市的工业地价急剧攀升,升幅达一倍。即便如此,国内外投资者对进入珠三角进行生产和经营活动的热情依然高涨,强劲的需求令工业地产的投资队伍日渐庞大,小到一般的中小投资者,大到龙头开发商、海外基金,无不对这种投资产品兴致盎然。

工业楼宇买卖需求强劲

广州市国土资源和房屋管理局的数据显示:由于一手市场供应的短缺,去年第四季度广州新建工业楼宇的成交面积仅为800平方米,而二手市场的成交面积却高达23.37万平方米,较上季度成交量增长38%。戴德梁行一位负责人介绍,目前广州的萝岗、白云、番禺等地一些交通便利、现代化程度较高的新厂房和仓库,已经出现了供不应求的局面。

戴德梁行2006年第四季度的研究报告显示,广州工业楼宇的租赁市场继续保持活跃的态势,支持租赁需求增长的主要因素有两个:一方面,一批新进入广州的外资物流企业急切地物色物流仓库进行运营;另一方面,一些早已扎根广州的世界知名企业也因生产或经营规模的扩大,积极在生产基地周边物色合适的厂房或物流仓库进行扩充。而租赁的旺盛需求又刺激了投资者的买卖欲望,

去年国家和广州出台的两个政策则会更进一步带动工业土地和楼宇的活跃需求。去年8月底公布的《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》,要求工业用地必须进行招拍挂方式出让,土地价格也大幅提高,这一措施导致新增供应减少;去年10月份,广州市出台了一份《广州市鼓励外商投资设立总部和地区总部的规定》,总部或地区总部在广州设立跨国采购中心和物流中心的外资企业,经批准可以取得进出口经营权,出口货物可以享受退税政策,这些企业的进驻会为本地物业增加不少租赁或购买需求。

在这两方面因素的作用下,广州工业土地或楼宇的供需差距将进一步扩大,工业地产的投资价值开始得以体现。戴德梁行上述负责人透露,珠三角一带已有不少精明的投资者,靠投资工业地产赚了一笔,“去年上半年有个客户在肇庆买了一块工业用地,当时买入的价格是4万元/亩,下半年出手的时候已经涨到了7万元/亩,回报相当可观。”

海外基金也来插一脚

“目前投资工业地产主要有两种形式:一是买地后改变土地性质,二是租土地盖物业出租。”广州中立地产董事总经理文志坚介绍。在珠三角地区,第一种投资形式的运用主要出现在三水、番禺、中山、清远等地,在这些城市或区域,要把工业用地转成住宅用地现在是比较难了,但转写字楼却还比较容易,因为土地资源的紧缺,这种操作有相当高的利润。

国家土地政策的收紧令工业用地的供应日趋紧张,目前想购买工业性质的土地并不是很容易,因此以租赁土地盖物业出租为表现的投资形式便应运而生了。“现在能购买的只是土地在一定时期内的使用权,租土地盖物业出租是时下很流行的一种方法,这种投资的年回报率保守估计在20%~30%,最长只需5年时间就可以回本。”文志坚说。据了解,做这种生意的主要是中小型的投资客,靠吃当地政府关系,而且很多还是和村干部一起合作的,物业出租的对象则是酒店和专业市场等,供应多集中在广州的新滘南和竹料一带。

对于海外基金而言,虽然国内的投资机会日渐增多,但拥有稳定而长期投资回报的物业仍是他们最愿意出手的。业内有一种声音称,在北京、上海投资工业地产的海外资本正在把更多的精力投向珠三角的二线城市。戴德梁行一位高层也表示,海外基金想在珠三角进行工业地产投资的需求逐年增加,很多基金都想在这边购买带租约的厂房,但他们的要求比较严格,回报率要在10%以上,租客必须是世界500强企业,而且厂房规模起码都要在几万平方米以上,所在区域也比较成熟,就目前而言,能符合所有这些条件的物业比较少。

以广州的开发区为例,区内很大一部分工业用地的产权都在开发区的下属企业手里,这些企业资金雄厚,自然不会把土地及厂房转让给别人赚钱,还有一部分地是在一些大公司手里,它们也是要长期自用的,不会转让出去,有可能转让厂房的就是资金遇到问题的小企业,但这些厂房的规模都比较小,也不符合基金的要求,因此这类成交很少。珠三角中心城市成熟工业园区的土地已经很紧缺,可以提供给投资者的产品也日渐稀少,“基金要想有所斩获,必须转变思路,尝试到一些新区如清远、肇庆等去冒险。”该高层认为。

大开发商争相圈工业用地

以开发住宅为专长的广州开发商也不甘落后,开始涉足工业地产。据了解,在近两年时间里,珠江投资、富力、祈福集团等在珠三角地区均储备了不少工业性质的土地。

通过操作上海、天津等地方的项目,广东珠江投资有限公司积累了比较丰富的工业地产开发经验,最近它们又打算回过头来在珠三角地区有所作为了。广东珠江投资的一位内部人士透露,该公司正计划在广州成立一个专门的物流公司,集中开发珠三角一带的物流项目,“最近刚刚从住宅开发的队伍中抽调了好几个骨干过去。”他说,珠江投资早在几年前就开始进行物流产业的布局了,目前已经储备了不少物流用地,项目主要是以广州为中心,有几个已经到了可以操作的程度,估计会马上动工。

富力在工业地产方面的出手虽然比较晚,但气魄并不小。2006年8月,富力宣布将斥资50亿元在广州市花都区打造富力金港城工业园区,这是富力进军工业地产的首次尝试。该项目毗邻新白云国际机场和广州现代商用车基地,规划面积约120万平方米,其中包括住宅、酒店、写字楼和物流中心等业态,目前项目正在施工建设中。

开发“中国第一村”——广州祈福新村的祈福集团也把触角伸到了工业地产领域,2006年初,该集团大举进军花都市场,计划投入150亿元投资开发住宅、商业、酒店、航空物流等16个项目,其中包含两个工业地产项目:祈福工业城和祈福航空物流园,后者将投资6亿元,预计于今年年中投入使用。

在开发商眼里,虽然工业地产的前期投入大,资金回笼慢,但前景非常好,“而且工业地产与住宅、商用物业的开发有一定的相关性,涉足工业地产,对地产企业的多元化发展很有帮助。”一位开发商认为。

但是,也有人认为地产企业纷纷进军工业地产是“醉翁之意不在酒”,以物流为例,“很多开发商拿物流园区的真正目的并不是想往物流行业发展,而是为了圈地”。一位知情人士告诉记者,这些开发商拿到物流项目的土地后,都不会急着开发,而是等待有利时机改变土地使用性质,将工业用地改为住宅或商业用地后再启动。跟住宅相比,工业用地的价格相对低廉,而且容易获取,因此不少资金实力雄厚的开发商都会采取这个囤地的“巧”方法。

“开发商拿的工业用地都有配备不少比例的住宅或商业用地。”中原地产项目部副总经理黄韬认为,很少有开发商会拿单纯的工业用地,他们看中的都是配套的商业用地,很多城市或地区为了吸引投资,都会在工业项目内配备一定规模的商业用地给开发商。据了解,在富力的金港城工业园区中,只有一个占地27.36万平方米的物流中心,其余计划开发的都是商业或住宅产品,其中住宅楼的占地面积约为50多万平方米,办公楼的面积则为31.92万平方米,在工业园里,工业产品的比例反而是最低的。 
稿源:中国房地产报
编辑:厂房招商网
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