“上海未来的土地可供增量已经很少。”4月17日，上海市房地局土地调查规划院一位负责人在内部研讨会上表示，“‘十一五’期间，能追加的建设用地也就200平方公里。”
该负责人称，目前上海建设用地总量约2400平方公里，如果到2020年达到3000平方公里就已是“极限”。然而，土地的供应矛盾还不仅仅在于这样的刚性约束。让业界更为关注的是，上海目前的建设用地结构也很不合理。
“在目前的2400平方公里建设用地总量中，工业用地占到1000平方公里，城镇生活居住用地则为600~700平方公里。”前述房地局土地调查规划院负责人告诉记者，“按照国际标准，工业用地与生活居住用地之比最高也就是1︰1，由此看来，上海的工业用地规模已超警戒线。”
一季度工业地产价格上涨
“地方政府追求地区经济总量最大化，导致了土地资源过度供应和低效利用引发的怪圈。”上海北孚地产研究所副所长吴伟良这样解释上海工业用地“规模失控”的主因，“有的企业以工业用地的名义大举获取廉价的土地，然后将协议出让中受让的工业用地擅自改变用途。”
但事实上，这样的现状已开始面对前所未有的严格督察。去年8月起国土资源部已经展开了严控工业用地的专项行动，矛头的指向重点即是工业用地低成本过度扩张。今年1月，一直游离于市场化交易之外的工业用地已在全国范围内推行“招拍挂”的出让机制。这一政策推行以来，今年一季度，上海工业地产市场地价已经上涨了8％。而工业厂房的租金也随之上涨了5.1％。
仲量联行4月12日发布的《上海房地产市场一季度报告》也指出，工业用地出让严格执行“招拍挂”之后，上海的工业用地地价至少有一倍的上涨空间。其中上涨空间最大的是浦东金桥区域，目前该区域的工业土地销售价格大约在100美元/平方米左右，上涨空间仍然巨大，有可能达到400美元/平方米以上。
“其实目前的工业投资市场应该算是进入了‘深秋’，随着工业用地严控政策的实施，土地成本的上涨是必然的。”普洛斯中国投资管理部副总裁赵明琪表示，“但工业地产是讲究长线投资回报率的，那些零地价、低廉地价的工业用地项目并不一定能满足刚性市场需求，成熟的产业供应链、日益完备的基础设施才是今后关注的焦点。”
供地规模减少引出利用低效问题
除了控制规模和调整结构，土地利用的低效益问题也是上海城市发展的压力。上海市房地局土地调查规划院负责人还指出，在供地已达极限、必须收缩的同时，以往的粗放型利用也需要摒弃，学会精打细算，并且加快对存量土地的梳理。“1996年以来，上海的地均GDP年增长率才5％，不到人均GDP增幅的一半。”在他看来，“实质上，目前上海1000平方公里的工业用地中，就有100平方公里以上是可以二次开发的”。
记者了解到，上海市房地局局长冯经明在今年1月上海房地局土地调查规划院刚成立时，就提出“落实土地的精细化管理，提升土地规划工作能力”的明确要求。
“加强土地利用的后评估工作，既要对项目批后情况和园区土地利用进行评估，也要对存量土地利用进行评估。”上海市房地局土地调查规划院透露，目前上海不仅在研究建设用地规模控制管理办法，还在制定土地利用绩效评估体系，并会对工业用地使用进行全面监控。
据悉，工业开发土地的清理已在上海郊区全面展开。为加快盘活工业开发土地的存量，上海市政府将对已经批准但两年以上仍未开工建设的工业开发区地块实行坚决收回。此外，一些借工业开发之名、行房地产开发之实的行为也将被杜绝，一些传统制造企业的进入门槛直接提高了。“今后高科技制造业、以研发为主的企业、新兴的物流仓储企业等，在拿地时会更具优势。”上海市经委副主任乐景彭说。
不断提高工业用地集约使用率
而上海推行的另一“高招”还在于，鼓励企业对现有土地进行“二次开发”，不断提高工业用地集约使用率。所谓“二次开发”的具体做法，就是对个别高耗低效、经营不善、土地闲置的劣势企业，通过回购土地、置换厂房、协议搬迁等方式将其淘汰。腾出的厂房和土地，则用于扶持科技含量高、低能耗高效益的优势企业。在乐景彭看来，“这样既盘活了存量土地，又推动了产业升级”。
“比如生产基地在闵行开发区的日本YKK公司，开发区在原厂区增建7000平方米厂房，也是未增加一分土地，但生产能力增加了几乎一倍”，上海市工业发展咨询公司总经理、政府决策专家董锡健这样向记者例证这一做法的优势。
上海市发改委在不久前的上海“两会”期间即指出，按照“严控总量、用好增量、盘活存量”的原则，在加强节约集约用地方面，建议2007年工业区单位用地产值达到每平方公里55亿元左右，进一步提高土地综合利用率。据乐景彭称，“十一五”期间上海集约用地的更高目标是：到2010年，全市零星工业用地减少50平方公里，淘汰劣势产业3000~4000家，腾出土地20~30平方公里，开发区每平方公里产出提高到60亿元。
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