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北京土地供应速度加快 房价涨幅有望趋缓
上海厂房网 2007年05月29日14:43 中国证券报
今年以来,北京市土地供应速度明显加快。根据市土地整理储备中心公布的数据统计,1至5月,北京出让土地共计304.28万平方米,比去年同期230.65万平方米的供应量,增长了31.9%;其中含住宅商品房性质的土地274万平方米,同比增长29.9%。住宅性质用地出让均价为每平米2520元,同比下降24.3%。

业内专家分析,郊区地块比重的增加,以及两限商品房用地的推出,拉低了北京土地出让均价。他们认为,作为房地产开发的刚性资源,土地供应数量、节奏和质量等因素在很大程度上影响着房地产市场的供应和购房者的预期,随着土地供应的增加,北京房价的涨幅有望趋缓。

郊区成为土地出让主力

在北京,城市中心区域的土地日益紧缺,因此,土地供应结构的郊区化已十分明显。据北京市土地整理储备中心数据显示,今年1至5月,北京市已成交和正在交易的住宅土地共计30宗,规划建筑面积340.76万平方米;其中,丰台6块、朝阳和海淀各为3块,东城、西城和石景山各1块,其余均在远郊区。在城四区中,没有住宅用地的身影;朝阳和海淀两区的供地,半数不具有住宅性质。

业内专家指出,北京市今年和去年的土地供应情况,决定了未来一至两年内的商品房供应。北京市国土资源局的数据显示,2006年,北京通过“招拍挂”方式出让的土地共86宗,其中,带住宅性质的土地58宗。总供给量为786公顷,占当年供地计划的69%,规划建筑面积1201万平方米。

按照供地数量计算,2006年公开出让的土地中,二环内为零,二环至三环间占12%,三环至四环占20%,四环至五环占11%,五环外近郊占16%,远郊区县则达到41%。如果把远郊区县和五环外的近郊土地合并,那么,位于五环外的土地成交量占出让总量的57%。换言之,今后一两年内上市的新房中,将有近六成建在五环外。

商品房供应瓶颈有待克服

由于土地入市与形成实际商品房供应存在着1至1.5年的时间差,因此,前两年北京土地供应趋紧,很大程度上造成了商品房供应指标下滑。

统计表明,4月末,北京市今年新开工面积577.8万平方米,下降31.9%。在商品房中,住宅的施工面积和住宅新开工面积均呈下降趋势,分别为4130.6万平方米和366.7万平方米,比去年同期下降9.1%和25.5%。

与此形成对应,北京常住人口却快速增长,由此形成了住房需求的增长。北京市统计局的数据显示,近三年,北京每年增加41.5万人。按照2006年北京城镇居民人均住房使用面积20.06平方米计算,每年新增住宅需求达到832.49万平方米。

而按照《北京住房建设规划(2006年-2010年)》,到2010年,北京城镇人口人均住房建筑面积将要达到30平方米左右。这意味着2006年后的4年内,北京人均居住面积还将提高10平方米左右。如果按照2006年北京市1500万常住人口计算,每年还需要新增建筑面积3750万平方米。

市场人士坦言,城市化助推了自住需求的扩张,而人们生活水平提高推动了住房消费升级,也增加了他们的置业需求,此外,为了保值和投资而购房,也成为不少富裕人群的选择,因此房产需求和供应之间尚有不小的缺口。
稿源:中国证券报
编辑:厂房招商网
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