从商业地产，到高档住宅，再到整体收购，工业地产是否会成为外资的下一个目标？6—7.5%的年投资回报率，租金的上涨预期，土地价值翻倍，跨国公司对于工业设施的需求依然强劲，每个因素都成为工业地产的增值砝码。而外资却碍于土地门槛，进军步伐缓慢。
外资中有的在南汇康桥、奉贤圈地，如普洛斯、AMB房地产、卡特彼勒，进入物流设施市场提供高品质的仓储设施。同时，另一些跨国公司开始投资组建自用的厂房、物流中心和研发中心等工业设施。比如强生（中国）、美国通用电气、敦豪国际航空快递、西门子等属下项目，看中的是工业地产租金增值和经营产业园区所带来的税收利润。
跨国公司对于工业设施的需求强劲使租金快速增长。日前，上海临港集团与高力国际正式签订临港产业区项目全球推广代理合约。根据双方约定，今后面积达200平方公里的临港产业区将正式启动大规模的全球推广计划，高力国际将为临港产业区项目提供土地和厂房的推广、买卖及租赁服务。而此前丹麦马士基、美国卡特彼勒、普洛斯等国内外著名物流集团已经签订项目投资协议。据统计，仅2006年累计的吸纳量约达1878万平方米，新增176万平方米。目前，国家级园区张江、金桥、外高桥租金达到1.1元—1.3元/平方米/天；市级园区松江、南汇租金0.65元—0.75元/平方米/天。热门区域张江、漕河泾租金涨幅每年超过10%，平均每年上涨0.1元/平方米/天。松江、南汇供应量充足全年涨幅小于10%，3年平均上涨0.05元/平方米/天。
然而土地依然是外资进入工业地产的最大障碍。去年八月，为了控制建设用地总量增长过快，中央政府颁布了加强土地调控问题的通知，规定国家统一制订工业用地出让最低价标准。上海各主要工业园区通过征收土地闲置费，收回土地使用权等方式，加大对闲置土地的处置力度。
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