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国家调控政策对工业地产的影响
上海厂房网 2007年06月05日16:19 厂房资讯
可能我们最早一次在报纸上见到“工业地产”是在2003年的河北经济日报上。然后在2003-2004的两年时间里,媒体上还是很少能见到这四个字。到了2005年就稍微多了一点,到了2006、2007年,“工业地产”四个字就常常见诸报端了。

工业地产、商业地产和房地产为地产业的三个分支,让我们耳朵都起了茧的是房地产。早期的地产概念基本就等于房地产了,可能现在很多人的脑子中还是这个概念吧。2000年以后,商业地产的概念逐渐成熟,2004年以后工业地产的概念开始形成。目前这三个分支都很火暴,不过工业地产的前前景似乎要更好一些。

房地产的日子最近也不好过了,这个已经成为关系国计民生和社会稳定的一件大事,所以国家不的不管了。2007年2月1日正式开始了清算土地增值税,使的整个房地产业出现了一次地震,各方面反应不一样,各种说法都有。有站出来直接反对清算土地增值税的,也有出来号召房地产开发商要听党的话的。究竟会怎么样我们还需要再等等看,但有一点我们可以肯定:房价不会这么一直涨下去,房地产业这种急速暴利模式也差不多该结束了。国家发改委宏观经济研究院经济形势分析课题组报告预测,早则2008年,迟则2009年,中国住宅市场将进入较为低迷状态。报告建议,工业化完成前要长期抑制房地产增长;加快出台不动产税。广州市长张广宁此前也表示今年广州的房价一定要降下来。

商业地产也是困难重重,举步维艰,土地增值税清算对商业地产影响也很大。产权式商铺、产权式酒店将受到土地增值税的限制,开发投资减少。那么为避免土地增值税,有的商业地产开发商必然考虑考虑将项目转售为租,长期持有,靠租金收入盈利。同时中国商业地产目前一个很大的问题是空置率太高,普遍已达30%以上。我们常常可以看见门可落雀的高大商铺楼,而一个个先的商业地产项目却又在不断的开发之中。这可能会使商业地产开发陷入恶性循环。但随着中国商业的继续繁荣,商业地产整体前景还是被看好的。

唯一没受到土地增值税影响的就是工业地产。而且工业地产的前景相比房地产和商业地产要更加光明一些。因为工业地产兴起是由中国经济特别是中国制造业的崛起催生的。中国的工业化进程越来越快,但离实现工业现代化至少还需要十年的时间。在这十年期间,世界制造业的中心将逐步转移到中国,中国的制造业仅占全球的7%,要成为“世界工厂”或要赶上美国27%、日本30%的市场占有率还有很大上升空间。而制造业的崛起必然带动以工业园、厂房和物流仓库为开发项目的工业地产的崛起。所以说在未来至少十年的时间里,工业地产市场都会火暴下去。

这一点我们从国内外工业地产商的动作就可以看的出来。进入2006年以后,国外的工业巨头如普洛斯、AMB等都开始在中国布局工业地产,而国内的大地产商如复地、富力等也动辄百十亿试水工业地产。从调查情况看,工业地产的投资回报相对稳定,一般的项目年投资回报率大约在8%,好的项目能达到9%,甚至高达17%。

但2006年的工业地产在火暴的同时也经历着考验,国家一系列政策的颁布也使的工业地产的格局不断在发生着变化。

2006年8月中旬,全国土地调控工作座谈会在昆明召开,议题直指工业土地的低成本过度扩张等不规范行为。随后,9月5日,新华社受权播发《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》,要求工业用地出让必须实行招拍挂。这是继2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》出台后,中国政府在土地管理和调控政策上的又一次重大调整。因为2004年出台工业用地招拍挂后实际上并没有起到实际作用。由于工业用地在协议出让的实行过程中,地方政府压低地价出让工业用地。同时有一些开发商在工业用地取得以后,改变用途,变化用地性质,用做房地产开发用地,致使国土资源乱用和浪费现象严重。
 这一政策的实施,有效抑制工业地产项目投资过热和项目胡乱上马的现象。中国工业招商第一门户阿力士招商网创始人陈志豪认为:“工业用地挂牌出让,极大地简化了审批手续,提高了行政效率,是实行阳光行政、高效行政的又一制度创新。采取工业用地挂牌出让方式,通过设定企业准入门槛,将有利于引导片区的合理布局和健康协调发展。”

12月底,国土资源部正式出炉了《全国工业用地出让最低价标准》,工业用地出让最低价标准总共为15个等级,《全国工业用地出让最低价标准》与土地等别挂钩,不同土地等别的最低价标准不同,最高等别(一等)相对应的最低价标准(840元/平方米)是最低等别(十五等,60元/平方米)的14倍。同时还要求,“工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让,其出让底价和成交价格均不得低于所在地土地等别相对应的最低价标准”。 这就和招拍挂措施一起严格控制了工业用地出让价格。

2007年1月国土资源部为落实《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》精神,经国务院同意,对报国务院批准城市建设用地审批方式作出的重大调整。依法由国务院分批次审批的城市农用地转用和土地征收,调整为每年由省级政府汇总后一次申报,经国土资源部审核,报国务院批准后由省级政府具体组织实施,实施方案报国土资源部备案。省级政府将对城市建设用地负总责。这样实际上就是收回了省级以下政府的土地审批权,终结了地方政府为了吸引投资而低价甚至零价格出让工业用地的可能。

国家通过这一系列的政策,应该说对工业地产的规范化运营奠定了一个很好的基础。而实际上自去年8月份以后很多工业地产开发商和投资商都处在观望状态中,他们在等国家政策的出台以调整下一步行动方向。这期间工业厂房出租成交量也出现了很大幅度的下滑。现在大体格局和市场规则已经基本规划好了,市场交易又开始回暖了,这从一些厂房中介的营收上就可以看的出来。
稿源:厂房资讯
编辑:厂房招商网
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